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2007/4 (n° 70)


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L’immobilier et la construction constituent l’un des piliers de l’économie espagnole. Le dynamisme de ces secteurs explique en partie le rythme de croissance de l’économie du pays, lequel avoisine aujourd’hui les 4%. Selon les estimations, ils pèseraient entre 12% et 17% du PIB [2][2] Dont 60% à Madrid, en Catalogne et dans la région de..., soit deux fois plus que la moyenne européenne et ils emploieraient plus de 10% de la population active espagnole. La promotion est aujourd’hui dopée par l’explosion du marché du logement espagnol (progression de plus de 150% depuis 1997), les promoteurs bénéficient de l’appui financier des grandes banques du pays et plusieurs dirigeants de groupes immobiliers se sont hissés en tête des classements des grandes fortunes espagnoles. Cette expansion s’est accompagnée d’une récente accélération de l’introduction en Bourse de nombreux groupes immobiliers : Renta Corporación (avril 2006), Parquesol (avril 2006), Astroc (mai 2006), Riofisa (juillet 2006)... Depuis plusieurs années maintenant, l’Espagne bat chaque année le record d’Europe en matière de construction de logements. Et, pour la 6e année consécutive, elle a battu en 2006 ses propres records. Si, au cours de l’année 2006, le marché de la construction a commencé à laisser entrevoir des signes de ralentissement, plus de 800000 logements ont néanmoins été mis en chantier (contre 730000 en 2005 et 675 000 en 2004).

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Malgré les mises en garde de la Banque d’Espagne et l’allongement des délais de commercialisation des programmes, les crédits accordés aux promoteurs restent très importants. Ils représenteraient 46% du crédit aux entreprises. De plus, les « caisses d’épargne et banques font preuve de beaucoup d’imagination pour soutenir la plus rentable de leurs activités. Elles proposent aux particuliers des prêts de plus en plus longs, jusqu’à 50 ans, assortis de « périodes de carence » de 5, 10 ou 15 ans pendant lesquelles les clients ne remboursent que les intérêts et pas le capital. » (Les Échos, 26/09/06).

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Mais qui sont les grands promoteurs privés espagnols ? Comment se sont-ils constitués ? Quels sont leurs liens avec le secteur financier ? Sur quels marchés sont-ils présents en Espagne et à l’international ? Comment évoluent-ils aujourd’hui ? Le premier objectif de ce portrait est de rendre compte du statut et des évolutions récentes d’un groupe professionnel particulier, ancré dans un secteur économique. Le second objectif est de présenter quatre promoteurs « historiques » majeurs. Ceux-ci traversent actuellement des périodes de grand changement et leur étude nous conduira à éclairer les bouleversements du secteur immobilier espagnol.

La promotion immobilière, une activité clef de l’économie espagnole

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Alors qu’en France, malgré le déclin du logement social, les promoteurs de logements sociaux restent des acteurs forts de la politique du logement, les acteurs privés espagnols règnent de manière quasi exclusive sur la construction de logements. Ils mettent en chantier plus de 80% des logements ; les personnes privées et les coopératives se partagent le reste, tandis que les promoteurs publics (entreprises municipales ou régionales de construction de logements) n’interviennent que de manière très résiduelle (moins de 1%).

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Ce portrait des grands promoteurs espagnols nous conduit tout d’abord à définir les prérogatives et le statut de ces acteurs, ainsi que cela a été fait dans notre portrait portant sur les entreprises françaises [3][3] Réf. article, Flux, n° 69.. L’association des promoteurs immobiliers de Madrid (ASPRIMA), créée en 1976, insiste sur les modifications du statut et des modalités d’intervention des promoteurs immobiliers au cours des dernières années. Aujourd’hui, l’association définit dans ses statuts le promoteur comme « l’entrepreneur industriel dont l’activité courante est articulée autour de l’utilisation d’un foncier constructible. Le rôle du promoteur est d’aménager et d’urbaniser ce foncier, si cela est nécessaire, puis de procéder ou de faire procéder par un tiers à la construction du programme, avant de commercialiser l’opération développée ». Si l’on retrouve la fonction clef de coordination des différentes étapes du projet immobilier, deux points de cette définition interpellent l’observateur plus familier de la définition française de la promotion immobilière.

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En premier lieu, les rôles d’aménageur et de promoteur tendent à se superposer voire à se confondre, ce qui n’est pas le cas en France où, l’aménagement est généralement pris en charge, en amont de l’intervention du promoteur privé, par des opérateurs publics - en général des SEM (Sociétés d’Économie Mixte) ou des OPAC (Offices Publics d’Aménagement et de Construction).

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En second lieu, on note l’importance accordée au préalable foncier. En Espagne, le sol peut être traité soit comme un input de l’activité de promotion, soit comme un output. Il arrive donc fréquemment que le promoteur achète un terrain seulement dans le but de le revendre en réalisant une plusvalue, ce qui est rarement le cas aujourd’hui en France. En Espagne, cela constitue une activité à part entière. D’après le baromètre ASPRIMA (Grupo Planner, 2006), la gestion/vente de terrains constitue la 2e activité des entreprises de promotion immobilière, derrière la promotion à proprement parler, mais loin devant la construction (3e position) et l’activité de gestion d’actifs immobiliers (4e position).

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Les liens étroits entre le monde de la promotion et celui de la gestion d’actifs immobiliers constituent une troisième spécificité du secteur. Cette dernière activité, basée sur l’obtention des revenus de loyers, offre une rentabilité plus faible que la promotion à proprement parler mais aussi plus stable. On retrouve là un trait propre aux groupes espagnols et qui vaut aussi pour les grandes firmes de construction. Dominique Lorrain (2007) souligne ainsi qu’en Espagne, les grands constructeurs se caractérisent souvent par des compétences en dehors de la construction à proprement parler, dans la conception et l’exploitation.

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Les grandes entreprises immobilières espagnoles sont généralement avant tout des entreprises de promotion, il en est ainsi pour Fadesa et pour Urbis, deux des quatre grandes entreprises immobilières cotées en bourse depuis plusieurs années. Pour l’année 2006, l’activité de promotion au sens strict pèse 75% du chiffre d’affaires d’Urbis, et plus de 90% de celui de Fadesa. Mais deux exceptions de poids doivent être remarquées: Metrovacesa et Colonial, les deux autres grandes entreprises purement immobilières « historiques » cotées en bourse, sont avant tout des foncières. Au sein de Metrovacesa, en 2005, l’activité de promotion résidentielle ne pèse plus que 35,5% du chiffre d’affaires. En 2006, Inmobiliaria Colonial - qui a acheté le groupe français SFL (Société Foncière Lyonnaise) mi-2004 - réalise à peine 30% de son chiffre d’affaires grâce à l’activité de promotion.

