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Histoire & Sociétés Rurales

2009/2 (Vol. 32)


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« Je dis souvent que lorsqu’on peut mesurer ce dont on parle et l’exprimer en chiffres, on en sait quelque chose; en revanche, si on ne peut l’exprimer en chiffres, on en a une bien piètre connaissance. »

Lord William Kelvin (1883)
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Si le prix de la terre en France, en Italie ou au Québec a fait l’objet de nombreuses recherches menées par les spécialistes d’histoire rurale, il n’en va pas de même aux États-Unis [2][2] Voir, entre autres, les travaux bien connus de Gérard.... Dans sa synthèse de l’histoire de l’Amérique rurale « qui intègre la nouvelle histoire sociale avec la vieille, et la nouvelle histoire politique et économique », David Danbom ne dit rien sur l’évolution des prix de la terre au xixe siècle. Tout au plus signale-t-il la hausse au xxe siècle; pour le reste, il reprend les lois votées par le Congrès sur les conditions de privatisation des terres fédérales [3][3] Danbom, 1995, p. xi, 70-73, 162, 255-256. La quête.... Dans la dernière version de Historical Statistics of the United States, on cherchera en vain la moindre information sur la valeur de la terre avant 1900; un seul tableau est consacré à la valeur par ferme de la terre et des bâtiments de 1900 à 1997 [4][4] Carter, 2006, tableau Da 572-577, p. 4-73.. D’ailleurs, un prix moyen pour l’ensemble des États-Unis n’aurait pas grand intérêt, tant sont divers les sols et les climats. Les États seraient des unités plus significatives, bien qu’ils soient généralement trop étendus. Le comté ou ses subdivisions en townships semblent l’objet d’analyse le plus pertinent.

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À ce niveau, les recensements agricoles fédéraux décennaux à partir de 1850 fournissent, pour chaque comté, la valeur vénale totale des fermes et leur superficie, défrichée ou non, d’où l’on peut calculer aisément un prix moyen à l’acre [5][5] Un acre = 0,4047 ha.. C’est cette source qui a fourni le matériau de base à Peter Lindert pour son étude sur les tendances à long terme des valeurs foncières agricoles aux États-Unis: de l’époque coloniale, par exemple, à la fin du xxe siècle, le prix à l’acre dans l’ensemble du pays monte fortement mais pas d’une manière monotone. Dans la décennie de la Guerre de Sécession, par exemple, il augmente en valeur nominale de 13%, mais chute lourdement de 21% en valeur réelle, essentiellement à cause des bouleversements intervenus dans le Sud après l’abolition de l’esclavage [6][6] Lindert, 1988, p. 52..

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L’inconvénient, c’est que ces coups de projecteur ne sont ciblés qu’une fois tous les dix ans et qu’on ne sait rien de ce qui se passe entre temps; d’autre part, il ne s’agit que de moyennes. Dans son livre fondamental sur la formation du Corn Belt, Allan G. Bogue consacre un chapitre à ces terres « libres » qui ne sont pas gratuites, jouant de l’ambiguïté sémantique du mot free, mais, à part un graphique représentant l’évolution des valeurs foncières dans deux comtés de l’Iowa et trois régions de l’Illinois, il ne fournit aucune étude précise du prix de la terre [7][7] Bogue, 1963, chap. III, « Free Land » Is Not Free,.... Dans l’historiographie américaine, comme le montrent bien les courbes d’Allan Bogue, on admet que ce prix a monté sensiblement dans la seconde moitié du xixe siècle, malgré la disponibilité de terres dans l’Ouest cédées par les tribus indiennes; d’un côté, l’offre augmentait, jusqu’à la soi-disant fin de la frontière notée dans le recensement de 1890; de l’autre, la demande était encore plus forte, à cause de la croissance démographique et du besoin de disposer de surfaces de plus en plus vastes au fur et à mesure que le front de colonisation s’avançait dans des zones semi-arides. C’est un des paradoxes du mouvement agraire, notamment populiste, porté par des agriculteurs qui se plaignaient d’être exploités par les capitalistes de l’Est, alors que la valeur de leur patrimoine foncier montait considérablement. Les lignes générales sont bien connues; elles n’ont pas à être révisées [8][8] Murray, 1961, p. 332. En Iowa, la valeur par acre augmente.... Mais les historiens qui sont fascinés par les origines plus que par le train-train des opérations courantes en régime de croisière ne se sont guère intéressés, pour une zone rurale donnée de l’Ouest, aux évènements postérieurs à la fin de la frontière [9][9] Curti, 1959; Swierenga, 1968; Barron, 1984; Faragher,.... Et pourtant ce sont des périodes dignes d’attention, car c’est alors que se sont cristallisés sur place des noyaux de population permanents rendant compte de la stabilité de la société américaine. Les Américains sont réputés être plus mobiles que les Européens. Les transferts de terres constituent une des mesures de cette mobilité et le prix des transactions entre vendeurs et acheteurs en est un élément révélateur.

Quand on observe dans le détail les prix, on s’aperçoit, comme c’est souvent le cas pour les phénomènes humains, qu’ils manifestent une très forte variabilité. Giovanni Levi l’a remarqué pour le village piémontais de Sentana, à la fin du xviie siècle; dans la Beauce d’avant la Révolution, Gérard Béaur constate que « des écarts de 1 à 10, voire de 1 à 20 et même plus sont monnaie courante »; dans la région de l’Assomption, au nord-est de Montréal, dans le premier tiers du xixe siècle, les chercheurs québécois trouvent des répartitions comparables [10][10] Levi, 1985, chap. 3; Béaur, 1984, p. 247, et 1987,.... La dispersion est telle qu’il ne faut pas se contenter uniquement de moyennes. Si les terres étaient vendues et achetées sur un seul marché impersonnel, toutes choses étant égales par ailleurs, on devrait s’approcher d’un même prix, mais précisément toutes choses ne sont pas égales. Le but de cette recherche est d’explorer les déterminants du prix.

L’enregistrement des deeds, une source fiable

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Si les historiens américains ont négligé une étude systématique du prix de la terre, c’est parce qu’ils n’ont pratiquement pas utilisé une source essentielle et aisément disponible. D’ordinaire, ils recourent aux manuscrits des recensements fédéraux (ou des États) qui fournissent, pour la population en 1860, des informations sur les personnes, la composition des familles, l’âge, le lieu de naissance, l’origine géographique des parents, le degré d’instruction, l’évaluation de la fortune (propriété réelle et mobilière), et, pour l’agriculture, des renseignements sur les exploitations, leur taille, la répartition entre superficie défrichée et non défrichée, la valeur vénale des terres (cash value of farm), ainsi que les diverses productions animales et végétales. Ces données sont souvent croisées avec des statistiques fiscales. Mais très rares sont les chercheurs qui ont utilisé systématiquement les actes de ventes (deeds) enregistrés dans les comtés et, quand ils l’ont fait, c’est pour étudier la permanence des résidents et la rotation des propriétaires, pas le prix [11][11] Deux articles sont fondés sur le dépouillement intégral.... S’il n’y a pas eu de destruction (par incendie, par exemple), ces deeds sont conservés à la Courthouse du chef-lieu du comté, dans les bureaux du Register (l’équivalent de notre administration de l’enregistrement).

Pour tester la pertinence de ce matériau, j’ai préféré procéder à une étude exhaustive sur un comté dans une période donnée, plutôt que d’effectuer des sondages aléatoires parmi les comtés [12][12] Cette étude sur le prix de la terre fait partie d’un.... Le comté retenu au hasard est celui de Lincoln, dans le Missouri, situé en bordure du Mississippi, au nord-ouest de Saint-Louis. Créé en 1819, ce n’est plus un comté de la frontière à la veille de la Guerre de Sécession. De 1 662 habitants en 1820, sa population est passée à 14 210 en 1860 et à 15 960 en 1870 [13][13] U.S. Bureau of the Census, 1996, p. 95. Avant la Première.... Presque toutes les terres qui appartenaient au gouvernement fédéral ont été vendues. En 1861, le président Buchanan signe encore quelques patentes, mais il n’en existe aucune d’Abraham Lincoln et de ses successeurs. L’observation de la carte cadastrale dressée en 1860 par Ellis, qui dessine les parcelles avec les noms des propriétaires, montre bien qu’on est au terme de l’appropriation privée du sol, et qu’il n’y a guère de différence, de ce point de vue, avec la suivante, celle de 1878 [14][14] La carte de 1860 est exposée dans le hall d’entrée.... La période 1860-1870 permet donc de voir fonctionner un marché de la terre, quand il n’y a plus d’espace vide et quand s’effondre le système esclavagiste, en 1865, sans indemnisation des propriétaires, au terme de la guerre civile [15][15] En 1860, 20% de la population est esclave. Il n’y a....

