Au vu des deux études de ce dossier, il semble qu’un tel scénario doive être écarté. Comme le montrent Sabine Le Bayon et Hervé Péléraux, le marché de l’immobilier de logement n’est pas sujet à une bulle et la hausse des prix, bien que vive, n’est pas déraisonnable. Une demande interne forte, solvabilisée par la baisse des taux d’intérêt, une concurrence accrue des établissements financiers pour acquérir de nouveaux clients, une rupture dans les pratiques bancaires, matérialisée par un allongement de la durée des emprunts dans un marché où l’offre est peu élastique à court terme, devaient conduire à une hausse des prix. Cette demande interne s’est doublée, dans le cas français, d’une recrudescence des investissements étrangers. La hausse des prix n’est pas exceptionnelle, voire même demeure dans les marges habituelles du cycle des prix immobiliers si on se limite au marché parisien. Elle est également inférieure à ce qu’on a pu observer dans la plupart des pays occidentaux où les mêmes facteurs de soutien de la demande ont joué.

Selon les auteurs, le risque encouru par les institutions financières est faible et celui pesant sur les ménages n’est pas de nature à alimenter une spirale dépressive. La forte pondération des taux fixes dans les formules d’emprunts immobiliers des ménages limite le risque d’insolvabilité des ménages français et le risque de défaut, exceptionnellement bas, devrait le rester, y compris dans les scénarios les plus pessimistes.

Le dynamisme des loyers est pour partie soutenu par la croissance de l’indice du coût de la construction et pour partie par les pratiques contestées comme la vente à la découpe. Il assure pour le moment un rendement hors plus-values à l’immobilier qui met à l’abri d’un retournement endogène et brutal du marché immobilier.

Selon Éric Heyer et Xavier Timbeau, la hausse des prix est le signe que la stimulation monétaire, impulsée par la baisse des taux d’intérêt, a fonctionné. Elle a mieux fonctionné en France qu’en Allemagne, et moins bien qu’au Royaume-Uni ou qu’aux États-Unis. Cette impulsion monétaire a eu comme conséquence une baisse du taux d’épargne qui a stimulé la croissance, plus en France qu’en Allemagne et moins qu’au Royaume-Uni ou qu’aux États-Unis.

La hausse des prix immobiliers et de l’endettement est en fait l’essence du mécanisme de transmission de la politique monétaire. La hausse des prix immobiliers est liée à la réalisation de patrimoines jusque là potentiels, rendus liquides par l’augmentation de l’endettement de certains ménages. Cette liquidité accrue du patrimoine immobilier, à la faveur des changements de main financés par les banques, justifie la baisse de l’épargne des vendeurs finaux : ils acquièrent la certitude que leur patrimoine vaut le prix actuel.

La hausse des prix connaîtra un terme quand les éléments de soutien de la demande s’atténueront, en particulier lorsque la durée des prêts cessera de s’allonger et que l’arrivée sur le marché d’une offre supplémentaire de logements neufs viendra également apaiser le marché immobilier. Les évolutions actuelles ne seront alors que la phase haute d’un cycle. Une hausse des taux d’intérêt pour contrôler les évolutions sur le marché immobilier serait contre-productive, puisqu’elle briserait une croissance qui n’est pas assurée.