Comme le montre Ulrich Beck, pour qu’un risque soit reconnu, il doit d’abord traverser un processus de reconnaissance sociale qui lui permette de vaincre les tabous qui l’entourent. Ce processus n’est pas seulement lié à la survenance d’un événement néfaste ou à la crainte qu’il se re/produise. Il fait intervenir la prévision (et les notions de hasard, d’éventualité, de probabilité...) [1], et est tributaire de l’évaluation d’enjeux sociaux associés à des dommages éventuels. Envisagée ainsi, la notion de risque peut désigner toutes formes de perceptions et de comportements sociaux liés au surgissement de l’incertitude. Ces perceptions et comportements, lorsque l’on se focalise sur les grandes menaces qui caractérisent a priori la « société du risque », semblent aller de soi. À l’inverse, la progression de la notion de risque et de ses technologies [2] dans des univers sociaux en apparence protégés apparaît comme beaucoup plus contingente, car elle y rencontre plus de résistance.

La progression de la part des ménages propriétaires de biens immobiliers (qui, dans la plupart des cas, constituent leur résidence principale) apparaît comme une tendance commune aux sociétés capitalistes développées depuis la Seconde Guerre mondiale [7], même si elle s’est effectuée dans des conditions et à des rythmes variables d’un pays à l’autre [8]. Paradoxalement, la propriété immobilière n’apparaît plus aussi sûrement comme un moyen d’enrichissement et d’ascension sociale : la reconnaissance des risques progresse parmi les ménages, acquéreurs et propriétaires, parmi les organismes prêteurs et les pouvoirs publics. Selon B. Vorms [9], celui qui achète un logement est exposé à trois types d’accidents, dont la probabilité augmente : l’insolvabilité, la perte de valeur du bien, l’échec social. Ces risques se répercutent d’une part sur les banques qui distribuent les prêts, d’autre part sur les pouvoirs publics qui aident les ménages en difficulté. Nous ne nous intéresserons qu’aux deux premières catégories de risque, considérant que la troisième découle des précédentes. L’insolvabilité, dont la probabilité augmente avec la précarité de l’emploi, le chômage, mais aussi « l’instabilité des structures familiales », peut conduire l’acheteur au surendettement ou à la vente forcée [10], ou empêcher le propriétaire d’entretenir son bien, qui de ce fait perd de sa valeur. Mais, selon l’expert, le risque de dévalorisation vient surtout des mouvements de prix de plus en plus accusés sur les marchés immobiliers [11] ; elle peut contraindre à vendre à perte (ou même à ne pas vendre) [12], notamment dans les cas, croissants, de mobilité contrainte. Il existe aujourd’hui des offres destinées à couvrir ce risque : assurances « décote », garantie de rachat associée à une offre de prêt... B. Vorms suggère que ces risques pourraient expliquer le « reflux » récent de l’accession à la propriété en France et en Grande-Bretagne [13]. Pourtant, quelques indices incitent à penser que les attributs historiques de la propriété immobilière font aujourd’hui encore son attrait. Celle-ci conserve une image de relative stabilité (Cuturello, 1994), qui expliquerait par exemple que la part des actifs financiers [14] dans le capital des ménages en France n’a pas fait diminuer celle de l’immobilier (43,6 % en 2000) [15] : la propriété immobilière reste, semble-t-il, un moyen privilégié pour garantir ses vieux jours (souci accru par l’allongement de la durée de vie et par l’incertitude qui pèse sur les régimes de retraite).

« La valeur d’un terrain n’est jamais intrinsèque mais résulte d’un système de relations et de proximités. Un terrain sur lequel un propriétaire aurait tous les droits serait par hypothèse un terrain qui n’aurait aucune valeur. Le propriétaire de quelques dunes dans le désert peut, sans dommage, s’en considérer le maître absolu et jouir de la liberté totale qu’il a de rêver y construire tantôt un immeuble de bureau, tantôt un hypermarché, tantôt un plan d’eau. Mais le propriétaire d’un terrain à Paris est, lui, bien mal traité [...]. Mais c’est justement parce que les terrains voisins subissent les mêmes contraintes que le sien que celui-ci a une si grande valeur économique. La valorisation de l’espace est intimement liée à sa socialisation » (Comby, 1989, p. 17). Le risque de dévalorisation (très inégalement réparti dans l’espace, certes, mais globalement croissant) est une des raisons qui poussent les propriétaires à organiser la socialisation de leur patrimoine immobilier. Ceci expliquerait le succès de dispositifs et de conventions qui visent à collectiviser la gestion de propriétés immobilières. Citons l’exemple de deux « lotissements chics », Maisons-Lafitte et Le Vésinet [27], étudiés par M. Pinçon et M. Pinçon-Charlot, où l’organisation de la gestion, très contraignante, garantit depuis plus d’un siècle la préservation du patrimoine et la reproduction sociale de la collectivité résidentielle. Au travers d’institutions ad hoc (un règlement particulièrement draconien notamment), les propriétaires de ces lotissements n’ont cessé d’exercer un pouvoir sur l’espace et sur son usage. « Mais ce pouvoir et cette efficacité supposent, paradoxalement, que l’individualisme, si consubstantiel à la propriété immobilière privée, soit contenu au profit de modes collectifs de gestion, voire au profit de modes collectifs de constitution même de ces patrimoines » (Pinçon, Pinçon-Charlot, 1994, p. 36).