Quelques caractéristiques des promoteurs espagnols

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Les promoteurs privés qui jouent aujourd’hui un rôle clef en Espagne ont des origines diverses. Certains sont issus de sociétés tournées vers l’aménagement urbain, d’autres vers la construction, d’autres encore vers la promotion de logements sociaux. Mais, au-delà de ces différences ressort une caractéristique commune. Beaucoup de ces groupes se sont développés à partir d’une maîtrise foncière forte. De ce fait, la dimension territoriale a été importante dès l’origine. Ceci se traduit par une offre spatialisée, recouvrant peu ou prou la carte des grandes villes, et par la persistance d’un secteur de la promotion assez fortement atomisé. Ici la logique du produit - la transformation du sol urbain -, combinée à l’origine familiale de nombreuses firmes expliquent le résultat observable. Ce n’est qu’au début des années 2000 que cette offre évolue vraiment. Premièrement, les promoteurs principaux sortent de leur territoire de départ, s’implantent dans toute l’Espagne, voire à l’étranger. Deuxièmement, le secteur se consolide à vive allure par des fusions-acquisitions auxquelles les banques ne sont pas étrangères.

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Sur le long terme, les liens sont étroits entre propriété foncière et promotion immobilière (Vilagrasa, 1997). Ils existent dès le XIXe siècle et se perpétuent au long du XXe siècle. Selon Rafael Más (1996), l’imbrication des grandes familles qui possèdent les sols périphériques des grandes villes, et de Madrid en particulier, et des sociétés immobilières reste encore très forte dans les années 1960. Des terrains immenses possédés par une seule société familiale vont être aménagés et construits par celle-ci, parfois pendant des décennies. Ainsi, l’entreprise immobilière Bami utilise durant quarante ans ses réserves foncières dans la périphérie de Séville ; l’entreprise madrilène Urbis fait de même durant vingt ans dans le quartier de la Moratalaz (Madrid). Dans les années 1990, et même si d’autres logiques émergent, cet auteur souligne bien à quel point perdure encore l’influence des propriétaires des grands terrains de la périphérie des villes.

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Une autre logique de développement découle du rôle des entreprises de construction. La figure du constructeur qui devient promoteur commence aussi à s’imposer dans les années 1960. La pénétration des capitaux bancaires et financiers dans les sociétés immobilières débute peu après, dès les années 1970.

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Dans les années 1960-1970, l’implantation territoriale des groupes demeure une donnée primordiale. Chaque ville ou aire métropolitaine possède ses propres promoteurs, souvent familiaux, qui interviennent sur des segments de marchés limités. Ces entreprises de promotion, bien ancrées territorialement et financièrement, limitent leur emprise à leur environnement urbain le plus proche, sauf lorsqu’elles se lancent dans la promotion de résidences touristiques côtières. Cette caractéristique perdure encore aujourd’hui. Les promoteurs leaders varient assez fortement d’une région à l’autre.

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Cet état de fait trouve aussi l’une de ses explications dans la grande diversité des législations en matière d’urbanisme dans les différentes Communautés Autonomes. Ces variations compliquent quelque peu le développement des promoteurs, du fait du coût d’apprentissage des normes locales.

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On observe, par ailleurs, la persistance de cette structure d’offre, basée sur un maillage d’entreprises principales, calé sur le réseau des grandes villes et de la grande propriété foncière. Rafael Más (1996) prend ainsi l’exemple des cinq plus grands promoteurs de l’aire métropolitaine de Barcelone en 1975, en montrant que quatre de ces sociétés sont encore des acteurs clefs aujourd’hui. Il cite en particulier l’exemple du promoteur Habitat Grupo Inmobiliario, toujours contrôlé par la famille Figueras. Selon Delfín Fernández Martín (2005), en 2003, au niveau national, les cinq principaux promoteurs espagnols n’atteignaient même pas les 8% de parts de marché. Aujourd’hui encore, aucune des entreprises spécialisées dans la promotion de logements ne dispose de plus de 3 % de part de marché.

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Cependant, la dynamique de fusions et de rachats d’entreprises qui s’amplifie en 2006 et 2007 est en train de modifier cette situation. Citons ainsi le rachat d’Urbis par Reyal Grupo (2007), celui de Fadesa par Martinsa (2007), celui de Parquesol par Grupo San José (2006), ou encore le rachat d’Inmobiliaria Colonial par Inmocaral (2006). Le retrait des groupes bancaires auxquels de nombreux grands promoteurs étaient liés, qu’ils soient cotés ou non, n’est pas étranger à ce vaste mouvement. Ainsi au début des années 2000, les promoteurs dominants du pays sont contrôlés par les plus grandes banques espagnoles, respectivement: Metrovacesa par BBVA (Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, 2e banque espagnole), Urbis par Banesto (Banesto est contrôlée à près de 90% par Banco Santander Central Hispano (BSCH), premier groupe bancaire espagnol), Inmobiliaria Colonial par La Caixa et Vallehermoso par Santander Central Hispano (groupe BSCH). Aujourd’hui, elles sont toutes sorties de ces groupes immobiliers (ou sont devenues minoritaires). À côté de cela, le poids atteint par les divisions immobilières des principales entreprises de construction (qui ont aussi traversé des processus de fusion) devient de plus en plus significatif (exemple de Ferrovial ou de Fomento de Construcciones y Contratas (FCC)).

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L’autre grande dynamique du secteur est celle du développement spatial et de la diversification des produits. Les promoteurs espagnols se déploient vers des territoires dynamiques, en expansion, et vers des destinations moins risquées. Ce développement prend de plus en plus souvent la forme d’une internationalisation. Les principaux groupes s’orientent soit vers des marchés consolidés, principalement en France [4][4] Ceci est surtout vrai pour les groupes qui développent..., soit vers des marchés émergents (Europe de l’Est et Portugal en particulier). Le deuxième mouvement est celui d’une diversification des domaines d’intervention et des produits proposés. Du fait des perspectives de ralentissement de la conjoncture, afin d’équilibrer leurs résultats et pour limiter les risques, les grands promoteurs se positionnent de manière croissante sur le segment d’activité que constitue la gestion d’actifs immobiliers. Ils ont également accru leur carte de produits : résidences principales protégées (logements sociaux), résidences secondaires, logements locatifs, réhabilitations, complexes de tourisme, résidences pour étudiants ou pour personnes âgées, hôtels etc.

Des grands promoteurs aux profils diversifiés. Les principaux promoteurs espagnols
Metrovacesa

Metrovacesa Madrid

S.A. immobilière, n° 1 en Espagne en 2005.

Chiffre d’affaires (total des recettes) : 2005 : 1627,8 M€ ; 2004 : 959,0 M€ ; 2003 : 708,9 M€ ; 2002 : 461,8 M€. Actionnaires principaux : D. Román Sanahuja Pons (Sacresa) 24% / D. Joaquín Rivero Valcarce 7% / D. Bautista Soler Crespo 6%.

Capitalisation boursière (2005) : 5221,7 millions d’€.