Les données: deeds et autres sources

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Les deeds conservés à la Courthouse de Troy forment une série continue par date d’enregistrement (et non par date de vente). Il arrive que les acheteurs fassent enregistrer la mutation avec un délai, et même exceptionnellement avec un retard de 25 ans. Dans la plupart des cas, les transactions sont enregistrées dans un laps de temps d’une année, souvent dans les 30 jours qui suivent quand ce n’est pas le jour même ou les quatre jours suivants [16][16] 76,6% des achats sont enregistrés dans les 12 mois.... Dans l’ensemble, les gens respectent l’obligation légale d’enregistrer chez le Register; les délais sont imputables à la distance qu’il faut parcourir pour se rendre à Troy, une tâche malaisée quand les circonstances atmosphériques rendent la circulation difficile sur des routes de piètre qualité, ou bien au hasard de découvertes, notamment lors d’un héritage (il s’agit par exemple de patentes présidentielles). Entre le ier janvier 1860 et le 31 décembre 1870, la base utilisée ici compte 3 369 deeds, soit une moyenne de 306 par an [17][17] Cette base n’inclut que les terres agricoles. J’ai.... Après avoir baissé pendant les deux premières années de la Guerre de Sécession, les transactions foncières remontent pour atteindre un plateau supérieur à 320 par an à partir de 1864 (tableau 1).

Tableau 1 - Nombre d’actes de ventes par anTableau 1
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Ces deeds sont de plusieurs types, comme cela sera précisé plus loin; les uns sont des transactions bona fide qui indiquent l’authentique valeur de marché, d’autres ne le sont pas, comme les transferts intrafamiliaux ou les transactions effectuées en-dessous de la pleine valeur. Néanmoins, comme ces différentes catégories ont un prix (même les dons se font au prix minimum d’un dollar), il est nécessaire de les prendre toutes en compte pour étudier le marché foncier. La valeur vénale et le prix ne sont pas nécessairement identiques. Les mutations foncières peuvent s’opérer sur divers types de marché, à des prix spécifiques, pour des raisons sociales. Les hypothèques, qui sont des contrats de vente conditionnelle, ne sont pas retenues car, s’il s’agit bien, comme dans le cas d’un deed, d’un transfert de terre, l’objet est différent: non pas une vente de terre, mais la fourniture d’une sécurité pour le paiement d’une dette.

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La source est-elle fiable? La réponse semble être positive. En effet, les négligences d’enregistrement paraissent limitées, bien que l’oubli représente un moindre danger que dans le cas d’une hypothèque. Bien qu’on s’en approche, on ne peut garantir l’exhaustivité; certains actes de vente/achat ont dû rester dans les papiers familiaux, sans être transcrits dans les volumes tenus par le Register. D’autres ont vraisemblablement été perdus ou détruits; il arrive qu’un terrain soit enregistré deux fois, mais que le premier acheteur ne soit pas le second vendeur, une transaction intermédiaire étant omise. Ces cas sont toutefois très rares, comme on l’observe quand on cartographie le nombre de ventes par parcelle. D’autre part, les prix n’ont pas de raison d’être biaisés car il n’y a pas de taxation proportionnelle au montant de la transaction. Pendant la Guerre de Sécession, le gouvernement a bien établi un droit de timbre fixe, mais il était peu élevé et n’incitait pas à frauder sur la somme versée. Les personnes chargées d’estimer la valeur des biens fonciers pour l’assiette des impôts locaux se réfèrent à la valeur vénale et non au prix enregistré chez le Register[18][18] Dans les ventes de biens appartenant à des mineurs,.... Enfin, on peut relever un petit nombre d’erreurs, certaines d’entre elles corrigées par un nouvel acte. Au total donc, la source donne une bonne idée des transactions foncières. Dans le comté de Lincoln, dont la superficie s’élève alors à 396 148 acres (1 494 km2), en onze ans, entre 1860 et 1870, ont été échangés 416 296 acres (soit plus que la superficie totale) pour un montant total de 2 865 683 dollars, soit une surface moyenne de 123,6 acres par transaction et un prix moyen pondéré de 6,88 dollars par acre, le prix moyen non pondéré, c’est-à-dire la moyenne des prix, se situant plus haut, à 9,42 dollars, du fait de la dissymétrie de la distribution.

Le warranty deed, le mode de transfert le plus répandu, contient les données suivantes:

  1. le type d’acte, indiqué dans le libellé;

  2. la date de la transaction (jour, mois, année);

  3. la date d’enregistrement (ce qui permet de calculer les délais);

  4. le nombre et les noms du ou des vendeurs, leur statut familial, leur lieu de résidence; les signatures ou les croix indiquent s’ils sont alphabétisés; les épouses apparaissent car leurs droits sont protégés par la loi; parfois figurent des renseignements sur l’histoire du bien en question;

  5. le nombre et les noms de l’acheteur ou des acheteurs (les noms des femmes mariées ne figurent pas), leur lieu de résidence, éventuellement le lien de parenté qu’on peut aussi parfois déduire par homonymie;

  6. la localisation du ou des lots dans le système de coordonnées rectangulaires de l’arpentage fédéral ou par le système des metes and bounds[19][19] Selon le système des metes and bounds, l’arpenteur..., dans les anciennes concessions du colonisateur espagnol;

  7. la superficie, en acres;

  8. le prix, en dollars.

Ces données peuvent être enrichies en les exploitant et en les recoupant avec d’autres sources:

  1. le prix par acre s’obtient en divisant le prix total par la superficie;

  2. la localisation d’un lot permet de calculer la distance par rapport aux voies de communication fluviales et aux centres agglomérés;

  3. la consultation d’une carte pédologique indique le type de sol de chaque parcelle;

  4. les manuscrits du recensement fédéral de la population servile (Slave Schedules) fournissent le nombre d’esclaves que possédait en 1860 tel acheteur ou tel vendeur;

  5. les rapports annuels du Chicago Board of Trade permettent de calculer des prix mensuels du blé et du maïs;

  6. les manuscrits des recensements agricoles de 1860 et 1870 peuvent éventuellement, si on réussit à assigner le lot vendu à une ferme donnée (ce qui suppose de repérer le trajet du Marshall dans la township lorsqu’il remplit les formulaires officiels), fournir les proportions de sol défriché et non défriché et la valeur vénale;

  7. les manuscrits du recensement de la population de 1860 et 1870 permettent éventuellement d’apparier les noms des acheteurs et des vendeurs avec leur statut familial, le nombre d’enfants au foyer, l’âge, le lieu de naissance (d’où la dimension ethnique pour les immigrants allemands et tchèques) [20][20] En 1870, le recensement compte 958 personnes nées à....

La liste de ces données suggère un modèle descriptif de prix à l’acre.

Le modèle formel du prix de l’acre

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Pour analyser les déterminants du prix de la terre, Peter Lindert rappelle qu’il existe deux méthodes: le modèle formel et les principaux types de forces. Lui-même, pour retracer l’évolution à très long terme des valeurs foncières agricoles aux États-Unis, choisit la seconde, qui lui fournit un cadre pour rendre compte des différences d’une période à l’autre (1800-1913, 1914-1945 et 1945-1984). Ainsi fait-il intervenir les termes de l’échange des agriculteurs, les subventions du gouvernement fédéral, la croissance démographique, l’augmentation de la productivité agricole, ces quatre facteurs étant supposés pousser à la hausse les prix du sol, tandis que l’offre croissante de terre et le revenu par tête d’habitant devraient les faire baisser [21][21] Lindert, 1988, p. 75.. L’étude portant sur le comté de Lincoln est à une toute autre échelle, disons microéconomique. C’est pourquoi je recours à un modèle formel, où le prix à l’acre est fonction de huit variables exogènes: les distances par rapport aux voies navigables et aux centres agglomérés, la taille du lot, le prix du blé, le temps, la relation de parenté, le type de sol et le mode de transfert. On explicitera les liens entre la variable endogène et chaque variable exogène, puis on testera empiriquement ces hypothèses. Le modèle descriptif se présente ainsi:

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(1) prix de la terre = f(distances, superficie, prix du blé, temps, parenté, type de sol, mode de transfert).

