Ce paradoxe tient surtout à deux facteurs. D’une part, la relative jeunesse du processus de production des bureaux : mis à part les capitales, qui ont connu un premier épisode de forte production du milieu des années 1960 au milieu des années 1970, l’ensemble des grandes métropoles abrite un parc de bureaux dont la majeure partie date de moins de vingt ans. À cela, il faut ajouter le caractère cyclique de la production : la période 1985-1991 est marquée par une production d’immeubles de bureaux fortement déconcentrée dans l’espace des agglomérations urbaines ; la période 1992-1999, au contraire, se caractérise par un recentrage de l’ensemble des opérations de production. Comment expliquer ces contradictions, quel modèle proposer ? D’autre part, l’absence ou la dissimulation d’informations, voire la diffusion de fausses informations, créent un sentiment de trouble. Il faut dire que les enjeux financiers sont considérables pour ce type de produit immobilier qui a très fortement contribué, au début des années 1990, aux difficultés de l’économie occidentale. L’immobilier de bureaux est une production qui revêt un caractère patrimonial, et surtout un objet de spéculation qui permet, en théorie, de faire fructifier un placement de capitaux. Le marché des bureaux est extrêmement tendu à cause de son caractère hautement financier et ses acteurs ont intérêt à ne rien laisser filtrer des informations stratégiques. Chacun d’eux participe à l’entretien d’un certain climat, dans un marché où les éléments psychologiques restent prépondérants pour déterminer dans quel sens pourrait tourner le vent d’euphorie ou de panique. Il est ainsi très difficile, pour un chercheur, de décrypter le contenu, souvent partial, des publications annuelles des marchands.

À plusieurs égards, les bureaux sont associés à des processus majeurs de production de l’espace urbain : non seulement pour ce qui concerne des formes particulières de production de la ville comme les centres d’affaires, les parcs d’activités, les quartiers d’affaires centraux, mais aussi pour ce qui renvoie à des mécanismes immobiliers débordant très largement le strict domaine des activités de bureaux. Par exemple des politiques d’aménagement du territoire, des politiques régionales et municipales s’articulent sur la production des bureaux et des montages immobiliers complexes s’équilibrent grâce aux bureaux. Il en résulte que comprendre et analyser la question des bureaux conduit à explorer à nouveau, selon une approche de recherche différente, la problématique de l’organisation territoriale de l’économie urbaine.

Que ce bien d’investissement soit fortement spéculatif peut amener à une lecture théorique des associations spatiales quelque peu différente de celles qui ont été établies jusqu’ici. En effet, les rares études géographiques ayant abordé la question des bureaux ont presque toujours favorisé l’approche fonctionnelle pour analyser les concentrations urbaines et les phénomènes de déconcentration. La géographie s’est appliquée à comprendre les organisations urbaines des activités de bureaux selon des processus de fonctionnement interne ou externe aux entreprises utilisatrices. Liens de proximité en centre-ville, accès autoroutiers, synergie des parcs d’activités de banlieue ont tour à tour été invoqués pour trouver dans l’analyse fonctionnelle un ou plusieurs facteurs expliquant la raison d’être et le fonctionnement de la localisation des bureaux.

Or il s’avère que la double fonctionnalité des bureaux, biens de service et biens immobiliers, impose la prise en compte d’autres logiques ; en particulier, des logiques foncières et immobilières ont pris un caractère très directif sur la demande des entreprises et donc sur leur localisation. Les entreprises qui sont devenues locataires de leurs murs se trouvent soumises, dans leur choix de localisation, aux aléas du marché immobilier. Leur géographie intra-urbaine dépend autant, si ce n’est plus, du jeu de l’offre et de la demande pour un espace en particulier, que de facteurs plus classiques de localisation, liés directement au fonctionnement productif (accessibilité, main-d’œuvre, information). Une entreprise peut ainsi se retrouver rejetée dans des bureaux de banlieue pour la simple raison qu’il n’y a plus, sur le marché, de surface immobilière libre (ou abordable) en centre-ville.