Répartition des activités (année 2005, Ebitda [5][5] Earnings before Interest, Taxes, Depreciation, and...) : patrimoine locatif en France : 55,9% ; patrimoine locatif en Espagne 25,3% ; promotion de logements : 8,2% ; gestion de sols : 8,2%; participations sociétés : 2,4%

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Metrovacesa est la première entreprise immobilière espagnole, et se proclame même première entreprise immobilière européenne, depuis qu’elle est devenue, en 2005, l’actionnaire majoritaire de Gecina, première foncière française. L’histoire de Metrovacesa, qui s’est progressivement centrée sur l’immobilier locatif, s’écrit sur du long terme : en décembre 2005, le groupe a fêté 65 ans de présence à la bourse de Madrid. Mais depuis quelques mois, l’actualité de cette entreprise est particulièrement mouvementée du fait des désaccords entre les deux principaux actionnaires : la famille Sanahuja d’une part, et le président du groupe, Joaquín Rivero, allié à un autre actionnaire, Bautista Soler, d’autre part.

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L’histoire de Metrovacesa remonte à 1918, lorsque les deux frères Otamendi et l’ingénieur Carlos Mendoza créent la Compañia Urbanizadora Metropolitana (Société Métropolitaine d’Urbanisation). Ils ont alors le soutien financier de la Banque de Vizcaya et se fixent comme objectif l’urbanisation de la partie Nord de Madrid. Au début des années 1930, suite à la promulgation d’une loi dont l’objectif est de développer la construction de logements pour les classes moyennes, les trois associés créent la Compañia Inmobiliaria Metropolitana (Société Immobilière Métropolitaine). Le but de cette nouvelle société est de construire des logements sur les terrains appartenant à la Compañia Urbanizadora Metropolitana. Ceci leur permet donc d’élargir leur champ d’interventions vers la construction et la gestion d’immeubles de logements. Au cours des décennies qui suivent, parallèlement au développement de ces deux activités, l’activité de construction d’immeubles destinés au secteur tertiaire va également être initiée. Mais les deux sociétés, la Compañia Urbanizadora Metropolitana et la Compañia Inmobiliaria Metropolitana vont rester indépendantes jusque dans les années 1980.

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La première opération de croissance externe de ces deux sociétés a lieu en 1988: celles-ci fusionnent et, dans le même temps, rachètent l’Inmobiliaria Vasco-Central. La nouvelle société va prendre le nom de Metrovacesa (Compañia Metropolitana Vasco-Central). Son objectif principal est dès lors tourné vers la promotion de bâtiments en vue de leur location. La deuxième moitié des années 1980 voit également les débuts de la diversification du groupe, tant sur le plan géographique (implantations à Barcelone, Valence, Bilbao puis à Lisbonne) que sur le plan des produits proposés (développement de l’activité de promotion d’hôtels et de centres commerciaux notamment).

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L’histoire de cette société bifurque en 2002 car Bami, un promoteur immobilier sévillan, reprend la participation de 23,9% du BBVA. Bami est une société relativement ancienne, fondée en 1946, cotée en bourse peu après, et liée dès ses débuts à la banque Banco Mercantile Industrial dont elle a d’ailleurs les initiales pour nom. Son développement s’est fait à partir d’importantes réserves foncières dans un quartier de Séville ; aujourd’hui ce quartier s’appelle Bami en référence au promoteur qui le développa dans son intégralité. Dirigée depuis 1997 par Joaquín Rivero, elle s’est développée sous son impulsion. Trois grandes banques ont des participations importantes dans la société et en soutiennent alors le développement : la Banco Popular Español, la Caja de Ahorros del Mediterráneo et la Bancaja.

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Après un passage dans la société de construction fondée par son père, Joaquín Rivero crée rapidement sa propre société de construction à Séville, avant de s’orienter vers le secteur de la promotion. Au début des années 1980, il crée successivement plusieurs sociétés de promotion qui vont être regroupées sous le nom Patrón Inmobiliario ; puis il arrive à la tête de Bami alors que celle-ci est en pleine perte de vitesse. Il va la redresser et la développer par une stratégie active de croissance à partir d’offres publiques d’achat. La première d’importance est celle menée sur Zabálburu, une société quatre fois supérieure à Bami. Cette opération est d’autant plus remarquée qu’il s’agit d’un cas d’OPA hostile, chose pratiquement inédite dans l’histoire boursière espagnole. Peu à peu, Joaquin Rivero va se tailler une réputation de « Rey del ladrillo » (roi de la construction), mais surtout de « rey de las OPA » (roi des OPA), sortant victorieux de plus d’une demi-douzaine d’OPA, dont beaucoup hostiles, grâce à d’importants appuis ou réalisations d’accords avec les plus grandes banques du pays (Banco Popular, BBVA, Santander…).

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Cette stratégie culmine en juin 2003, lorsque Bami lance une offre publique d’achat sur Metrovacesa. Elle aboutira à la fusion par absorption de Bami par Metrovacesa en novembre 2003. À partir de cette date, Joaquín Rivero dirige Metrovacesa et axe le développement du groupe vers une stratégie basée sur la rotation de ses actifs, l’investissement dans de nouveaux produits patrimoniaux, l’internationalisation et le recentrage sur des produits comme les bureaux, les centres commerciaux, les hôtels. En 2005, après avoir acquis près de 30% de la foncière française Gecina, Metrovacesa lance une OPA sur la totalité des actions restantes. Au terme de la procédure, elle contrôlera 68,45% du capital de Gecina.

Quelques chiffres clefs

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Les revenus du groupe, sont passés de 959 millions d’euros en 2004 à 1627,8 millions d’euros en 2005 et 2326,5 millions d’euros ont été annoncés pour l’année 2006. Pour l’année 2005, ces revenus sont répartis entre les revenus locatifs (489,4 M€), les ventes d’actifs (484,2 M€), la promotion immobilière (578 M€), la gestion de terrains (65,2 M€), les activités de services (11 M€). Les bénéfices nets atteignent 381,9 millions d’euros en 2005 [6][6] 611,8 millions d’euros si on tient compte de la revalorisation..., en progression de +74,4% en l’espace d’un an. Le groupe immobilier vient d’annoncer qu’il avait augmenté son bénéfice net 2006 de plus 190% en un an, passant à 1,791 milliard d’euros. Soulignons que ce chiffre inclut la variation de la valeur des actifs immobiliers possédés par le groupe. Si l’on ne tient pas compte de la revalorisation des actifs, l’évolution est nettement moins spectaculaire: de l’ordre de +36%, et le bénéfice net est alors de 516 millions d’euros pour l’année 2006.

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Pour l’année 2005, le nombre de logements vendus, de l’ordre de 3000 logements, apparaît en forte progression depuis le début des années 2000 (cf. tableau ci-dessus), mais reste néanmoins nettement inférieur à celui de sociétés plus centrées sur l’activité de promotion, comme Vallehermoso avec près de 5000 logements vendus en 2005.

Le rachat de Gecina

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Société d’Investissements Immobiliers Cotée (SIIC) depuis 2003, Gecina se présente depuis comme le leader de la zone euro par sa valeur patrimoniale (somme des valeurs marchandes des actifs corporels et incorporels de l’entreprise), évaluée à 9,5 milliards d’euros en décembre 2005. Lorsque Metrovacesa rachète Gecina, celle-ci s’équilibre entre deux activités locatives, l’immobilier tertiaire et l’immobilier résidentiel. En juin 2005, Gecina comptait un actionnaire majoritaire, Metrovacesa (68,6% du capital), un autre actionnaire important Predica (12,2%), le reste était réparti entre environ 17000 actionnaires individuels.