Le prix de la terre

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Le prix de la terre, en dollars par acre, est d’une grande variabilité. Il inclut, outre les terres elles-mêmes, les bâtiments. Or ceux-ci, très rarement indiqués dans les actes, ont une valeur très variable, selon qu’il s’agisse d’une cabane en bois ou d’une maison en brique (ce dernier cas est assez rare, semble-t-il). Les spécialistes chargés d’estimer la valeur d’une ferme ont tendance à penser que les bâtiments ne forment qu’une petite partie de la valeur totale [22][22] Murray, 1961, p. 250.. À la différence des recensements agricoles décennaux antérieurs, ceux de 1900, 1910 et 1920, pour chaque comté, distinguent la terre des bâtiments, ces derniers représentant, pour le comté de Lincoln, entre 16 et 20% de la valeur totale. On peut penser que le pourcentage devait être sensiblement le même en 1860 et 1870. Un autre élément de variabilité est introduit par les proportions relatives des terres défrichées (improved) et non défrichées (unimproved). L’abattage des arbres, l’extraction des souches, la construction des clôtures, la pose de canalisations de drainage exigent de l’agriculteur de gros efforts de travail et représentent un investissement. Toutes choses égales par ailleurs, pour une ferme donnée, plus grande est la part du sol qui a été défrichée, plus le prix par acre devrait être élevé. Pour estimer la valeur des bâtiments (et, en fait, les autres facteurs qui affectent la valeur totale et qui ne sont pas liés à la superficie), Jeremy Atack et Fred Bateman [23][23] Atack et Bateman, 1987, tableau 8.5, p. 138; p. 139,... utilisent l’équation suivante:

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(2) valeur vénale de la ferme = Constante + b1 Improved + b2 Unimproved

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Pour 1859, ils obtiennent, pour le Midwest, une constante de $ 321,02 et des coefficients de $ 27,92 par acre pour b1 et de $ 3,39 pour b2; pour les yeoman farms, les valeurs respectives sont: $ 919,63, 28,16 et 4,28. En reprenant ces coefficients pour une ferme moyenne (122,7 acres) vendue dans le comté de Lincoln, dont la moitié du sol serait défrichée, on trouverait une valeur vénale de:

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321,02 + (27,92 × 61,35) + (3,39 × 61,35) = $ 2241,89

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et la part des bâtiments s’établirait à 14,3% (321,02/2241,89), un chiffre voisin de ceux des recensements de 1900-1920. Certes, la proportion sera d’autant plus forte que la part d’unimproved sera élevée. Il est évident que la constante inclut bien plus que les bâtiments. C’est pourquoi Atack et Bateman ajoutent une variable de localisation avec effet différentiel par rapport à l’Ohio. Pour le Missouri, le coefficient est –1689,36. La valeur vénale serait alors, pour une yeoman farm:

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919,63 + (28,16 × 61,35) + (4,28 × 61,35) – 1689,36 = $ 1220,46,

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et la part des bâtiments et des facteurs autres que la localisation se monterait à 75,4%, un résultat manifestement douteux, selon le commentaire qu’en font les auteurs:

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« Le désavantage de la localisation dans le Missouri est plus élevé qu’attendu; il est le double de celui de l’Iowa au nord et de moitié plus haut que celui du Kansas à l’ouest. Il est tentant d’attribuer cela à l’esclavage, d’autant plus qu’on observe le même phénomène dans le Maryland. »

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Les estimations (peu nombreuses) des contemporains rassemblées par Atack et Bateman donnent, pour la part des bâtiments, des indications variables: de 13% à 25% dans 6 cas sur 8 dans l’Iowa et l’Illinois. De ce survol, on peut conclure que la présence ou l’absence de bâtiments n’introduit guère de distorsion dans la structure des prix ou, à tout le moins, que ce n’est pas (et de loin) le principal facteur de dispersion.

En effet, les prix par acre sont très dispersés. Leur étendue varie de $ 0,0014 à $ 270. Si 18,6% d’entre eux sont inférieurs à 2 dollars (et 12,7% inférieurs à un dollar), la grande majorité (77,8%) va de 2 à 25 dollars. Le mode correspond à la classe 10 à 12,50 dollars et représente 14,7% du total. On observe les phénomènes classiques d’arrondis (heaping) avec des pointes à 5, 10, 15, 20, 25 dollars, ainsi que la dissymétrie de la distribution étalée à gauche (coefficient de –1,92). Cette distribution étant beaucoup plus de type log-normale que normale, on prendra donc comme variable endogène le logarithme naturel du prix (ln Prix). La tendance à la hausse du prix, de 7% par an, est comparable à celle que William Newell (1980) a trouvée pour le comté de Butler dans l’Ohio, entre 1840 et 1865 (6% par an). Cette hausse, conclut-il, ne s’explique ni par l’augmentation de la productivité agricole, de l’ordre de +0,5 à +0,6% par an, ni par la baisse des coûts de transport mais par la demande croissante d’entrepreneurs agricoles dans un secteur où les profits sont confortables et les barrières à l’entrée faibles. Il se peut que ces aspirants au statut d’agriculteur propriétaire soient attirés tout autant par le mode de vie à la ferme que par les bénéfices économiques de cette activité. Quoi qu’il en soit, des prix croissants, mais très dispersés, tel est le schéma dont doivent rendre compte les variables exogènes.

Distance, superficie et prix du blé

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Les distances sont de deux types: par rapport aux voies de communication et par rapport aux centres d’habitat aggloméré. Dans les années 1860, le comté de Lincoln n’est traversé par aucune ligne de chemin de fer: la première ne fonctionnera qu’en 1879. Les transports de produits agricoles s’effectuent donc essentiellement par voie d’eau, par le Mississippi et son affluent, la Cuivre River, navigable plusieurs mois par an jusqu’à son confluent en amont avec Big Creek. Des petits centres urbains: Falmouth, Sterling, Cap au Gris (ou Wiota), Chain of Rocks font fonction de ports pour l’expédition et la réception de marchandises à destination ou en provenance de Saint-Louis et de Chicago. La distance mesurée est une distance linéaire (et non réelle, par route) entre la parcelle vendue/achetée et le port, la distance moyenne étant de 19,6 km, avec une dispersion allant de l’immédiate proximité de la voie d’eau à 45 km. Une ferme exportant des surplus devrait, toutes choses égales par ailleurs, avoir un prix d’autant plus inférieur qu’elle serait plus éloignée des ports fluviaux, car les revenus seront amputés des coûts de transport plus élevés. On s’attend donc à un signe négatif.

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D’autre part, la théorie de la localisation, comme l’indiquent les fameux anneaux de von Thünen, explique que, plus on s’éloigne d’un centre urbain, plus le prix de la terre diminue, du fait des coûts de transport. Cette relation est d’autant plus forte que, dans le comté de Lincoln, les routes sont réputées mauvaises, pleines d’ornières, voire impassables par temps pluvieux. Le journal de Troy, The Free Press du 18 janvier 1882, se plaint de ce que le comté soit « tristement déficient en matière de bonnes routes ». En hiver, on ne peut transporter que des demi-charges dans une boue profonde de 10 à 15 cm sur des voies réputées « tueuses de chevaux ». En conséquence, dans ce cas aussi, la relation devrait être négative. Dans cette région essentiellement agricole, les centres agglomérés sont rares. La seule City, le chef-lieu, Troy, ne mérite pas l’étiquette de « ville » avec ses 611 habitants en 1860 et ses 703 en 1870. Le recensement ne donne la population que d’un autre centre: New Hope (150 résidents en 1860, 186 en 1870). La Campbell’s Gazetteer of Missouri de 1874 a tendance, comme la plupart des publications publicitaires de l’époque, à gonfler les chiffres: 1 200 pour Troy, 200 pour New Hope, mais ses données procurent un ordre de grandeur. Les ports sont en fait des hameaux: Cap au Gris aurait 60 habitants, Chain of Rocks, 50, Falmouth, 40. Dans l’intérieur des terres, on note de petits villages (Truxton, 150; Auburn, 100; Louisville, 100; Millwood, 90; Old Monroe, 40) avec des magasins et des églises. C’est par rapport à ces centres « urbains » qu’ont été calculées les distances linéaires des parcelles les plus proches. La distance moyenne est de 5,7 km; la plupart des parcours serait dans la fourchette de 4 à 8 km, avec un maximum de 15 km.

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La superficie aussi devrait varier en sens inverse du prix, si l’on en croit les spécialistes actuels de l’évaluation des terres. Selon eux, les petits lots se vendent relativement plus cher car les propriétaires qui veulent élargir leur propriété peuvent les acquérir plus aisément, tout comme les fermiers qui disposent d’un petit capital et désirent pratiquer en partie le faire-valoir direct. Cette pression de la demande pousse les prix des petites parcelles à la hausse, même dans une région de polyculture fondée sur le blé, le maïs, le tabac et l’élevage des bovins et des porcs. À l’époque de la Guerre de Sécession, il y a pas de travailleurs urbains qui choisissent d’habiter sur un petit lot à la campagne. D’autre part, il est vraisemblable que ces petites surfaces sont davantage défrichées que les grandes, le petit propriétaire ne pouvant se permettre de gaspiller l’espace. Les transactions, dans la décennie de la Guerre de Sécession, présentent une forte dispersion en matière de superficie (coefficient de variation de 115): 13 sur 3 369 portent sur moins d’un acre, 19 sur plus de 1 000, avec un maximum de 1 690 acres; l’intervalle interquartile est cependant resserré entre 40 et 160 acres, avec une médiane de 80,09 acres, beaucoup plus basse que la moyenne (123,6). À noter que 38,9% des transactions portent sur des nombres ronds d’acres correspondant aux quarts de section (160 acres) et à leurs subdivisions ou à leurs multiples: 40 acres (457 actes), 80 (391), 120 (144), 160 (215), 200 (67), 240 (36).