Par exemple, depuis le premier semestre de l’année 2000, sous la double conjonction d’un arrêt de la production depuis cinq ans et d’une explosion récente de la demande, liée à la reprise économique, le prix du mètre carré de bureaux neufs ou rénovés, dans les quartiers centraux de Paris, a augmenté de 30 %. Le tissu des entreprises se recompose en zone centrale, nombre d’entre elles cherchant à se relocaliser dans des espaces moins coûteux en première ou deuxième couronne. Et ce ne serait qu’un début : « pour l’instant nous n’avons pas encore atteint de seuil d’intolérance des entreprises qui peuvent dépenser au maximum jusqu’à 10 % de leurs frais généraux pour leur “logement ”[…] Elles font des bénéfices et peuvent se le permettre, mais jusqu’à combien, personne ne peut le dire aujourd’hui » (Les Échos du 26 octobre 2000).

Ce retour de pratiques spéculatives sur les loyers, orchestré par les propriétaires et les vendeurs, nous porte à croire que l’organisation des espaces économiques et urbains pourrait être mieux analysée si la recherche prenait davantage en considération l’organisation et le fonctionnement du marché de l’immobilier d’entreprise. S’éclaireraient alors, d’une part, les logiques des offreurs immobiliers qui créent une géographie urbaine très particulière (centralisation, dualisation, spécialisation, etc.) et, d’autre part, les logiques des entreprises utilisatrices qui conditionnent, elles aussi, en fonction de l’offre, des dynamiques géographiques intra-urbaines spécifiques (décentralisation, recentrage, sélectivité).

Les zones les plus centrales sont toujours les plus convoitées par les entreprises ; elles sont aussi les plus chères et restent les espaces urbains qui concentrent le plus de capital. De fait, elles représentent aussi, pour les offreurs immobiliers, les espaces les moins risqués pour la mise en place des stratégies de rendement immobilier. Cette position de référence des espaces centraux, exceptionnelle au niveau de l’espace métropolitain, conduit nécessairement le marché immobilier à une très forte tension, résultant d’une offre limitée géographiquement cependant que la demande ne cesse de croître. La croissance de la demande en surface de bureaux, ne pouvant être contenue dans les espaces centraux, est donc en partie déconcentrée vers des espaces de banlieue, tandis qu’est confortée la position de référence des centres-villes [2]. Cette tension des marchés immobiliers centraux, aussi bien à l’échelle interurbaine qu’à l’échelle intra-urbaine, alimente des mécanismes d’expulsion de certaines activités et nourrit un renforcement de la spécialisation des espaces métropolitains [3].

À partir du fichier SIRENE de l’INSEE, nous avons constitué un recensement au quart (plus de 2 000 établissements recensés à Toulouse et Bordeaux) des établissements localisés dans des locaux de bureaux en distinguant centre-ville, zone péricentrale, communes de banlieue. Cette analyse a mis en évidence plusieurs réalités géographiques. D’une part, les activités de bureaux concernent l’ensemble des secteurs économiques et sont très largement transversales aux trois grands secteurs économiques (primaire, secondaire et tertiaire) ; on trouve des activités de bureaux en relation, aussi bien, avec le secteur économique agricole, qu’industriel, administratif, ou de conseil ; les immeubles de bureaux ne relèvent donc pas seulement du tertiaire. D’autre part, en zone centrale, on trouve une forte concentration des activités juridiques, de conseils, d’assurance, de finance, d’immobilier, de santé et d’administration ; à mesure que l’on s’écarte des espaces centraux pour se rapprocher des communes de banlieue, la spécialisation des activités se modifie : commerce de gros industriel, aide à la production (architecture et ingénierie), informatique. Enfin, le péricentre est marqué par une plus faible spécialisation en activités juridiques, comptables et conseils que le centre-ville alors qu’il est mieux représenté dans les activités de bureaux d’aide à la production et des activités de publicité ; il constitue une zone tampon, presque intermédiaire, où se côtoient activités juridiques, administrations, sociétés informatiques et de commerce de gros.