La copropriété en France (qui recouvre environ 20 % des résidences principales) correspond à un statut juridique qui ne permet pas la cooptation. Le syndicat, personne morale constituée par l’ensemble des copropriétaires [28], n’a aucun droit de regard sur les achats et les ventes de logements à l’intérieur de la copropriété. En résumé, cette structure juridique socialise (en partie) la propriété mais non ses détenteurs. Certains observateurs n’ont pas hésité à y déceler la cause des difficultés d’un nombre croissant de résidences en copropriété : « Le statut est confortable lorsque les copropriétaires poursuivent les mêmes objectifs de valorisation patrimoniale et de partage du confort d’habiter ensemble. [...] Il est souvent avancé que les règles juridiques de la copropriété sont mieux adaptées aux ensembles de petite taille. On fera observer que la plus grande, sept mille deux cents lots, se porte bien car l’homogénéité de la population d’origine a pu être maintenue. Le statut de la copropriété n’est pas et ne peut pas devenir un outil de régulation sociale. » [29] De façon générale, la perte de confiance à l’égard de la copropriété provient du constat qu’elle ne peut être un instrument de filtrage social ou économique. Cette caractéristique n’est apparue comme une fragilité qu’au moment où la copropriété a cessé d’être réservée aux classes moyennes et supérieures [30]. Dès lors, il s’est avéré que ce statut juridique non seulement n’est pas protecteur, mais accroît et collectivise les aléas liés au développement de la précarité socio-économique, à l’instabilité des structures familiales [31], au « caractère erratique de la mobilité géographique et professionnelle » (Acadie, 1998, p. 21) et à la labilité de la valeur du bien logement. Les difficultés financières de certaines copropriétés et leurs conséquences (jusqu’à une insalubrité extrême) [32] montrent que l’effet en chaîne des défaillances individuelles peut conduire à la dégradation très rapide des finances d’un syndicat de copropriété multipliant ainsi, de façon exponentielle, les bénéficiaires potentiels des dispositifs de secours ouverts aux propriétaires surendettés. Ces difficultés laissent donc entrevoir des risques collectifs mais ceux-ci, jusqu’à présent, n’ont pas passé le filtre de la reconnaissance sociale. Ce qui mérite que l’on s’interroge.

L’interdépendance des copropriétaires produit des effets aléatoires car elle est dénuée de fondement et de garantie juridiques. Le propos ci-après illustre bien l’inconvénient majeur que peut représenter cette interdépendance pour un copropriétaire soucieux de valoriser son patrimoine : « Arrêtons de laisser les choses se dégrader. Nous sommes soumis à des choses, notamment le voisinage, qui commencent à peser et si on ne prend pas garde, les gens de notre résidence vont s’en aller. [...] On est condamné à mourir, si on reste tel que l’on est. S’il n’y a pas des travaux d’embellissement, on va se paupériser. Moi quand je vois l’état de la voirie, cela ne me donne pas envie d’acheter. En plus, la préemption nous menace partout ici. Il y a un investisseur institutionnel qui possède un patrimoine important et s’il se met à vendre, nous nous méfions de l’esprit des gens qu’on nous enverrait. La copropriété n’est jamais définitivement sûre. On a une épée de Damoclès au-dessus de la tête. » [38] De façon générale, l’interdépendance n’est ressentie par les copropriétaires qu’à partir du moment où ils commencent à en observer les effets négatifs ; ses conséquences sont alors redoutées. Mais ce moment est généralement repoussé. On peut se demander pourquoi les effets de la solidarité forcée (et notamment le risque de devoir « payer pour les autres ») [39] ne sont généralement pas anticipés. Dans la majorité des cas en effet, les copropriétaires et leurs gestionnaires [40] s’entendent pour nier l’existence de ce lien contre nature. Confiance dans la structure juridique et confiance interindividuelle s’entretiennent réciproquement, tant que les effets de l’interdépendance ne se font pas sentir.