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Au-delà de ce cas précis, cette opération amène à réfléchir sur l’attractivité de la France pour les promoteurs et/ou investisseurs immobiliers espagnols. L’une des explications principales tient au régime fiscal français qui, dans sa configuration actuelle, « récompense » les promoteurs immobiliers cotés en Bourse qui exploitent leur patrimoine en location. À condition de consacrer 85% de leur bénéfice au dividende, ils sont exonérés de l’impôt sur les sociétés. Au-delà de ces grandes entreprises, d’autres promoteurs de taille inférieure sont arrivés sur le marché, attirés par les dispositifs fiscaux qui n’ont pas d’équivalent en Espagne, et/ou souhaitant se diversifier par peur d’une baisse du marché immobilier espagnol. La situation devrait cependant être amenée à évoluer du fait de la réforme des SIIC, qui vise à corriger les effets pervers de ce statut juridique, en particulier le manque de transparence fiscale et la multiplication de SIIC à des fins purement fiscales. La modification, qui entrera en vigueur en 2009, entraînera l’impossibilité pour un seul actionnaire ou un concert d’actionnaires de détenir plus de 60% des droits de vote (Cinco Dias, 23/12/06). Metrovacesa, Colonial, Realia et Restaura dépassent toutes ce pourcentage dans le contrôle de leurs filiales en France. Par ailleurs, les SIIC devront offrir un capital flottant minimum de 15% lors de leur introduction en Bourse. Autre nouveauté, les actionnaires détenant plus de 10% du capital et échappant à l’impôt sur les dividendes se verront prélever directement à la source 20% des sommes perçues. Cette évolution devrait peser sur une société comme Gecina, d’autant que jusqu’à présent, compte tenu de la convention fiscale existant entre la France et l’Espagne, Metrovacesa pouvait totalement échapper à l’impôt sur les bénéfices (Capital, 15/12/06).

La fin du géant immobilier espagnol?

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En mars 2007, les autorités boursières espagnoles ont approuvé la scission de Metrovacesa entre la famille Sanahuja – actionnaire majoritaire de l’entreprise avec 39% du capital – et le président actuel Joaquín Rivero qui en avait pris le contrôle en 2003. Cette décision a mis fin à la lutte pour le contrôle du groupe qui opposait depuis un an la famille Sanahuja et le président de Metrovacesa, soutenu par Bautista Soler (ils totalisent 33% de l’actionnariat) [7][7] Explication du journal économique La Tribune : « Autrefois.... Selon l’accord, et en l’état actuel des négociations (mars 2007), la famille Sanahuja obtiendrait la partie espagnole de l’entreprise immobilière et des actifs en France pour une valeur inférieure à 1,8 milliard d’euros, alors que Joaquín Rivero et son allié obtiendraient avec la partie française du groupe, la filiale Gecina, des actifs espagnols pour 437 millions d’euros. En l’espace d’un mois, à la suite de l’annonce de la scission, le titre de Metrovacesa a chuté de plus de 25%.

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Alors que les processus de fusions se multiplient en Espagne et que Metrovacesa vient d’annoncer des résultats records, cette scission apparaît quelque peu paradoxale si l’on se place dans une logique entrepreneuriale. Mais elle fait sens dans une logique patrimoniale de rivalités de familles et d’individus. Comme d’autres grands groupes urbains espagnols, Metrovacesa cristallise en effet la persistance d’un capitalisme familial dont les logiques peuvent entrer en contradiction avec celles du grand capitalisme urbain.

Vallehermoso

Vallehermoso División Promoción Madrid

S.A. de promotion immobilière, n° 2 en Espagne en 2005

Chiffre d’affaires 2005 : 1246,5 M€; 2004 : 889,9 M€ ; 2003 : 969,5 M€ ; 2002 : 679,3 M€.

Filiale du groupe Sacyr y Vallehermoso.

Fonds propres en décembre 2004: 382,653 M€

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Le groupe Sacyr Vallehermoso (SyV) a fait la une de la presse économique en 2006 par son entrée, non souhaitée, au capital d’Eiffage le 3e groupe français de construction et actionnaire majoritaire des autoroutes Paris Rhin Rhône. Ce groupe est né en 2003 de la fusion de Sacyr, une entreprise créée en 1986 par trois ingénieurs venant d’un autre groupe du BTP (Ferrovial), et de Vallehermoso, premier promoteur du pays. Le facteur déclenchant de ce rapprochement a été la vente par la banque Santander Central Hispano (SCH) de sa participation dans Vallehermoso (24,5%) à Sacyr qui est alors une société familiale de second rang, non cotée. L’objectif affiché de cette fusion est de donner naissance à un groupe diversifié, développant des activités complémentaires, certaines comme la construction et la promotion résidentielle avec des perspectives de cash-flows élevées, d’autres avec des revenus plus stables (patrimoine immobilier, concessions d’infrastructures, complétés par une activité de services). Les activités de promotion restent gérées par Vallehermoso.

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Le groupe SyV est présidé par Luis Fernando del Rivero qui détient 13% du capital. Pendant plusieurs années, celui-ci a été vice-président du club de football Real de Madrid, aux côtés de Florentino Pérez, président du club de football madrilène de 2000 à 2006, et PDG d’ACS, entreprise de construction n° 1 en Espagne. Vallehermoso División Promoción est présidé par Luis Eduardo Cortés Muñoz, avocat de profession qui, après avoir obtenu divers mandats politiques [8][8] Conseiller municipal de Madrid de 1979 à 1987, député..., est aujourd’hui sénateur du parti populaire au niveau de la Communauté Autonome de Madrid.

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L’histoire de Vallehermoso remonte au début des années 1920, lorsqu’est créée la Compañía Madrileña de Contratación y Transportes (Compagnie d’affaires et de transports). En 1953, celle-ci se lance dans la promotion immobilière et change son nom pour celui de Vallehermoso. Ainsi que le montre Isabel Chumillas (2002), le cas de Vallehermoso permet de mettre en relief le lien ayant existé, à l’origine de plusieurs sociétés, entre des activités de transport et l’émergence de sociétés immobilières, profitant d’importants terrains, et notamment de la libération d’espaces de dépôts de marchandises. Dans les années 1950 puis 1960, l’activité est orientée vers l’acquisition et la construction d’immeubles destinés à la location ou à la vente. Son implantation reste nettement locale, centrée sur Madrid même et ses environs immédiats. Dans les années 1960, Vallehermoso débute une stratégie de développement combinant de grandes opérations tertiaires (bureaux, commerces, hôtels) dans les zones centrales et des opérations résidentielles localisées en périphérie (Rodríguez Chumillas, 2002). Elle intervient exclusivement sur le marché libre et les logements produits s’adressent à une clientèle très solvable. Son développement vers d’autres zones géographiques se fait en Andalousie, puis à Barcelone dans les années 1970. En 1989 elle absorbe deux entreprises : Corporación Inmobiliaria Hispamer (CIH) et Inmobanif. Cette fusion en fait un groupe plus diversifié, géographiquement et en termes d’activités. Vallehermoso devient la première entreprise de promotion du pays pendant plusieurs années consécutives dans les années 1990. En 2000, Vallehermoso devient une holding comprenant 3 sociétés : Vallehermoso División de Promoción (promotion résidentielle), Vallehermoso Rentas (gestion de patrimoine immobilier) et Valoriza (services immobiliers). Dans le même temps, les alliances du groupe avec le secteur bancaire se renforcent.