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Le prix croissant de la terre s’insère dans un mouvement plus général des prix. Faut-t-il le déflater par un indice général? Les années de la Guerre de Sécession sont une période d’inflation, liée à la dépréciation du dollar, détaché de l’or du ier janvier 1862 au 31 décembre 1878. Il est préférable de vérifier dans quelle mesure il est indexé sur le prix du blé, le principal produit exporté directement par le comté (le maïs étant utilisé surtout pour nourrir l’élevage). L’acheteur et le vendeur se forment une idée du prix à l’acre à partir du cours du blé et/ou du maïs, en fonction de la productivité anticipée du sol. Si le prix du blé sur le marché de gros à Chicago, lui-même lié en partie au prix mondial fixé à Liverpool, monte, on peut s’attendre, toutes choses égales par ailleurs, que le prix de la terre augmente. Mais de quel prix du blé s’agit-il? Il est peu vraisemblable que ce soit le prix instantané à la date où s’effectue la transaction. Plus vraisemblablement, il dépend des anticipations, elles-mêmes construites à partir des prix passés. On peut imaginer diverses distributions des retards, sur le modèle de Koyck, par exemple. On fait ici une hypothèse simple: le prix de la terre dépend de la moyenne mobile du prix du blé à Chicago sur les 13 mois précédents, c’est-à-dire, pour un mois donné, le prix moyen de ce mois et celui des douze mois précédents. En affinant, on pourrait calculer une moyenne mobile sur deux ans ou même tenir compte de la semaine, puisque les rapports annuels du Chicago Board of Trade fournissent des données hebdomadaires, mais cela ne changerait guère les résultats, car les prix varient assez peu d’une semaine sur l’autre et restent, pour un mois donné, proches de la moyenne mensuelle.

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Le prix du blé Spring n°1 à Chicago croît de 1860 à 1870, de 5,6% par an pour le prix instantané, de 6,5% pour la moyenne mobile sur 13 mois, les deux séries étant fortement corrélées (r = 0,92). Le prix instantané atteint $ 2,87 le boisseau en mai 1867, contre $ 1 en janvier 1860 et $ 1,06 en décembre 1870. La moyenne mobile atténue les amplitudes, avec un maximum en septembre 1867. Entre août 1860 et décembre 1862, le prix du blé à Chicago est inférieur à un dollar, avec un minimum en juillet 1861. Les années 1869 et 1870 sont aussi une période de baisse. Inversement, de juin 1866 à août 1868, les prix sont très hauts; ils dépassent $ 2 par boisseau en juillet-août 1864, en juin 1866, puis d’octobre 1866 à juillet 1867, enfin de janvier à mai 1868. Comme la corrélation entre les logarithmes des prix mensuels du blé et de la terre est assez élevée (r = 0,63), on peut s’attendre à un signe positif dans l’estimation, bien que la saisonnalité des deux prix ne soit pas identique: le blé est au plus bas en moyenne en décembre et en janvier, au plus haut en mai; les ventes présentent un maximum en mars et en septembre, un haut plateau de septembre à mars et un minimum en juillet.

La variable temps introduit un trend annuel qui représente, entre autres, une augmentation de la densité de la population (+ 1,2% par an). Si l’on en croit la Campbell’s Gazetteer of Missouri (1874), pendant la guerre de Sécession,

« le comté de Lincoln a fourni beaucoup d’hommes aux deux armées et, comme d’autres comtés, il a connu un coup d’arrêt à sa prospérité et une diminution marquée de sa population; mais, depuis le retour de la paix, sa croissance a été très rapide [24][24] Campbell’s Gazetteer of Missouri, 1874, p. 312-313. »

Il y aurait donc une demande croissante d’entrepreneurs agricoles désirant s’installer à leur compte sur un territoire fini et entièrement approprié. On peut s’attendre à un signe positif.

La dimension sociale du prix de la terre

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L’historiographie européenne d’Ancien Régime a beaucoup insisté sur la dimension sociale du prix de la terre. Giovanni Levi appelle à « tenir compte du contexte relationnel dans lequel se déroulait la transaction » [25][25] Levi, 1985, p. 115.. Il observe que « sous l’apparent mécanisme de marché […], se cachent le problème général des ressources, du pouvoir, de la subsistance, de la solidarité, le maintien ou le changement des valeurs et des rapports sociaux existants » [26][26] Ibid., p. 113.. Dans la Beauce, Gérard Béaur note que la position sociale des vendeurs et des acheteurs pourrait avoir un poids « non négligeable », qu’elle influe plus que la géographie, mais moins que la conjoncture, sur le niveau des prix [27][27] Béaur, 1987, p. 538, 540, 545.. Dans la paroisse de Saint-Sulpice, au Québec, Jean Lafleur teste l’hypothèse que

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« les terres se donnent presque autant qu’elles se vendent et lorsqu’elles sont soumises à la vente, il s’agit le plus souvent de ventes de droits successoraux ou de ventes par adjudication [28][28] Lafleur, 2004, p. 201.. »

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Au contraire, dans le Midwest américain, où triomphe une société relativement démocratique, individualiste et mobile, on est beaucoup plus près d’un marché impersonnel de la terre que dans les régions européennes ou même qu’au Québec qui a connu l’institution seigneuriale. Il est frappant de constater, en France ou en Italie, combien les superficies qui font l’objet de ventes, sont petites, généralement moins d’un ha, soit considérablement moins que la médiane de 32 ha dans le comté de Lincoln. Il est donc vraisemblable que la structure sociale joue un rôle relativement faible dans la manière dont le marché fixe le prix.

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Néanmoins il convient de tester l’influence des liens de parenté, aux effets ambigus. En effet, en cas de transmission intrafamiliale, on peut faire l’hypothèse que le vendeur fait en moyenne bénéficier d’une faveur les membres qui lui sont le plus proches mais, comme il s’agit d’un comportement moyen, on ne peut exclure une distribution des prix très dispersée. Si les parents, par exemple, veulent s’assurer un revenu pour leur retraite et garder leur indépendance, ils auront tendance à vendre à leurs descendants à un prix voisin de celui du marché. À l’inverse, ils peuvent faire don d’une partie de leurs biens fonciers; c’est d’ailleurs une des raisons pour lesquelles les premiers arrivants achètent beaucoup plus de terrain qu’ils n’en peuvent défricher; leur but est de geler des acres pour y installer par la suite leurs enfants. Tout dépend en définitive de la répartition des comportements et des choix. Les résultats empiriques qu’on trouve dans la littérature historique infirment parfois l’intuition exposée précédemment. Ainsi, à Sentana, Giovanni Levi observe, « contrairement à toute attente » que les prix baissent au fur et à mesure que les transactions se font entre personnes non liées par la parenté [29][29] Levi, 1985, p. 125.. À Maintenon, dans la Beauce, Gérard Béaur, lui aussi, conclut que les transactions intrafamiliales s’opèrent à un prix moyen supérieur de 4% à la valeur standard [30][30] Béaur, 1987, p. 532. Voir aussi Boudjaaba, 2008, p. 362.... Dans la base de données, 22% des transactions impliquent une relation de parenté, mais c’est un minimum fondé sur l’homonymie ou les liens expressément inscrits dans l’acte de cession. Une enquête plus poussée sur les mariages et les familles devrait augmenter ce pourcentage en récupérant des filles mariées qui ont pris le nom de leur époux, ainsi que des neveux, nièces ou cousins plus ou moins éloignés.

Les types de sol

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Le type de sol influe sur la valeur de la terre. Il est donc nécessaire de projeter les parcelles vendues et achetées sur une carte pédologique. Heureusement, le Service de la Conservation des Sols du ministère de l’Agriculture et la Station agricole expérimentale du Missouri en ont publié une en 1990 pour le comté de Lincoln, composée de 15 cartes séparées très détaillées et d’une carte générale [31][31] US Department of Agriculture…, 1990.. Pour éviter une trop grande dispersion, je m’appuie sur cette dernière qui distingue six types de sol en fonction de leur profondeur, de leur pente, de leur drainage et de leur matériau: quatre sur les parties élevées, un sur les plaines fluviales, un sur certaines de ces plaines et sur les terrasses fluviales:

  1. le sol 1, qui sert de catégorie de référence, est l’association Keswick-Hatton, composée de sols de loess et de till glaciaire, profonds, sur des pentes faibles à fortes, modérément bien drainées;

  2. le sol 2, l’association Mexico-Keswick, est du même type, mais il se trouve au-dessus du précédent, au sommet des plateaux; c’est le sol typique de la prairie, une formation végétale sans arbres;

  3. le sol 3, l’association Goss-Gasconade-Brussels, est tantôt profond, tantôt mince, avec des pentes fortes à très fortes; il est bien drainé, parfois trop; il s’est formé dans le calcaire, mais l’argile domine. On le rencontre quand on descend du plateau vers le fond des vallées (Cuivre River, Big Creek, Sandy Creek); la forêt est la végétation la mieux adaptée;

  4. le sol 4, l’association Menfro-Crider, est profond, sur des pentes faibles à fortes; il est bien drainé dans le loess et les résidus calcaires. On le trouve à l’est, sur les collines (bluff) qui dominent la vallée du Mississippi;

  5. le sol 5, l’association Portage-Carlow-Dockery est profond, presque plat, très mal drainé; composé d’argile et d’alluvions, il occupe la vallée inondable du Mississippi, qui le recouvre chaque printemps lors de ses débordements; son humidité favorise la forêt;

  6. le sol 6, l’association Haymond-Moniteau, est profond, presque plat, bien à mal drainé. Il se compose d’alluvions et de limon, dans le fond des vallées étroites et sur les terrasses fluviales de la Cuivre River, de Big Creek, de Bryants Creek, jusqu’au contact parfois de la vallée du Mississippi et de son bluff.