Cette physionomie générale des types d’activités de bureaux selon les espaces économiques métropolitains, illustre le fait que les activités de bureaux du centre-ville et de la banlieue sont profondément différentes dans leurs structures et leurs composantes. Malgré la constitution progressive d’une structure urbaine de plus en plus polynucléaire, le centre-ville conserve toujours ses activités traditionnelles de bureaux alors que les communes de la banlieue voient se développer des activités de bureaux en forte relation avec le tissu industriel. Ici, les schémas d’organisation urbaine ne semblent pas être remis fondamentalement en cause comme le laissent parfois supposer certaines lectures des dynamiques intra-métropolitaines qui s’inspirent du modèle théorique de J. Garreau sur les Edge Cities — modèle pour lequel le mètre carré de bureaux est pris comme un indicateur général et généralisable servant, entre autres, à mesurer les dynamiques économiques des différents espaces urbains composant les mégalopoles américaines. Nous pensons que cet indicateur ne peut être considéré comme pertinent pour l’analyse des recompositions économiques des espaces métropolitains puisque, d’une part, les activités de bureaux sont différentes selon les zones géographiques et, d’autre part, de nombreuses surfaces de bureaux sont le résultat de spéculations de marché et de logiques d’offreurs avant que de correspondre à une demande réelle de la part des entreprises ; ce qui explique en partie que le taux de vacance des bureaux soit plus élevé dans les communes de banlieue.

Cette structuration économique et territoriale conditionnée par le système de production des bureaux perpétue une organisation urbaine plutôt classique en économie capitaliste, celle de la concentration du pouvoir et des richesses au centre alors que sont mises à l’écart des fonctions moins rentables (foncièrement) ou moins densifiantes (celles qui demandent beaucoup d’espace). La constitution de pôles de bureaux dans les espaces de banlieue des grandes métropoles ne paraît donc pas constituer une forme de mutation ou de révolution urbaine mais participe plutôt de mécanismes anciens d’expulsion du centre des activités les plus consommatrices d’espace foncier ou les moins riches.

Le système de production de l’immobilier de bureaux n’a fait qu’accélérer, sous le coup d’un accroissement de la demande et d’une très forte financiarisation exigeant des rendements fonciers et immobiliers élevés, une tendance historique de déconcentration des activités liées à l’industrie (recherche-développement et services industriels de type ingénierie, vente de services divers) ou organisées sur un mode industriel de production (comme les activités de saisie informatique dont les tâches sont programmées et répétitives). La déconcentration récente de sièges sociaux d’entreprises, activités de bureaux par excellence, aux marges des espaces centraux des métropoles traduit ce mécanisme d’expulsion, résultante des tensions du marché immobilier en centre-ville et symbolise physiquement la dilatation de la notion de centralité, liée à l’étalement de la production des bureaux et préfigurant les nouvelles limites de ce que pourrait être, à l’avenir, le centre-ville.

Ce constat conduit à supposer qu’il existe des mécanismes de production et des stratégies d’acteurs qui fonctionnent identiquement d’un continent à l’autre. Il semble que la mondialisation des économies nationales ait fait entrer les grandes métropoles dans le modèle que Saskia Sassen appelle Global City (la ville mondiale), celle qui fonctionnerait presque sur les mêmes schémas de production et d’organisation des territoires de l’économie, quel que soit le pays dans laquelle elle est réellement inscrite, quelle que soit la culture sociale ou économique environnante.

À partir de 1987, au moment du krach boursier, l’immobilier de bureaux est devenu une valeur refuge pour les capitaux entraînant un nouveau cycle de surproduction. L’urbanisme moderne de bureaux, dit aussi « urbanisme tertiaire », s’est structuré dans toutes les grandes métropoles du monde au même moment, avec les mêmes immeubles de verre réalisés dans les mêmes zones urbaines. Les stratégies d’acteurs elles-mêmes sont mondiales et mondialisées : par exemple, le promoteur canadien Olympia et York réalise la tour Canary Wharf dans les Docklands, des investisseurs japonais achètent massivement des bureaux parisiens à la fin des années 1980, des investisseurs américains et allemands rachètent, en 1999-2000, les bureaux dont les banques françaises, devenues propriétaires malgré elles, essaient de se débarrasser [4].