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L’histoire de Sacyr s’écrit sur du temps plus court. Au cours des années 1990, ce constructeur va prendre un essor considérable. Sa croissance spectaculaire en l’espace d’une vingtaine d’années repose sur une stratégie consistant à prendre une importante participation dans les groupes avant de les absorber par le biais de fusions. Ce fut le cas du portugais Somague en 1999, puis de Vallehermoso en 2002 (racheté à la banque SCH). Luis Del Rivero, actuel président de Sacyr Vallehermoso, et qui est aussi l’un des trois fondateurs de Sacyr, est unanimement désigné comme l’artisan de cette croissance. Il réussit à faire évoluer l’actionnariat de Sacyr, à travers deux étapes clefs :

  • Il fait entrer le financier multimillionnaire et extrêmement influent, Juan Abelló, comme associé dans le capital de Sacyr. Tous les deux font partie de l’équipe dirigeante du Real Madrid.

  • L’autre élément essentiel tient à l’entrée de plusieurs caisses d’Épargne [9][9] Caixanova, Caja Murcia, Unicaja et la Caja de Ahorros... dans son capital.

Ces évolutions et le caractère porteur du marché permettent à Sacyr d’accumuler beaucoup de liquidités, la stratégie de l’entreprise est alors réorientée vers des opérations plus risquées. Ainsi, Sacyr tente de prendre d’assaut Dragados à trois reprises, sans succès, avant d’entrer dans le capital de Iberpistas [10][10] Il faut préciser qu’avant son rachat par ACS, Dragados... et peu après, en association avec Iberpistas, d’acheter Autopista Basco Aragonesa. Sacyr Vallehermoso a également défrayé la chronique en Espagne fin 2004 et début 2005 en tentant de devenir un actionnaire de référence de la seconde banque espagnole, BBVA. La ferme opposition de la direction du BBVA aux visées du groupe l’a finalement incité à reculer.

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Le groupe Sacyr Vallehermoso illustre également la prise de position croissante des opérateurs espagnols sur le marché français, même s’il s’agit là d’une entrée, non sur le marché des foncières, mais sur celui de la construction. En 2006, Sacyr Vallehermoso devient en effet le principal actionnaire du groupe de construction français Eiffage en contrôlant 33,2% du capital pour un investissement de 1,8 G (Les Échos, 17 avril 2007).

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Aujourd’hui, SyV est structuré comme une holding titulaire de participations actionnariales dans les sociétés du groupe intervenant dans différents secteurs. La branche BTP représente 52% des activités devant l’immobilier (25%), la concession d’autoroutes (8% par Itinere [11][11] Ce pôle repose largement sur le rachat de l’entreprise...), la gestion de patrimoine locatif (5%) et les services (10%).

La diversification de l’activité de promotion de Vallehermoso

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Vallehermoso División de Promoción, qui porte la promotion immobilière, correspond à l’une des toutes premières entreprises immobilières du pays, avec environ 3800 logements vendus en 2003, et plus de 4800 en 2005.

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Traditionnellement, elle était centrée principalement sur le marché des résidences principales et intervenait surtout dans les zones urbaines. Au cours des dernières années, elle est entrée sur le segment des résidences secondaires avec une politique d’acquisition de terrains dans l’optique de grands projets associés à des golfs et des zones de loisirs. Dans le contexte de décélération du marché immobilier, Vallehermoso se tourne aussi vers la construction de logements aidés [12][12] « Viviendas protegidas » : en Espagne, le marché du.... On observe en effet assez clairement en Espagne les effets des cycles immobiliers sur l’attractivité du logement aidé. La demande étant très forte, les promoteurs privés peuvent y trouver un refuge en cas de risques trop forts du côté du marché libre. Aujourd’hui Vallehermoso est implanté dans toute l’Espagne à travers sept directions territoriales et près de 30 délégations. [13][13] Beneficio antes de impuestos, intereses, depreciaciones...

Fadesa

Fadesa La Coruña

S.A. de promotion immobilière, n° 3 en Espagne en 2005

Chiffre d’affaires 2005 : 977,4 M€ (dont 925,4 pour l’activité immobilière) ; 2004 : 687,1 M€ (dont 643,6 pour l’activité immobilière) ; 2003 : 525,1 M€; 2002 : 452,9 M€

Capitalisation boursière en décembre 2005: 3,124 millions d’€.

Fonds propres au 31/12/05 : 150,944 millions d’euros.

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Coté en bourse depuis avril 2004, Fadesa est sans doute l’un des groupes immobiliers à avoir enregistré la croissance la plus fulgurante pour s’approcher aujourd’hui du milliard d’euros de chiffre d’affaires. Cette société immobilière de la Corogne (Galice), été créée en 1980 pour développer des grands projets de logements aidés. Son fondateur, Manuel Jove Capellán, en est aujourd’hui encore le président et la famille Capellán conserve 54% du capital. Au tout début des années 1990, son activité est toujours limitée à la promotion de logements aidés en Galice. Mais, à partir de 1993, des programmes haut de gamme vont progressivement être lancés dans toute la péninsule et le groupe va devenir, en l’espace de quelques années, l’un des « leaders » nationaux de la promotion. Sa croissance est étroitement liée à son expansion géographique : Fadesa s’implante d’abord dans la Communauté Autonome de Castille et Leon, puis en Catalogne, aux Canaries et en Andalousie. À la fin des années 1990, Fadesa est présent dans la plupart des communautés autonomes espagnoles. Aujourd’hui, le portefeuille de terrains destinés à la promotion résidentielle se répartit comme suit : 56% de résidences principales libres, 10% de logements aidés et 34% de résidences secondaires.

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Le développement international est amorcé en 1999, avec l’entrée sur le marché portugais via une opération importante de promotion de 3000 logements dans les environs de Lisbonne. Il se poursuit vers le Maroc dès 2000, avec une première opération à Rabat. Aujourd’hui, outre ces pays, Fadesa est présent en Roumanie, en Pologne, en Hongrie et en France et dispose à l’étranger de bureaux de commercialisation de ses programmes de résidences secondaires espagnols à Londres et en Pologne. En outre, d’importants programmes sont aujourd’hui en cours à Cancún (Mexique), avec en particulier la réalisation d’une vingtaine d’hôtels dans des zones touristiques et dans des centres d’affaires. L’alliance stratégique conclue en 2006 avec Globalia, premier opérateur touristique espagnol, témoigne de la volonté de diversification. Globalia et Fadesa (propriétaire de 90% des actifs du joint-venture) ont créé une société commune à parité d’exploitation de complexes hôteliers et touristiques, qui compte notamment des actifs aux Canaries, au Maroc et en Andalousie.