Une parcelle, surtout si elle est grande, peut avoir plusieurs types de sol. Mais il est remarquable que la distribution des sols qui font l’objet de transactions soit presque identique à celle donnée par les pédologues actuels (en%):

Tableau 2 - Répartition des transactions en fonction des types de sol (% pour 1860-1870)Tableau 2
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Les seuls écarts notables sont les sols 5 et 6. Dans la vallée inondable du Mississippi (sol 5), les propriétés, souvent de grande taille, semblent moins faire l’objet de ventes.

Les modes de transfert

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Les prix de la terre dépendent fortement du mode de transfert, selon que la transaction s’opère ou non bona fide, c’est-à-dire reflète ou non la valeur vénale « authentique ». Dans la base de données des 3 369 actes, la répartition est la suivante (en%):

Tableau 3 - Répartition des modes de transmissionTableau 3
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Les différents modes de transmission ont fait l’objet d’une abondante littérature, l’ouvrage de Charles C. Whittelsey faisant le point en 1860 pour le Missouri [32][32] Whittelsey, 1860.. La forme largement dominante est le Warranty deed, par lequel le vendeur transfère et confirme à l’acheteur et à ses héritiers qu’ils sont en possession du bien foncier en question avec tous les droits, privilèges, annexes et immunités qui lui sont liés, et cela pour toujours, car il leur garantit (warranty) une pleine propriété, sans hypothèque ni la moindre réserve, et se déclare prêt à défendre ce titre contre quiconque l’attaquerait en justice. En outre, le juge de paix reconnaît que, si les vendeurs sont mariés, il a mis au courant l’épouse du contenu de l’acte, qu’il s’est entretenu avec elle, hors de la présence de son mari, pour vérifier qu’elle renonçait à son douaire librement, « sans peur, sans pression ou sans influence indue de son époux ». Le prix indiqué dans un warranty deed est donc un prix de marché.

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Le quitclaim deed ne donne pas les mêmes garanties; le vendeur renonce à toute réclamation ultérieure (quand une hypothèque a été remboursée, par exemple), mais il ne transfère que son intérêt présent, et non le bien foncier lui-même. Il peut y avoir un défaut dans le deed, le vendeur n’apporte aucune garantie si le bien est contesté par un tiers en justice. C’est pourquoi les prix indiqués dans ce type d’actes sont très variables, allant du dollar symbolique à un prix de marché.

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Parmi les transactions non bona fide, le shérif intervient souvent dans les ventes aux enchères sur le parvis de la Courthouse. Sur ordre du tribunal, il saisit les biens des débiteurs qui ne peuvent s’acquitter de leur dette (Sheriff) ou payer les taxes qu’ils doivent à l’État du Missouri (Taxation)[33][33] Au Québec, on parle de ventes par décret.. Dans ce dernier cas, il s’agit de trouver l’acheteur capable de verser le montant dû, généralement très faible, ou, en cas de concurrence, le moins disant en matière de superficie pour le même prix dans un système d’enchères décroissantes Quant aux décisions rendues en matière d’héritages par la Probate Court, c’est au shérif de procéder à la vente aux enchères ou à la division entre les héritiers (Partition). Ces divisions s’effectuent fréquemment sans lui, si les héritiers s’entendent pour vendre à l’un d’entre eux ou à un tiers. Certains de ces transferts sont des ventes privées, comme dans le cas d’un exécuteur testamentaire qui vend un bien pour payer les dettes du défunt ou les frais d’éducation des descendants mineurs, après avoir fait faire une estimation de la valeur par trois personnes jugées compétentes (Administration). La catégorie hypothèques est rarement représentée: il s’agit de la vente par le trustee du bien auquel il avait apporté sa garantie, alors que le débiteur n’a pu s’acquitter de sa dette; il est devenu le propriétaire, conformément aux clauses incluses dans le trust deed. Enfin, les dons (love) sont toujours effectués pour un dollar symbolique (il n’y a pas de prix nul); quelques uns concernent des écoles et des églises, l’immense majorité étant réservés aux transferts intergénérationnels entre parents et enfants, en gage d’amour (for love) ou contre la promesse d’entretien pendant les vieux jours à une époque où il n’y a pas de système de retraites. Le prix à l’acre de la terre transmise par don sera donc d’autant plus faible que la superficie sera grande.

Les transferts de biens fonciers ne passent pas tous par le marché, comme le soulignent les historiens qui défendent l’idée que les campagnes américaines n’ont pas toujours été marquées par un capitalisme rural. Quoi qu’il en soit des origines de ce dernier, il est néanmoins certain que, dans le comté de Lincoln, dans la décennie de la Guerre de Sécession, le marché était l’institution dominante par laquelle s’effectuaient les mutations foncières.

Les estimations confirment la pertinence du modèle

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Le modèle (1) du prix de la terre est estimé sous forme logarithmique:

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(3) In Prix = Constante + a In DistMiss + b In DistU + c In Superficie + d In Prixblé + f Année + g Parenté + h Sol2 + i Sol3 + j Sol4 + k sol5 + 1 sol6 + m Sheriff + n Taxation + o Partition + p Administration + q Love + ?

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ln Prix: ln (Prix de la terre en dollars par acre)

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ln DistMiss: ln (Distance par rapport au Mississippi et à la Cuivre River, en km)

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ln DistU: ln (Distance par rapport à l’habitat concentré le plus proche, en km)

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ln Superficie: ln (Superficie, en acres)

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ln Prixblé: ln (moyenne mobile du prix du blé Spring n°I à Chicago, en cents par boisseau)

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Année: 1860 = 1, 1861 = 2, etc.

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Parenté: =1, si liens de parenté; = o, si absence de liens.

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Type de sol (Catégorie de référence ou benchmark: sol 1: association Keswick-Hatton, omise):

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Sol 2: association Mexico-Keswick (= 1, si oui; = o, si non)

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Sol 3: association Goss-Gasconade-Brussels (id.)

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Sol 4: association Menfro-Crider (id.)

48

Sol 5: association Portage-Carlow-Dockery (id.)

49

Sol 6: association Haymond-Moniteau (id.)

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Mode de transfert (catégorie de référence omise: warranty deed):

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Sheriff: vente par le shérif (= 1, si oui; = o, si non)

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Taxation: vente par le shérif pour non paiement des impôts (id.)

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Partition: vente à la suite de la division d’un héritage (id.)

54

Administration: vente par l’administrateur ou l’exécuteur testamentaire (id.)

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Love: vente apparentée à une donation (id.).

Les coefficients a, b, c, d sont des élasticités; ils indiquent de quel pourcentage varie le prix de la terre, quand la variable exogène varie de 1%. Les coefficients g à q concernent des variables indicatrices (dummy) prenant les valeurs 1 ou o, selon que la variable est présente ou absente. Pour les modes de transfert, on n’a pas pris en compte les quitclaims et les hypothèques. Les résultats présentés dans le tableau 4 sont des estimations portant sur l’ensemble des 3 369 transactions et sur les seuls 2 148 warranty deeds.

Tableau 4 - Estimation de l’équation du prix de la terreTableau 4
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L’équation (3) estimée sur 3 369 transactions explique 56% de la variation du prix de la terre (R2 = 0,56), un résultat relativement bon, dû cependant en grande partie à l’inclusion des modes de transfert, car, si l’on omet ces derniers, le R2 tombe à 0,12. Néanmoins, l’équation prenant en compte l’effectif des seuls warranty deeds explique 25% de la variation totale des prix – un chiffre dont il est difficile de dire dans l’absolu s’il est fort ou faible et qui ne devrait prendre de sens que par comparaison avec d’autres résultats.

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On attachera plus d’intérêt aux coefficients. On remarquera qu’ils sont très proches, quel que soit le modèle testé ou l’effectif des données. Presque tous sont très significatifs et donnent le signe attendu. C’est un indicateur de la robustesse du modèle.

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Pour les types de transfert, on mesure l’effet différentiel par rapport aux Warranty deeds. Les cinq autres modes ont tous un coefficient négatif très significatif. On retrouve la distinction établie entre transactions bona fide et non bona fide. Le prix du warranty deed s’établit sur un marché potentiellement ouvert à tous, bien que, dans la réalité quotidienne, l’information soit limitée par la distance qu’elle a à parcourir pour atteindre de nombreux acheteurs éventuels. Il est donc normal qu’il soit, en moyenne, plus élevé. L’héritage (Partition) est la modalité qui présente la moindre différence: toutes choses égales par ailleurs, un bien hérité se vend 21% moins cher qu’un warranty deed (tableau 4).