Par ailleurs, cette mondialisation de la production, dans ses mécanismes de rentabilité, a eu tendance à accélérer les « fractures territoriales ». La dualisation entre centre-ville et banlieue est accentuée dans la hiérarchie urbaine puisque l’écart ne cesse de se creuser entre les villes capitales et les métropoles de second ou de troisième rang, moins rentables et donc, a priori, moins intéressantes pour les investisseurs [5]. Cette situation, au contraire du polycentrisme, tend à renforcer les processus de métropolisation et de centralisation dans les villes-capitales. La même volonté capitaliste d’optimisation de ce produit immobilier implique des méthodes toujours appliquées à l’identique, quelles que soient la culture ou la langue : les rendements spéculatifs s’expriment partout en pourcentage.

La dynamique et la structure économique et urbaine des métropoles se trouvent ainsi dépendre en partie du marché des bureaux. Comme l’offre immobilière anticipe sur la demande, les entreprises doivent faire évoluer leurs stratégies territoriales en fonction des lois du marché de l’offre ; elles modifient leurs implantations géographiques selon les cycles et conjonctures du marché immobilier. Les théories portant sur la localisation des activités de bureaux doivent ainsi prendre en compte des comportements contradictoires et cycliques de la part des entreprises qui, tantôt préféreront des localisations en parc de banlieue, tantôt choisiront les espaces du centre-ville. Ces cycles géographiques des entreprises épousent, en fait, les cycles spéculatifs de la production immobilière [6].

Avec le système de production des bureaux, peut-être entrons-nous dans une nouvelle étape de l’urbanisation capitaliste, dont les fondements seraient la recherche de la meilleure rente du sol, la clé de voûte étant le prix du mètre carré de bureaux loué en centre-ville. Pour la filière de production des bureaux, le foncier métropolitain devient éminemment capitaliste, dans le sens où il lui est demandé de garantir les meilleurs taux de rentabilité, le plus rapidement possible, ignorant souvent les autres composantes de ce qui fait l’urbain. Il nous semble dès lors, comme l’a souligné Jacques Malézieux, que la croissance urbaine, avec l’avènement de l’immobilier de bureaux, est entrée de plain-pied dans une logique d’« urbanisation du capital ». Dans une telle perspective, les métropoles ne seraient plus que le terrain d’investissements programmés.

Un tel modèle d’urbanisation, s’il venait à s’installer définitivement dans les métropoles, ne pourrait que renforcer les mécanismes de polarisation, de concentration et de centralisation urbaine des activités économiques. Il paraît nettement moins probable que l’on puisse observer, dans l’avenir, le développement d’une urbanisation de type polycentrique, dans la mesure où elle s’impose comme étant fondamentalement contraire au principe de la rentabilité « la plus assurée » sur laquelle s’organise toute la filière de production des bureaux [7]. Cette opposition de principes justifie, sans doute, les pesanteurs dans les dynamiques géographiques de la production des bureaux en région Île-de-France, qui placent Paris et l’Ouest parisien, depuis longtemps déjà, en référents de la production et du marché des bureaux, aussi bien à l’échelle régionale qu’à celle du territoire français dans son ensemble.

En entrant dans les cercles et les logiques d’investissements capitalistes, l’immobilier de bureaux a inscrit le sol urbain dans un système complexe où c’est le marché foncier qui définit les localisations des programmes immobiliers. Dans ce système, les fonctionnalités du tissu urbain sont définies en fonction de leur potentiel de rentabilité (à la location ou à la vente) par rapport au prix du foncier. En cela, le système de production de l’immobilier de bureaux a, semble-t-il, magnifié l’un des fondements de l’organisation urbaine, à savoir la rente du sol et sa mise en valeur, seul bien non reproductible — au détriment d’autres équilibres, économiques, sociaux ou urbanistiques qui font la ville. Le système de production des bureaux fait définitivement entrer l’urbanisation et l’urbain dans un univers capitaliste et mondialisé où la ville ultralibérale se qualifie et se construit par rapport à son marché foncier et à la rente immobilière qui peut s’en dégager.

Cette construction capitaliste de l’urbain poussée à son extrême trouve des racines dans le second Empire. Déjà, à la fin du xix^e siècle, l’haussmannisation portée par la spéculation bancaire de l’époque avait impulsé une urbanisation organisée sur des schémas de rentabilité semblables [8]. En cela, l’« urbanisation des bureaux » n’est pas récente, ce qui explique que les nouvelles formes d’organisation urbaine ne remettent pas en cause les fondements de l’urbain. Les bureaux ne font que réactiver des schémas d’organisation et des procédés de rente du sol déjà expérimentés par le passé.