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Fadesa est présent en France depuis une prise de participation majoritaire (à hauteur de 70%) dans la société Financière Rive Gauche en juin 2005. L’année de son arrivée en France, son chiffre d’affaires a progressé de 42% passant à 977 millions d’euros, avec un résultat net de 181 millions (+ 57%). Depuis, son portefeuille hexagonal a doublé, représentant 1 milliard d’euros, notamment après l’achat de deux tours à Levallois, pour 500 millions d’euros (Les Échos, 14/09/2006).

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Mais c’est sans doute davantage avec son positionnement en Europe de l’Est que Fadesa fait figure de pionnier. En 2004, Fadesa décide de franchir un cap dans son internationalisation en s’implantant dans plusieurs pays d’Europe de l’Est, identifiés comme ayant un fort « potentiel ». Il est alors parmi les tout premiers promoteurs espagnols à adopter cette stratégie. La première étape de l’implantation de Fadesa en Europe de l’Est s’est faite en Hongrie, avec la construction d’une résidence de standing en plein centre de Budapest, destinée à une clientèle aisée hongroise comme internationale. D’autres projets sont en cours d’études, pour lesquels est mise en avant la recherche de localisations privilégiées. Suite à ce développement, Fadesa est entré en Pologne, via une alliance avec un leader de la promotion immobilière local : Prokom Investments. Cela a conduit à la création de la société Fadesa Prokom Polska. Leur première opération est un grand projet urbain d’environ 1900 logements, de standing intermédiaire élevé, dans la banlieue de Varsovie.

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Dans une note portant sur l’internationalisation de la promotion immobilière espagnole, l’association des promoteurs immobiliers de Madrid souligne les différents éléments qui poussent les promoteurs espagnols à s’installer en Pologne, en Hongrie, en Roumanie ou encore en République Tchèque (Dpto. de Estudios ASPRIMA, 2005). L’entrée de ces pays dans l’Union Européenne, en 2004 et en 2007 pour d’autres, et les potentiels de croissance importants de ces économies figurent en première place de l’analyse proposée par ASPRIMA. Sont également cités l’évolution des principaux indicateurs socio-économiques (demande forte des ménages dans un contexte de marché résidentiel encore réduit, réduction de la taille des ménages…), et les processus de convergence nominale à l’œuvre en termes d’inflation et taux d’intérêt. Ainsi des pays comme la Pologne ou la République Tchèque ont des niveaux d’inflation similaires à ceux d’Espagne et des taux d’intérêt à court terme qui sont également assez bas. Pour ce qui est des modalités d’implantation, une option consiste à s’associer avec des promoteurs locaux qui connaissent les règles du jeu, l’autre à racheter des entreprises locales.

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L’actualité de Fadesa tient aujourd’hui à son rachat par Martinsa. L’OPA amicale porte sur la totalité du capital de Fadesa pour un montant global de 4 milliards d’euros. Manuel Jove, le fondateur de Fadesa, a accepté de céder ses 54,6%, pour 2,209 milliards d’euros. La prime payée est de 20,8% par rapport à la dernière cotation. La fusion entre les deux sociétés est imminente et pourrait en faire la nouvelle première société espagnole du secteur. Martinsa, créée en 1991, est l’entreprise de promotion de l’homme d’affaires Fernando Martín, ex-président du Real Madrid. Celui-ci doit sa fortune à la gestion de millions de mètres carrés de terrains dans la capitale espagnole, qu’il a achetés peu avant le début du boom immobilier dans des endroits qui ne valaient alors rien et qui sont aujourd’hui de véritables morceaux de villes (Sanchinarro, Las Tablas y Montecarmelo). Il est encore l’un des plus grands propriétaires fonciers espagnols. Il doit également sa richesse à une autre société de promotion: Sacyr Vallehermoso. Il en a été un actionnaire important et en est parti en 2005 du fait de tensions avec les autres actionnaires, vendant alors sa participation de 5,6%, pour 265,71 millions d’euros. Il a également des parts dans de nombreuses entreprises espagnoles de premier plan, comme la Unión Fenosa, Telefónica, la banque BBVA, et la banque Santander.

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L’OPA sur Fadesa est effectuée conjointement par Martinsa et Huson, une société qui appartient à Antonio Martín, un promoteur qui a fait fortune dans la région de Malaga. À l’issue de l’opération, Fernando Martin devrait contrôler 77,4% de Fadesa à travers Martinsa, Antonio Martin contrôlera les 22,56% restants. Aucune de ces deux sociétés n’est cotée en bourse actuellement, mais suite à la fusion avec Fadesa, la nouvelle société devrait se maintenir en bourse. Cette OPA est financée par plusieurs grandes banques : Ahorro Corporación, La Caixa, Caja Madrid et Morgan Stanley.

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Fernando Martín a d’ores et déjà annoncé qu’il transposerait à Fadesa le modèle entrepreneurial de Sacyr : le groupe conservera son socle d’activités immobilières traditionnelles (promotion, activité foncière) mais entrera également dans de nouvelles activités comme les concessions, les services d’environnement et de distribution d’eau, ainsi que dans le développement des énergies renouvelables…

Inmobiliaria Urbis

Inmobiliaria Urbis Madrid

S.A. de promotion immobilière, n° 5 en Espagne en 2005

Chiffre d’affaires 2005 : 888,7 millions d’€; 2004 : 627 millions d’€; 2003 : 602 millions d’€; 2002 : 545,6 millions d’€; 2001 : 486,7 millions d’€.

Actionnaires principaux (fin 2005) : Banco Santander Central Hispano (Banco Español de Crédito) : 51%; ACS (Actividades de Construcción Y Servicios): 24%

Fonds propres (fin 2005) : 875, 3 millions d’euros

Décomposition du chiffre d’affaires 2005 : Promotion immobilière: 80% ; vente de terrains : 12% ; revenus des loyers : 5% ; vente de patrimoine immobilier: 3%

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Urbis est l’un des promoteurs immobiliers madrilènes les plus anciens : fondé en 1946, il est coté à la bourse de Madrid dès 1947. Dans le contexte actuel d’intenses mouvements de fusion et d’acquisition, Urbis qui était contrôlé majoritairement par Banesto (groupe Banco Santander Central Hispano (SCH)) et par le groupe de construction ACS, vient d’être racheté par un promoteur familial : Reyal.

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Urbis cultive depuis ses débuts quatre lignes d’activités : la promotion et la vente de logements, l’activité foncière et la gestion/location d’un patrimoine locatif, avec une nette prédominance de l’activité de promotion. Cette activité représente aujourd’hui 80% de son chiffre d’affaires, alors que la vente de terrains n’en représente que 12%, les revenus des loyers à peine 5% et la vente de patrimoine immobilier 3%.