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En effet, quand un bien hérité est vendu à des tiers, en cas de désaccord entre les bénéficiaires, la terre peut être bradée. De même, dans le cas de la vente à un membre de la famille, les autres héritiers peuvent lui consentir un prix un peu inférieur à celui du marché, par altruisme familial ou pour prendre en compte la charge éventuelle que représente pour lui l’entretien des parents âgés (mais on n’oubliera pas que l’effet parenté est pris en compte dans l’équation). Inversement, si les héritiers s’entendent pour vendre, sans se précipiter, ils peuvent en tirer un prix identique à celui du marché. Dans le cas de l’administrateur testamentaire, la différence est légèrement plus sensible: -26%. Comme il s’agit souvent de trouver les moyens financiers pour régler des dettes, le vendeur est pressé et l’acheteur peut être en position de force, d’où un prix plus bas. Parfois, les actes donnent la valeur attribuée au bien par les trois personnes qualifiées; on observe souvent que le prix de la transaction est inférieur à celui fixé par les appraisers, mais il arrive que l’inverse soit vrai au terme des enchères.

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À l’inverse, les différences de prix sont énormes entre les warranty deeds et les trois autres formes de transferts: ventes par le shérif et pour non paiement des impôts, dons. Pour cette dernière, l’antilog de –5,00946 [34][34] L’antilog de -5,00946 = 0,00667, d’où l’on tire 0,00667-1... correspond à –99,33%. Cela signifie qu’en moyenne un bien donné a un prix près de 150 fois inférieur au prix du marché. Il n’y a rien d’étonnant à cela, puisque le prix symbolique du don d’un dollar par acre est d’autant plus faible que la superficie augmente: il est de $ 0,025 pour 40 acres, de $ 0,00625 (ou 0,625 cent) pour 160 acres, à comparer avec la moyenne pondérée de $ 6,88 par acre. Il en va de même pour les ventes par défaut de paiement des impôts après plusieurs années de retard. L’État du Missouri veut récupérer le montant exact des taxes dues, généralement très faible, de l’ordre de quelques dollars (ce qui indique à quel point certains propriétaires, riches en terres, manquent de numéraire ou profitent de la loi pour faire un usage plus efficace de leurs capitaux). Il fait saisir tout ou partie des biens fonciers du contribuable délictueux. Il suffit qu’un habitant se porte acquéreur pour la somme convenue pour que le shérif lui transmette la propriété, mais en fait, le nouvel acquéreur conserve en général ces biens jusqu’à ce que l’ancien propriétaire l’ait remboursé de sa dette avec intérêt. Ce type de transaction n’est donc pas, dans la réalité quotidienne, un authentique transfert de terres, mais plutôt un mécanisme qui permet de contourner les lois contre l’usure. C’est la conclusion à laquelle parvient Robert P. Swierenga dans son étude des ventes aux enchères pour raisons fiscales en Iowa, notamment dans les années 1860:

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« Bien qu’en théorie les personnes qui financent les certificats d’imposition achètent une option à bas prix pour une livraison future de la terre, en réalité ils achètent une licence délivrée par l’État pour violer les lois contre l’usure. Quant aux propriétaires délinquants, ils ’empruntent’ délibérément contre leur avis d’imposition afin d’obtenir à des taux favorables un capital circulant qui leur fait grand besoin [35][35] Swierenga, 1976, p. 103.. »

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C’est d’ailleurs une poignée de personnes, comme le bourrelier Thomas Withrow ou l’avocat A.V. McKee, disposant de suffisamment de liquidités, qu’on retrouve parmi les acheteurs. Les ventes aux enchères opérées par le shérif se font, elles aussi, à des prix très dépréciés (–87%), soit qu’il n’y ait qu’un participant (souvent le créancier qui récupère ainsi ce qu’il peut des sommes qu’il a prêtées et qui ne lui ont pas été remboursées, sans qu’il ait touché entre temps les intérêts: on imagine la pression sociale qui stigmatiserait celui qui oserait faire de la surenchère), soit que personne ne trouve d’intérêt à s’agrandir dans ces conditions (le bien ne pourrait intéresser que des voisins très proches), soit que le manque de liquidités décourage les candidats potentiels.

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Pour les distances, les coefficients présentent tous le signe négatif attendu, la distance par rapport à l’habitat aggloméré étant plus significative que celle par rapport aux voies fluviales (dans le cas des warranty deeds, c’est la seule qui ne soit pas significative au seuil de 5%, sans qu’on puisse fournir d’explication). Le coefficient de –0,07048 indique que, quand la distance par rapport au Mississippi et à son affluent augmente de 10%, le prix de la terre baisse de 0,68%. Quand elle double (+100%), il baisse de 6,8%. On paie 6,8% de moins si l’on achète une parcelle située à 20 km, au lieu de 10 km, du Mississippi; de même, si on en achète une localisée à 40 km, au lieu de 20. Le gradient ne paraît donc pas élevé, sans doute parce qu’il existe déjà un réseau de routes (mauvaises par temps de pluie, on l’a vu) et qu’il est possible, dans le sud du comté d’expédier les produits vers le Missouri et la voie ferrée qui le longe dans le comté voisin de Warren. Par rapport à l’habitat aggloméré, l’élasticité est nettement plus forte et très significative, avec des coefficients de l’ordre de –0,18 à –0,20. Quand la distance par rapport à ces petits villages et à Troy augmente de 1%, le prix baisse de 0,16%. En effet, même si les distances sont limitées (dans une fourchette de 4 à 8 km, pour la plupart), la proximité des commerces est valorisée, tout comme la perspective d’une hausse future au cas où la petite agglomération deviendrait une ville. Le gradient négatif est imputable aussi bien à l’économie des frais de transport et du temps de parcours qu’à la mentalité de boosters d’une génération pour qui l’avenir d’un village ou d’un projet de village est de devenir potentiellement une cité. Dans le cas des ports, Falmouth, Sterling, Cap au Gris et Chain of Rocks, les deux variables de distance sont identiques, mais cela n’introduit pas de collinéarité, car la proportion des transactions effectuées en ces lieux est très faible.

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Le coefficient de la superficie, lui aussi, est à la fois négatif et très significatif. Son élasticité de –14% indique que les grandes parcelles se vendent moins cher à l’acre que les petites, ce qui correspond aux résultats rapportés par les historiens ruraux français et les appraisers américains [36][36] Béaur, 1987, p. 531: « Le piccole proprietà sono le.... Outre les arguments évoqués plus haut, on peut penser que la proportion de terrain défriché est plus élevée sur les lots de taille réduite, alors que les grands ensembles restent en partie à l’état de nature, avec une réserve pour installer ultérieurement les enfants quand ils voudront conquérir leur autonomie économique.

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Inversement, le coefficient du prix du blé à Chicago est positif et significatif. Il y a bien une relation d’indexation assez forte avec la moyenne mobile calculée: le prix de la terre augmente de 0,28% (pour les 3 369 actes) et de 0,17% (pour les seuls warranty deeds) quand le prix du blé monte de 1%. Acheteurs et vendeurs semblent prendre en compte la tendance longue du prix de cette céréale, orientée à la hausse pendant cette décennie, en dépit d’une baisse marquée en 1869 et 1870: ils anticipent une amélioration du revenu agricole et de la rentabilité du capital investi en terres. Il est peu probable qu’on obtiendrait des résultats très différents si on utilisait le prix du maïs à Chicago ou un prix moyen du blé et du maïs pondéré par la moyenne des quantités de ces deux céréales produites dans le comté de Lincoln en 1859 et 1869, les années couvertes par le recensement.

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De même, le prix mesuré par rapport à l’année précédente présente un coefficient positif et très significatif de l’ordre de 4,2% à 5,9% par an, selon l’échantillon retenu. Comme le prix du blé a déjà été pris en compte, cette hausse s’explique en partie par l’augmentation de la densité de la population (+1,2% par an) et la demande croissante de terres qui en est la conséquence, alors que l’offre, dans un comté entièrement occupé, est inélastique. En outre, la demande de céréales et de produits d’origine animale subit une forte poussée au début de la Guerre de Sécession, en raison, entre autres, des mauvaises récoltes dans le Royaume-Uni et en France. Peut-être y a-t-il aussi un effet de la mécanisation agricole, qui s’accélère alors pour pallier la pénurie de main-d’œuvre.

Les coefficients de la parenté, négatifs et très significatifs, varient selon l’échantillon: –29% pour les 3 369 actes, contre seulement –13% pour les seuls warranty deeds. Il n’y a là rien de surprenant, puisque beaucoup de ventes qui mettent en jeu des liens de parenté relèvent de dons ou de partitions. Mais, même dans le cas des warranty deeds, un membre de la famille aura tendance, toutes choses égales par ailleurs, à payer moins cher le bien foncier qu’il acquiert. Les transferts intrafamiliaux se règlent à des conditions différentes du prix du marché. La loi de l’offre et de la demande n’est pas la seule règle du marché de la terre. On retrouve là un effet lié au fait que l’agriculture est à la fois un business et un mode de vie. Il se peut aussi que l’effet « parenté » incorpore certaines clauses des testaments concernant l’entretien des parents âgés et les compensations en argent ou en nature déjà données aux autres héritiers.