Cependant, si les mécanismes de production des bureaux ne constituent pas une nouveauté, l’évolution de l’économie, le poids économique des offreurs et les intérêts financiers en jeu sont aujourd’hui tels que l’ampleur des phénomènes urbains liés aux bureaux est devenue considérable. En élargissant notre cadre d’analyse, on peut même considérer que l’ensemble de l’organisation métropolitaine reflète l’organisation directive des marchés immobiliers de bureaux, tant leurs enjeux financiers sont déterminants. Les instances de régulation incarnées dans l’État doivent être bien subtiles pour pouvoir établir des politiques correctrices dans un système économique où les territoires urbains sont à l’échelle mondiale et où les grandes métropoles se trouvent dans un climat de concurrence économique exacerbée. L’offre immobilière est devenue un instrument nécessaire pour le développement économique et territorial. Maintenir une pression trop forte sur un système de production et un marché sans frontières reviendrait pour les grandes métropoles à se priver d’investir. Il est très difficile de chercher à encadrer rationnellement et à l’échelle nationale un processus de production par définition instable et international.

L’actualité du marché parisien offre à ce propos un exemple significatif. La reprise du marché des bureaux pose à nouveau, comme lors de la reprise de 1984, la question du maintien de la réglementation de leur production. En 1995, le gouvernement a rétabli l’agrément promoteur dans toutes les communes de l’agglomération parisienne, à l’exception des villes nouvelles. Ainsi, pour toutes les surfaces de bureaux qui font l’objet d’un permis de construire supérieur à 1 000 m², le promoteur doit demander un agrément, qui peut lui être refusé. Par ce biais, les instances publiques bénéficient d’un outil juridique permettant, en principe, de pouvoir corriger les excès du marché, en particulier les épisodes euphoriques de la production et la concentration dans la seule partie ouest de Paris. En réalité, cette procédure restrictive a conduit à la réhabilitation d’une bonne part du parc de bureaux parisien, surtout dans la partie ouest, car la réhabilitation n’impose pas de permis si le promoteur conserve la façade et la surface de plancher d’origine. Pour autant, la production neuve est restée faible, le temps que le stock de bureaux vacants s’amenuise et, finalement, l’agrément a été peu contraignant dans un marché en convalescence.

Les promoteurs et l’ensemble des investisseurs souhaitent maintenant faire pression sur le gouvernement pour supprimer cet outil de contrôle, dont la contrainte est jugée intolérable et contraire au principe de la libre concurrence. Les offreurs sont sensibles aux rendements des loyers de bureaux, nettement plus élevés à l’ouest qu’à l’est ou au nord de Paris. En attendant, ils continuent à investir dans la rénovation de locaux au centre-ville et à l’ouest, espérant la libéralisation prochaine de l’agrément ; et ils continuent à spéculer dans d’autres capitales européennes, en particulier à Londres et à Bruxelles.

L’État, au contraire, considère que l’agrément et la reprise du marché représentent un levier efficace pour rééquilibrer le marché vers le nord et l’est parisiens. Dans ce jeu de pouvoir et de contre-pouvoir, il est fort à parier que, tôt ou tard, comme en 1985, sous la pression des investisseurs et des entreprises utilisatrices, le gouvernement s’inclinera. Dès lors, dans une sorte de fatalité des cycles immobiliers qui existent depuis le second Empire, le marché parisien a de fortes probabilités d’entrer dans un nouveau cycle de spéculation et de surproduction qui tirera en cascade l’ensemble des marchés provinciaux — jusqu’à la prochaine crise.

On peut toujours espérer que des mesures d’échelle européenne puissent un jour proposer un moyen de contrôle efficace afin de mieux maîtriser cette évolution pernicieuse de l’urbanisation, qui porte en elle les germes d’une société profondément divisée, au moins territorialement. C’est, en tout cas, à ce seul niveau de réflexion que la régulation pourra éviter, peut-être, que la ville ne se fractionne davantage en îlots fonctionnels, brisant la cohésion de l’urbain et appauvrissant les territoires qui, dès lors, ne seraient plus que de simples espaces pour une économie marchande et mondialisée.