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Urbis est l’une des illustrations de l’empreinte à long terme de certaines grandes familles sur le secteur immobilier espagnol. Son fondateur Manuel de la Quintana possédait déjà, outre Urbis, des participations dans une multiplicité d’entreprises ou groupes de sous-secteurs économiques liés à la promotion immobilière. C’est également le cas de son fils, lequel, outre sa participation dans les sociétés immobilières El Encinar et Urbis, possède (ou a possédé) des intérêts dans de nombreuses autres entreprises : Inmobiliaria Colonial, Inmobiliaria San Fernando, Compañia Anónima de Seguros Generales, Unión Financiera e Inmobiliaria… (Rodríguez Chumillas, 2001).

Le rachat par Reyal, un promoteur familial non coté

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En juillet 2006, le groupe Reyal lance une OPA de 100% sur Urbis pour 3317 millions d’euros (ce qui correspond à un prix de 26 euros par action, soit 17,75% de plus que le prix de marché). Un accord préalable a été trouvé avec la banque Banesto, premier actionnaire d’Urbis (à hauteur de 50,2%). Cette banque présidée par Ana Patricia Botin, héritière de l’une des dernières grandes dynasties financières d’Europe, est contrôlée par le groupe Santander Central Hispano (SCH), la première banque espagnole. La vente de la part de Banesto s’est conclue moyennant une somme de l’ordre de 1667 millions d’euros, ce qui correspond à une plusvalue de 1200 millions. Le second actionnaire majoritaire de Urbis au moment de l’OPA est le groupe ACS avec environ 24% du capital. Au départ, c’est avec Dragados que s’est fait le rapprochement; dans les années 1990, Dragados fusionne sa division immobilière au sein d’Urbis en échange de 20% du capital. Lorsqu’il a absorbé Dragados en 2003, ACS a donc repris cette part. Par la suite, ACS a augmenté sa participation jusqu’à un peu plus de 24%.

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Reyal Grupo est un groupe immobilier fondé en 1970 (autour de l’entreprise de construction Construcciones Reyal) par le père de l’actuel président, Rafael Santamaria. Ce dernier, qui travaille au sein de l’entreprise depuis 1975, en est le président depuis 1997. Il est également président de l’association de promoteurs de Madrid depuis 2001. Les activités principales de ce groupe sont à ce jour la promotion résidentielle et la gestion hôtelière. À ses débuts, l’entreprise s’est spécialisée dans la réalisation d’opérations de petite taille dans les villes de la banlieue sud de Madrid. Elle s’est développée en réalisant des opérations plus importantes dans ces communes. En 1985, le groupe décide d’entrer sur le marché de la ville de Madrid elle-même et y développe alors le principal de ses activités. Aujourd’hui, Reyal est spécialisé sur le segment de la résidence principale avec un positionnement sur un créneau moyen – haut de gamme. Il est aujourd’hui le leader de la promotion résidentielle dans la communauté autonome de Madrid. Il est également un acteur important de la gestion hôtelière via la chaîne hôtelière « Rafael Hoteles ».

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Au terme de l’OPA qui devrait aboutir en juin 2007, Reyal contrôlera 96,4% du capital de Urbis. La nouvelle société sera cotée en bourse, contrairement au groupe Reyal. L’acquisition d’Urbis a nécessité un financement bancaire de 4,040 millions d’euros. L’opération a été montée avec quatre banques: Banco Sabadell, Caja Madrid, Banco Santander et Morgan Stanley.

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Cette OPA a par ailleurs conduit Rafael Santamaria à annoncer son retrait de la société Inmocaral, dans laquelle il avait une participation de 6,8%. Inmocaral est une société immobilière présidée par Luis Portillo, qui vient de fusionner avec Colonial [14][14] C’est en 2005 que Luis Portillo achète, via une OPA,....

Conclusion

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Ce portrait de la promotion immobilière en Espagne laisse une impression empreinte de contradictions. Ce qui frappe, c’est tout d’abord le dynamisme du secteur immobilier espagnol depuis la 2e partie des années 90, c’est la manière dont les promoteurs espagnols semblent avoir porté la croissance économique du pays, tout en étant portés par celle-ci et en ayant amassé des sommes considérables grâce à elle. On retient également l’ampleur des changements qui affectent le secteur, avec notamment la multiplication des entrées en bourse en l’espace d’à peine un an. Enfin, on note ce qui semble être l’instabilité d’un secteur où se multiplient les OPA, les rachats et les fusions, qui impliquent les plus grands des promoteurs espagnols et d’autres plus modestes. Ces derniers, plus récents et avec des ancrages régionaux souvent très marqués, n’hésitent pas à se lancer à l’assaut des « géants de l’immobilier ». Et pourtant, dans ce contexte très mouvant, les très grandes entreprises du secteur, notamment celles dont nous venons de présenter les caractéristiques, ont des histoires et des trajectoires qui s’inscrivent sur du temps long : Fadesa a déjà près de 30 ans, mais Urbis, Metrovacesa et Vallehermoso ont toutes des origines qui remontent à plus de 60 ans. Deux d’entre elles, Urbis et Fadesa, sont en train de faire l’objet de rachats par des sociétés familiales, plus petites et plus récentes. Peut-être sommes-nous en train de vivre aujourd’hui un véritable tournant du monde de la promotion immobilière espagnole?

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La toile de fond de ses évolutions est sans conteste la peur, plus ou moins avouée, d’un éclatement de la bulle immobilière, que celle-ci prenne la forme d’un « atterrissage en douceur » ou d’une rupture violente. Les groupes dessinent de nouvelles stratégies, en se tournant vers des pays jugés plus sûrs comme la France, ou en revenant vers des formes d’investissement plus stables et où la demande reste très forte, comme cela est le cas de la promotion de logements aidés.

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Nous retrouvons à l’issue de ce portrait la plupart des interrogations soulevées par Dominique Lorrain (2007) dans son tableau des entreprises de construction espagnoles. Outre les incertitudes qui pèsent sur les conséquences d’une baisse du rythme de croissance, la question du rôle des banques dans l’évolution du secteur se pose avec acuité. Si elles continuent à le financer massivement, elles semblent être aujourd’hui entrées dans une dynamique de retrait et de vente de leurs participations directes dans les sociétés immobilières. C’est notamment le cas de Banesto qui a vendu ses parts de Urbis ou encore la Caixa qui a vendu sa part de Colonial avant le rachat de ce promoteur par Inmocaral. Enfin et surtout, c’est la persistance de grandes dynasties familiales qui ressort des portraits proposés et qui n’est pas sans influence sur les stratégies des groupes. On l’a souligné avec la famille Sanahuja dans le cas de Metrovacesa, Fernando Martin dans celui de Martinsa, la famille Santamaria pour Grupo Reyal, ou encore la famille Jove avec Fadesa. De ce trait particulier du secteur découle une importance accrue des réseaux et des connexions interpersonnelles. Les liens avec le monde politique, mais aussi avec d’autres milieux brassant beaucoup d’argent, comme le milieu du football, apparaissent frappants. Ainsi que le formule Dominique Lorrain, cela témoigne-t-il d’un retard de ces firmes ou d’un nouveau type industriel, combinant capacité internationale et contrôle familial?