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Quant aux types de sol, leurs effets différentiels par rapport à la catégorie de référence, l’association Keswick-Hatton, sont ceux qu’on pouvait attendre de la définition qui en a été donnée. Ils sont significatifs, sauf pour l’association Haymond-Moniteau dans l’estimation portant sur 3 369 transactions. Les sols de la vallée inondable du Mississippi sont les plus dépréciés (–64% ou –48%, selon l’échantillon). Ils sont trop lourds et donnent des rendements imprévisibles, à cause des aléas concernant la montée des eaux au printemps; d’autre part, les rives et les îles sont achetées souvent par des résidents de Saint-Louis qui les utilisent comme bases de loisirs pour l’aviron ou la pêche. L’association Goss-Gasconade-Brussels a meilleure réputation, mais les sols valent 17 à 18% de moins que la catégorie de référence. Les fonds de vallée occupés par l’association Haymond-Moniteau sont dépréciés d’environ 10% par rapport aux terres des plateaux qui les dominent car ils sont potentiellement inondables, mais ils valent plus cher que les pentes situées immédiatement au-dessus. De loin, les sols qui sont primés par les acheteurs sont ceux de l’association Mexico-Keswick, dont les couches de loess très fertiles occupent le sommet des plateaux. Grâce à leur qualité pédologique, leur prix est supérieur de 27 à 3 5% à ceux de la catégorie de référence qu’ils surmontent: ce sont les terrains de premier choix. Leur avantage est toutefois léger par rapport à l’association Menfro-Crider (+ 17,5 à + 33%) des collines dominant directement la rive droite du Mississippi; l’effet de la distance ayant déjà été pris en compte, il s’agit là d’un effet pur de la qualité du sol, permettant une polyculture complexe sur des lots qui offrent aussi des ressources en bois. Par rapport au prix, l’ordre hiérarchique des sols est donc le suivant: 2, 4, 1, 6, 3, 5. Il est spécifique au comté de Lincoln et peut-être aux comtés voisins, qui appartiennent au même système orographique, un anticlinal de l’ère primaire arasé par l’érosion et façonné en surface par l’action des glaciers au quaternaire.

Les coefficients qui viennent d’être présentés sont stables, comme l’atteste un test de Chow portant sur les années 1860-1865 et 1866-1870: avec un F = 1,46, alors que le seuil de signification à 5% pour 17 et 3 335 degrés de liberté s’élève à 1,70, on ne peut pas rejeter l’hypothèse que la relation est stable [37][37] Maddala, 1977, p. 197-201. Le test de Chow permet de....

Dans le comté de Lincoln, entre 1860 et 1870, c’est-à-dire pendant la Guerre de Sécession et dans les années qui la suivent immédiatement, marquées par l’abolition de l’esclavage en 1865, c’est-à-dire par un changement de structure sociale, on a observé qu’il existait un marché de la terre, que les transactions avaient tendance à s’accélérer, passant d’environ 250 par an en 1860 à plus de 350 après 1866. Il est peu vraisemblable que ce soit l’effet d’une liquidation massive des plantations. En effet, entre 1860 et 1870, 27,2% des vendeurs et 23,3% des acheteurs possédaient des esclaves en 1860, une différence peu significative si l’on prend en compte le fait que des jeunes résidents qui se portent acheteurs pendant la décennie n’avaient pas d’esclaves en 1860, bien qu’ils aient pu appartenir à une famille d’esclavagistes. De même, la résidence qui joue un rôle non négligeable dans les analyses de Giovanni Levi et de Gérard Béaur, ne semble pas être un facteur important comme déterminant des prix [38][38] Parmi les vendeurs, 81,1% résident dans le comté de.... En fait, comme toutes les terres ont fait l’objet d’une appropriation privée dès 1861, quand le président Buchanan signe les dernières patentes fédérales, la pression démographique pousse les prix à la hausse. Mais plus que cette hausse, c’est la très forte dispersion des prix qui frappe l’observateur. L’agriculture étant à la fois un business et un mode de vie, on note la coexistence d’un marché dominant et de modes de transfert qui obéissent à une autre logique que celle de la loi de l’offre et de la demande. De l’analyse des facteurs de dispersion retenus dans le modèle estimé, on retiendra les points suivants:

  1. Les types de transferts jouent un rôle prépondérant dans la dispersion des prix. À un pôle se situent les warranty deeds, représentant environ les deux-tiers des actes, qui garantissent à l’acheteur la sûreté de la transaction et dont le prix s’apparente à un prix du marché. À l’opposé, les dons à un dollar symbolique, quelle que soit la superficie, contribuent à l’enregistrement de prix à l’acre très faibles, parfois de moins d’un cent l’acre. Il en va de même, pour des raisons qui ont été suggérées, pour les ventes par le shérif après saisie pour non paiement d’une dette ou non acquittement de l’impôt dû à l’État du Missouri, ainsi qu’à un degré moindre pour les cessions après héritage. Le prix est donc en partie « encastré » dans des relations sociales; il n’est pas nécessairement équivalent à la valeur calculée par les appraisers. Cependant, dans le Missouri des années 1860, le marché domine dans les campagnes: le capitalisme agraire s’est imposé largement.

  2. Certains facteurs influent positivement sur le prix de la terre. D’abord, le prix du blé tel qu’il est coté à Chicago: on peut parler d’une indexation implicite que les vendeurs et les acheteurs prennent en compte [39][39] On peut imaginer de tester l’infuence d’un indice général.... En second lieu, le temps, mesuré par année, avec une hausse du prix, toutes choses égales par ailleurs, de 4,2% par an, qui reflète la pression démographique, l’augmentation de la demande de produits agricoles et de la productivité. L’agriculture céréalière américaine s’ouvre sur les marchés extérieurs. Les fermes réduisent leur autoconsommation au profit d’une commercialisation croissante. Cette hausse des prix de la terre représente à long terme des gains en capital importants: la valeur d’un patrimoine est multiplié par 2,3 en 20 ans. Cet enrichissement a déjà été signalé par les historiens qui ont souligné le paradoxe d’une paysannerie secouée de mouvements de protestation dans le dernier quart du xixe sicle (Granges, Alliances, populisme). Mais il est vrai que le fermier vit de son revenu et non des gains potentiels que lui procurerait l’aliénation de son capital placé en obligations.

  3. D’autres facteurs varient en sens inverse du prix. C’est le cas de la distance par rapport aux voies de communication fluviales à une époque où le comté n’est encore desservi par aucune ligne ferroviaire, et par rapport aux petits centres agglomérés qui accueillent, en dépit de leur faible population (moins de 200 habitants, sauf au chef-lieu Troy, qui en abrite environ 700) certaines fonctions tertiaires comme les commerces, la poste, les médecins et les avocats. En accord avec la théorie de la localisation, on vérifie que plus on se rapproche d’un lieu central, plus le prix a tendance à monter, car les coûts de transport sont moindres et les perspectives d’extension urbaine futures ouvertes par les boosters plus prometteuses. La superficie aussi varie en sens inverse. On apprécie les petites surfaces car il est plus aisé de réunir la somme demandée, et les moyens techniques de l’époque ne permettent pas encore de mettre en valeur d’immenses espaces; les économies d’échelle sont limitées. Une grande propriété a tendance à laisser non défrichée une plus grande proportion de son lot. Quant à la parenté, elle influe négativement en ce sens que, dans certains cas, les prix des transferts intrafamiliaux s’effectuent à des prix inférieurs à ceux qui auraient pu être obtenus sur le marché en vendant à des tiers.

Le modèle paraît robuste; ses variables sont toutes significatives. S’il explique 56% de la variabilité des prix des 3369 actes enregistrés et 25% de celle des seuls warranty deeds, on peut imaginer d’introduire dans l’équation encore d’autres variables, comme l’origine ethnique, le degré d’alphabétisation, l’âge, le nombre d’esclaves possédés en 1860 par les vendeurs et les acheteurs, ainsi que la proportion de terre défrichée dans chaque parcelle qui fait l’objet d’une transaction. Il n’est pas certain a priori que cela augmente beaucoup le coefficient de détermination. Dans la circulation des biens fonciers, il reste une grande part de résidu dans l’estimation du prix, qui tient en partie à l’approximation des mesures employées, mais surtout à l’aléa qui est la marque de toutes les actions humaines.


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Notes

[1]

Centre d’études nord-américaines, ehess/cnrs umr 8168 mascipo. Courriel: <heffer. yj@ noos. fr>

[2]

Voir, entre autres, les travaux bien connus de Gérard Béaur, de Giovanni Levi, de Fabrice Boudjaaba et des Québécois Jean Lafleur, Gilles Paquet et Jean-Pierre Wallot, dont les références sont données dans la bibliographie.

[3]

Danbom, 1995, p. xi, 70-73, 162, 255-256. La quête n’est pas plus fructueuse dans les ouvrages classiques de Gates, 1960, et de Shannon, 1945.

[4]

Carter, 2006, tableau Da 572-577, p. 4-73.

[5]

Un acre = 0,4047 ha.

[6]

Lindert, 1988, p. 52.

[7]

Bogue, 1963, chap. III, « Free Land » Is Not Free, p. 47-66. Pour le graphique des prix, voir p. 53.