On peut considérer que l’attitude consistant à nier les effets possibles de l’interdépendance forcée (et notamment celui, extrême, de la faillite) est rationnelle, puisque la loi elle-même ne les prévoit pas. Cette attitude constitue une forme de confiance, au sens d’ « ignorance rationnelle », selon l’expression de M. Olson : elle est conforme aux règles de la copropriété mais aussi aux valeurs qui les fondent. Pourquoi cette attitude est-elle aussi répandue ? Le droit de la copropriété, en tant que tel, ne suffit pas à l’expliquer. Si la croyance dans la validité des règles s’impose durablement, c’est parce qu’elle est entretenue. Elle l’est par le juridisme qui règne parmi le cercle des spécialistes de la copropriété. Ch. Atias, lui-même juriste et expert de la copropriété, esquisse une analyse de l’émergence de ce champ depuis la loi de 1965 : le droit français a évolué de telle manière qu’il raisonne aujourd’hui « comme si la copropriété immobilière était une institution spécifique : des spécialistes, juristes ou non, sont apparus. Le très grand nombre de copropriétés, la multiplication impressionnante des procès paraissaient en quelque sorte justifier leur existence. Il leur suffirait bientôt de réclamer une législation particulière ; et comme celle-ci était impérative, pointilleuse, complexe, d’application incertaine, elle contribuerait à imposer le recours à des spécialistes » (1995, p. 3). Ce champ est aujourd’hui constitué, par la corporation des syndics professionnels et par un corps d’experts [48]. La reconnaissance de risques, qui ferait vaciller les assises de la loi de 1965, n’appartient pas au programme des spécialistes de la copropriété, soucieux d’entretenir la croyance dans le droit de la copropriété et dans la fixité des règles établies : ces règles, complexes, justifient leur existence. Bref, la copropriété présente toutes les caractéristiques de ce que A. Giddens appelle « système abstrait » : « La confiance dans les systèmes prend la forme d’engagements anonymes où est entretenue la foi dans le fonctionnement d’une spécialité dont le profane est quasiment ignorant » (1990, p. 94). Les spécialistes de la copropriété jouent donc un rôle essentiel dans l’ignorance rationnelle des risques inhérents à la copropriété [49]. La confiance dans les règles juridiques repose sur le syndic qui en est le garant. C’est pourquoi les représentants de la profession veillent à entretenir la dissymétrie qui caractérise la relation entre mandant et mandataire. Il leur faut maintenir cet « entre-deux où la croyance prend la relève du savoir » (Simmel, 1991, p. 39). Le secrétaire général de la CNAB [50] s’insurgeait contre le principe de certification des syndics (demandé notamment par les associations de copropriétaires), signe selon lui d’un « consumérisme agressif », qui veut transformer l’administrateur en « prestataire de service », « contresens juridique », qui équivaut à une « remise en cause très dangereuse du rôle actuellement dévolu dans la pratique au syndic de copropriété » : « Le syndic [...] est un professionnel habitué à piloter sur la longue durée des copropriétés et des copropriétaires avec lesquels il a su tisser ces liens de confiance ténus, mais ô combien nécessaires, que le latin juridique a synthétisé dans la belle expression d’intuitu personae. Il est [...] la mémoire vivante de l’immeuble et donc très souvent le garant de la bonne conservation du patrimoine immobilier de la nation. » Il ne saurait être soumis à une « obligation de résultat ».

Toutefois, nos enquêtes fournissent un exemple de copropriété approchant la définition du groupe mutualiste selon F. Ewald : celui qui s’identifie à partir de son risque. Il s’agit d’un syndicat qui, après avoir connu des difficultés financières, a décidé, sur l’initiative de son syndic, d’inclure le coût prévisible des impayés à venir dans la constitution d’un fonds pour travaux (en vue de réaliser une réhabilitation) : le risque a été calculé sous la forme d’un montant global d’impayés à prévoir, réparti entre les copropriétaires en proportion de leurs quotes-parts. Aux copropriétaires le syndic tint, explique-t-il, un « langage clair » : « Si vous voulez que le projet se fasse, il faut que vous avanciez l’argent pour les autres. » En fait, il s’est appliqué à gérer la solidarité forcée entre copropriétaires.

Les risques considérés ici se caractérisent par leur faible socialisation. La reconnaissance dont ils font l’objet est discrète et partielle car les acteurs qui connaissent ces risques (parce qu’ils les subissent ou parce qu’ils les analysent afin de les prévenir) concourent en même temps à limiter leur collectivisation. Leur comportement se conforme à certains enjeux, notamment la diffusion sociale de la propriété immobilière, qui justifient que la prévention des risques n’empêche pas leur imputation à la responsabilité individuelle. Les tabous auxquels se heurte la progression de la notion de risque dans le domaine de la propriété et dans celui de la copropriété, ne sont donc pas l’expression directe et mécanique des valeurs attachées à la propriété. Ils trouvent une explication dans la rationalité des acteurs, qui comporte une dimension instrumentale (il s’agit de préserver des objectifs économiques et politiques), mais aussi une dimension axiologique. En effet, les comportements visant à entretenir la confiance dans la propriété immobilière répondent à certaines croyances : la propriété immobilière rend libre et sécurise, elle est le fait d’individus responsables. Ces croyances sont l’un des moteurs des activités sociales considérées car elles alimentent la confiance entre les acteurs qui y participent : entre organisme prêteur et accédant à la propriété, entre syndic et syndicat de copropriétaires, entre propriétaires ou copropriétaires d’un même espace résidentiel...