Bibliographie

  • Webographie

    • Bibliographie
    • Fernndez martn D., 2005, La promoción inmobiliaria : aspectos prácticos, 4ª ed., Madrid: CIE Dossat 2000.
    • Lorrain D., 2007, « Les groupes de construction espagnols - Autoroutes n° 3 », Flux, n° 66-67.
    • Más Hernández R., 1996, « La promocion inmueble en España », Ciudad y Territorio Estudios Territoriales, XXVIII (107-108).
    • Rodrguez chumillas I., 2001, Vivienda y promoción inmobiliaria en Madrid, Lleida : Departament d’Historia, Collection Espai/temps, Universitat de Lleida.
    • Rodrguez chumillas I., 2002, « Tipología de las inmobiliarias madrileñas, 1940-1990 », Colección de Estudios, Propiedad urbana y crecimiento de la ciudad.
    • Vilagrasa J. (coord.), 1997, Vivienda y promoción inmobiliaria en España, Lleida : Universitat de Lleida, Collection Espai/temps.
    • Estudio Planner-ASPRIMA, 2006, Madrid : Grupo Planner.
    • « La internacionalización de la empresa inmobiliaria española : una mirada a Europa del Este », 2005, Dpto. de Estudios ASPRIMA, pp.1-14.

Notes

[1]

Rédaction avril 2007 - Ce portrait du secteur de la promotion immobilière en Espagne s’inscrit dans la continuité du portrait portant sur la promotion en France (Flux, n° 69, 2007) et de celui, rédigé par Dominique Lorrain, portant sur les groupes de construction espagnols (Autoroutes n° 3, Flux, n° 66-67, 2007). Je tiens ici à remercier Dominique Lorrain pour la précision de ses conseils et relectures.

[2]

Dont 60% à Madrid, en Catalogne et dans la région de Valence, selon le service d’études de BBVA.

[3]

Réf. article, Flux, n° 69.

[4]

Ceci est surtout vrai pour les groupes qui développent une activité patrimoniale via le rachat direct d’actifs ou d’entreprises.

[5]

Earnings before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization. Il s’agit d’un indicateur non normalisé mais qui peut être comparé à l’Excédent Brut d’Exploitation.

[6]

611,8 millions d’euros si on tient compte de la revalorisation des actifs immobiliers.

[7]

Explication du journal économique La Tribune : « Autrefois alliés pour repousser une tentative d’offre publique d’achat de deux groupes italiens, les deux grands actionnaires s’étaient affrontés depuis mars [2006] lorsque les Sanahuja, alors propriétaires de 24,3% du capital, avaient lancé une OPA sur 20% supplémentaires. Joaquín Rivero ripostait en lançant une contre-offre plus généreuse sur 26% des parts. Un coup de maître, car les Sanahuja ne pouvaient surenchérir qu’en lançant une nouvelle offre les amenant à dépasser 50% du capital, le seuil légal à partir duquel l’OPA sur les 100% devient obligatoire. Le coût était hors de portée. Les deux OPA, finalement simultanées, se soldèrent par un virtuel ex aequo : les Sanahuja accumulèrent 39,6% des parts et Joaquín Rivero 33,15%, le second jouissant en sus de l’appui des Caisses d’Épargne qui détiennent 10% du capital. Les seuls véritables gagnants avaient été les actionnaires, qui avaient vu le cours de Metrovacesa bondir en 2006 de… 150% ! », La Tribune (Paris), 20 février 2007, p. 10.

[8]

Conseiller municipal de Madrid de 1979 à 1987, député de l’Assemblée Législative de la Communauté Autonome de Madrid de 1987 à 2003, Sénateur désigné par la Communauté de Madrid depuis 2003.

[9]

Caixanova, Caja Murcia, Unicaja et la Caja de Ahorros de Ávila.

[10]

Il faut préciser qu’avant son rachat par ACS, Dragados avait lancé, début 2002, une OPA sur Iberpistas (3e groupe d’autoroutes), par l’intermédiaire de sa filiale Aurea (2e opérateur autoroutier). Suite au rachat et à la constitution du groupe ACS-Dragados, Dragados doit abandonner son projet de pôle autoroutier pourtant bien reçu par les actionnaires d’Iberpistas (Ibérica de Autopistas) et voit sa filiale Aurea fusionner avec Acesa (1er du secteur), filiale à 31,7% de la Caixa. - cf. Dominique Lorrain, « Les groupes de construction espagnols (autoroutes n° 3) », Flux, n° 66-67, 2007.

[11]

Ce pôle repose largement sur le rachat de l’entreprise publique d’autoroutes ENA formée en 1984 et revendue par le gouvernement.

[12]

« Viviendas protegidas » : en Espagne, le marché du logement est fortement dominé par l’accession à la propriété. Les logements aidés, dits « protégés », sont pour la plupart destinés à être vendus. L’aide de l’État et/ou des Communautés Autonomes est perçue en contrepartie du respect de prix de vente plafonnés et de la vente des logements à des ménages dont les revenus ne dépassent pas certains seuils.

[13]

Beneficio antes de impuestos, intereses, depreciaciones y amortizaciones (bénéfices avant impôts, intérêts, dépréciation et amortissement).

[14]

C’est en 2005 que Luis Portillo achète, via une OPA, Inmocaral, une modeste société immobilière cotée, dans laquelle sont déjà présents deux actionnaires importants, Alicia Koplowitz et le fondateur de Ferrovial, Rafael del Pino. L’objectif qu’il affiche est d’en faire un géant de l’immobilier espagnol. Fils d’un entrepreneur sévillan, Luis Portillo a commencé sa carrière en reprenant la société familiale. Cette société doit son essor aux travaux pour l’Exposition universelle de Séville de 1992. Mais surtout, c’est en achetant des actifs immobiliers à bas prix au moment de l’éclatement de la bulle immobilière que Luis Portillo fait fortune. Aujourd’hui, il contrôle plus de trente entreprises dans des secteurs divers (éducation, transports, environnement, énergie, agroalimentaire…) et figure parmi les grands actionnaires individuels des géants bancaires ibériques Santander et BBVA. En 2006, alors que sa société immobilière Inmocaral vaut en Bourse 1,1 milliard, il réussit le tour de force de convaincre la foncière Colonial d’accepter une offre publique d’achat amicale de 3,761 milliards pour 100% du capital. Le principal actionnaire de Colonial, la banque La Caixa a accepté de se défaire de ses 40% de Colonial. Luis Portillo a par ailleurs annoncé, début 2007, sa volonté de lancer une offre publique d’achat sur 100% du capital de Riofisa, une société spécialisée dans la gestion de centres commerciaux.

Plan de l'article

  1. La promotion immobilière, une activité clef de l’économie espagnole
  2. Quelques caractéristiques des promoteurs espagnols
  3. Quelques chiffres clefs
  4. Le rachat de Gecina
  5. La fin du géant immobilier espagnol?
  6. La diversification de l’activité de promotion de Vallehermoso
  7. Le rachat par Reyal, un promoteur familial non coté
  8. Conclusion

Pour citer cet article

Pollard Julie, « Les grands promoteurs immobiliers espagnols », Flux, 4/2007 (n° 70), p. 74-87.

URL : http://www.cairn.info/revue-flux1-2007-4-page-74.htm


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