[8]

Murray, 1961, p. 332. En Iowa, la valeur par acre augmente chaque décennie entre 1850 et 1900. Elle passe de 6 dollars en 1850 à 12 en 1860, 20 en 1870, 23 en 1880, 28 en 1890 et 43 en 1900.

[9]

Curti, 1959; Swierenga, 1968; Barron, 1984; Faragher, 1986; May, 1994.

[10]

Levi, 1985, chap. 3; Béaur, 1984, p. 247, et 1987, p. 523-548. Gérard Béaur y signale des « scarti considerevoli tra i valori unitari », p. 526. Boudjaaba, 2008, p. 110 et suiv.; Lafleur, Paquet et Wallot, 2004, p. 218, tableau 3.

[11]

Deux articles sont fondés sur le dépouillement intégral des deeds, celui de Hartnett, 1991, et celui de Heller et Moore, 1972. Voir aussi Hansen, 1998.

[12]

Cette étude sur le prix de la terre fait partie d’un projet de recherche sur la permanence des noyaux stables dans les milieux ruraux américains au xixe siècle — ce qui suppose une enquête locale précise.

[13]

U.S. Bureau of the Census, 1996, p. 95. Avant la Première Guerre mondiale, le maximum est atteint en 1900 (18 352, soit 6 de plus qu’en 1890).

[14]

La carte de 1860 est exposée dans le hall d’entrée de la Courthouse de Troy; la Société généalogique du comté en a publié une reproduction par township de moins bonne qualité, mais très utile.

[15]

En 1860, 20% de la population est esclave. Il n’y a aucun Noir libre.

[16]

76,6% des achats sont enregistrés dans les 12 mois qui suivent, dont 38,2% dans le mois qui suit et 64,7% dans le semestre suivant. Quant aux délais en jours, 7,7% des achats sont enregistrés le jour même, 20,9% dans la semaine qui suit, 28,2% dans la quinzaine qui suit (10% dans la seconde quinzaine du mois). Par rapport aux données que j’ai collectées, j’ai éliminé de la base de données toutes les ventes qui ont été enregistrées après le ier janvier 1860, bien qu’elles aient été conclues avant cette date. Inversement, j’ai inclus celles qui ont été enregistrées après le 31 décembre 1870, bien qu’elles aient été effectuées pendant les 11 années 1860-1870. À cet effet, j’ai contrôlé tous les actes jusqu’en 1887.

[17]

Cette base n’inclut que les terres agricoles. J’ai constitué deux autres bases: celle des hypothèques (1 012 actes) et celle des lots « urbains » en habitat aggloméré (587 actes).

[18]

Dans les ventes de biens appartenant à des mineurs, la Cour de justice désigne trois appraisers chargés de fournir une estimation de la valeur vénale; dans la plupart des cas, cette valeur est supérieure au prix de vente réel.

[19]

Selon le système des metes and bounds, l’arpenteur détermine la configuration du terrain à partir de l’observation d’objets physiques (un arbre, une pierre, une rivière, etc.) et calcule les angles et la longueur de chaque côté d’un polygone irrégulier, alors que dans le système de coordonnées rectangulaires, il n’y a que des angles droits et qu’il n’est pas nécessaire d’utiliser une boussole.

[20]

En 1870, le recensement compte 958 personnes nées à l’étranger, soit 6% de la population totale et 6,9% des Blancs. En 1860, les pourcentages respectifs étaient de 5,4 et de 6,8%. Les principaux groupes ethniques sont les Allemands (581), les Irlandais (171), les Tchèques (82), les Anglais (58) et les Français (19).

[21]

Lindert, 1988, p. 75.

[22]

Murray, 1961, p. 250.

[23]

Atack et Bateman, 1987, tableau 8.5, p. 138; p. 139, 140 et appendice du chapitre 7, p. 118-119.

[24]

Campbell’s Gazetteer of Missouri, 1874, p. 312-313.

[25]

Levi, 1985, p. 115.

[26]

Ibid., p. 113.

[27]

Béaur, 1987, p. 538, 540, 545.

[28]

Lafleur, 2004, p. 201.

[29]

Levi, 1985, p. 125.

[30]

Béaur, 1987, p. 532. Voir aussi Boudjaaba, 2008, p. 362 et suiv.

[31]

US Department of Agriculture…, 1990.

[32]

Whittelsey, 1860.

[33]

Au Québec, on parle de ventes par décret.

[34]

L’antilog de -5,00946 = 0,00667, d’où l’on tire 0,00667-1 = – 0,9933 = – 99,33%.

[35]

Swierenga, 1976, p. 103.

[36]

Béaur, 1987, p. 531: « Le piccole proprietà sono le piu onerose all’acquisto ».

[37]

Maddala, 1977, p. 197-201. Le test de Chow permet de vérifer la stabilité des coefficients en calculant la régression portant sur l’ensemble des données (restreinte) et en comparant les carrés de ses résidus avec la somme de ceux qu’on obtient en estimant des régressions séparées portant sur une division en deux de l’ensemble (non restreinte).

[38]

Parmi les vendeurs, 81,1% résident dans le comté de Lincoln, 13,5% dans un autre comté du Missouri, 5,4% dans d’autres États. Pour les acheteurs, les proportions sont respectivement: 86,5, 10,6 et 2,9%.Dans les deeds, 184 nomment des résidents hors du Missouri (certains figurant à plusieurs reprises), dont 2 à l’étranger (Angleterre et Prusse): dans l’Illinois (50), dans le Kentucky (20), en Californie (14), dans l’Ohio (13), dans l’Indiana (12), dans l’Iowa (10), en Virginie (10), en Pennsylvanie (9), à New York (4), le gouvernement fédéral de Washington, DC, comptant pour 15 actes. On dénombre 97 acheteurs (certains figurant à plusieurs reprises) résidents hors du Missouri: 25 dans l’Illinois, 18 dans l’Ohio, 11 dans le Kentucky, 11 en Pennsylvanie, 10 dans l’Indiana, 7 à New York. Les États les plus proches, on le voit, sont les mieux représentés. Il en va de même pour les autres comtés du Missouri. Du côté des ventes, 446 résident dans 25 comtés, mais ce sont les comtés adjacents qui dominent, notamment près de la limite territoriale: Pike (152), Saint-Charles (74), Warren (71), Montgomery (44), auxquels il faut ajouter la ville de Saint-Louis (54). Du côté des achats, 356 résident dans 18 comtés: Saint-Louis (97), Pike (88), Warren (66), Saint-Charles (58), Montgomery (24).

[39]

On peut imaginer de tester l’infuence d’un indice général des prix, mais il n’existe pas série mensuelle.

Résumé

Français

Malgré la présence de sources abondantes dans les archives d’enregistrement des comtés américains, on dispose de peu d’études sur le prix de la terre aux États-Unis au xixe siècle. Le dépouillement des 3 369 actes de ventes conclus dans le comté de Lincoln (Missouri) entre 1860 et 1870, à une époque où le système esclavagiste disparaît, fournit les matériaux pour une analyse économétrique des déterminants du prix. La diversité des modes de transfert introduit une grande variabilité; la majorité des prix relève des mécanismes de marché, mais près d’un quart y échappe. Les équations qui estiment le modèle montrent dans quelle mesure les prix varient dans le même sens que la qualité des sols, le prix du blé et de la pression démographique, et dans le sens inverse de la distance par rapport aux voies de communication et aux lieux d’habitat aggloméré, de la superficie et de la parenté.

Mots-clés

  • blé
  • économétrie
  • enregistrement
  • États-Unis
  • héritage
  • parenté
  • prix de la terre
  • sol
  • ventes de terres

English

In spite of the wealth of sources available in U.S. county-level records, few studies have been conducted on land prices in the United States during the xixth century. An econometric analysis of the factors explaining price setting can be built with the data derived from an analysis of 3,369 bills of sale recorded in Licoln county, Missouri, from 1860 to 1870, as slavery was collapsing. A high variability is generated by the diversity of the forms through which land is transferred; most prices reflect market mechanisms, but almost a quarter of the transactions do not. The equations built show the extent to which prices covary with soil quality, wheat price and demographic pressure, while they are inversely correlated with distance to transport routes and to places of settlement, and also to surface area sold and to close family relationship.

Keywords

  • econometry
  • family relationships
  • inheritance
  • land prices
  • land records
  • land sales
  • soil
  • United States
  • wheat

Plan de l'article

  1. L’enregistrement des deeds, une source fiable
    1. Les données: deeds et autres sources
  2. Le modèle formel du prix de l’acre
    1. Le prix de la terre
    2. Distance, superficie et prix du blé
  3. La dimension sociale du prix de la terre
    1. Les types de sol
    2. Les modes de transfert
  4. Les estimations confirment la pertinence du modèle

Pour citer cet article

Heffer Jean, « Les déterminants du prix de la terre. La prédominance du marché dans un comté du Missouri (1860-1870) », Histoire & Sociétés Rurales, 2/2009 (Vol. 32), p. 81-108.

URL : http://www.cairn.info/revue-histoire-et-societes-rurales-2009-2-page-81.htm


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