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CNAF

I.S.B.N.sans
128 pages

p. 121 à 122
doi: en cours

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Partie 3 : Logement et environnement

n° 123 2005/3

Discipline > Revue > Sommaire > Article

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... en contrepoint - L’invention de la copropriété

Pierre Grelley

Selon les chiffres de l’INSEE, 56 % des Français seraient, en 2002, propriétaires de leur habitation principale... à cette réserve près qu’une partie importante d’entre eux seraient soumis au régime de la copropriété et donc un peu limités dans l’exercice des droits que confère le très envié statut de possédant.

La propriété partagée est une notion qui doit être, en droit, distinguée de l’indivision (tous les “indivisaires” sont solidairement et également propriétaires de l’ensemble du bien) et de la formule dite de la “multipropriété” ou du “temps partagé” (time-sharing) qui, comme son nom l’indique, procède à une répartition par tranches périodiques de la totalité des facultés reconnues au propriétaire.

Le développement de la copropriété s’est produit après la Seconde Guerre mondiale pour des raisons liées à l’évolution du marché immobilier (l’encadrement des loyers réduisait le rendement des immeubles de rapport et conduisait leurs propriétaires à les vendre par appartements) mais aussi aux progrès des techniques de construction qui permettaient de bâtir presque systématiquement en hauteur et à l’émergence chez les Français du désir d’accéder à la propriété de leur logement.

La loi ne donna qu’en 1965 sa consécration à “la copropriété des immeubles bâtis” dont elle définit le statut et le fonctionnement au terme d’une très profonde révision du texte de juin 1938 instituant la copropriété par appartements.

L’innovation apportée par la loi de 1965 est d’avoir défini comme unité de base de la copropriété le “lot”, entité comprenant à la fois les parties privatives dont le copropriétaire a la jouissance exclusive et une quote-part des parties communes.

Trois conditions ont été posées par le législateur pour que s’applique le régime de la copropriété : qu’il s’agisse d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles bâtis, que la propriété soit répartie entre plusieurs personnes, physiques ou morales, et que la répartition de la copropriété soit faite par lots distincts et clairement identifiés.

La loi s’est également attachée à définir les droits et obligations des copropriétaires et à organiser la vie de la copropriété en disposant quant à la tenue des assemblées générales et en déterminant les majorités nécessaires pour valider les différents types de décisions qui sont à prendre collectivement.

Récemment, le législateur a adopté des dispositions visant à assurer une meilleure gestion des copropriétés (loi SRU du 13 décembre 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbain) en révisant, en particulier, le formalisme des assemblées générales et les règles de majorités nécessaires pour l’adoption de certaines résolutions.

Si ces ajustements ont été globalement salués par les professionnels de l’immobilier et par la majorité des associations de copropriétaires, il n’en reste pas moins vrai qu’une nouvelle réforme du statut juridique de la copropriété semble inévitable dans la mesure où une même loi peut difficilement s’appliquer à de tout petits ensembles et à des résidences de plusieurs milliers de lots ainsi qu’à des immeubles dont la destination est variée : résidences de vacances, de loisirs, d’accueil de personnes âgées, pour n’évoquer que les plus courantes.