Le logement est un objet bien plus complexe qu’il n’y paraît, à la fois architecture, objet technique, signe social, produit financier et surtout, scène principale de l’histoire des familles, et le plus important des lieux où se jouent les destins individuels.

Les occupants en attendent la satisfaction de deux besoins fondamentaux : la sécurité et l’identité. Le besoin de sécurité ne se limite pas à protéger les occupants des voleurs et des voyeurs. Le logement est aussi un lieu de repli et de ressourcement où l’on se réfugie pour mieux surmonter le stress ou la maladie, un substitut du sein maternel où, enfants, nous allions rechercher protection et amour désintéressé. En même temps, pavillons et immeubles forment un jeu de signes qui permet d’identifier la place des occupants dans la société. Ce rôle est analogue à celui d’autres jeux de signes comme les vêtements, les usages de politesse, les vocabulaires et les accents, les habitudes de fréquentation ou de loisir, jeux qui nous permettent d’estimer intuitivement qui est qui.

Notons aussi que le logement est de loin le plus cher des biens indispensables à la vie quotidienne, le plus gros investissement financier que feront la plupart des familles accédant à la propriété. Les prix et les loyers libres sont trop élevés pour les ressources de la moitié des familles, ce qui rend nécessaire un système d’aides publiques dont le coût, en France, dépasse 20 milliards d’euros par an. Par ailleurs, il est encore assez largement considéré comme un “bien de famille”, un avoir que l’on peut légitimement occuper ou louer, mais vis-à-vis duquel le propriétaire est tenu par un devoir de solidarité entre générations qui l’oblige à l’entretenir pour le transmettre à ses héritiers.

Dans ce contexte d’une grande stabilité, l’ajustement entre l’offre et la demande s’opère bien davantage par la circulation des ménages dans le parc de logements existants que par la construction neuve. Ce parc comptait 30 300 000 logements en 2004 [1], dont 25 400 000 résidences principales, 600 000 résidences occasionnelles occupées en semaine par une personne active travaillant dans une autre ville que celle de sa résidence principale, 2 500 000 résidences secondaires et 1 800 000 logements vacants. La construction neuve ne crée que 250 000 à 350 000 logements supplémentaires par an, moins de 1 % du stock si l’on déduit les logements détruits ou désaffectés.

Pour décrire l’utilisation de ce parc, on emploie la notion de “ménage”, qui désigne indifféremment un célibataire ou un groupe de personnes qui occupent ensemble une même résidence principale. La taille moyenne de ces ménages diminue sans cesse. De 3,5 personnes par logement en 1950, elle décroît régulièrement pour s’établir aujourd’hui à 2,3. Les 25 millions de ménages se répartissent en 32 % de personnes seules, 33 % de ménages de 2 personnes, 28 % de ménages de 3 ou 4 personnes, moins de 7 % de ménages plus importants. Baisse des naissances, naissances plus tardives, divorces plus fréquents et, surtout, allongement de la durée de vie expliquent que les demandes supplémentaires résultent plus de cette diminution de la taille moyenne des ménages que des flux annuels de naissances, de décès et de migrations.

Les flux d’entrants dans un logement nouveau pour eux se répartissent de la manière dont le montre le tableau (“Où vont les 2 millions de ménages français…”). Moins de 10 % des ménages concernés entrent dans un logement neuf qu’ils ont choisi pour accéder à la propriété. La réutilisation de logements existants est largement majoritaire. On notera le rôle prépondérant du parc locatif privé qui assure près de la moitié des emménagements, car il offre en permanence des locaux immédiatement disponibles, alors que toutes les autres situations requièrent des délais d’attente parfois très longs. Les durées de séjour varient beaucoup suivant les types de logement. Particulièrement courtes pour les logements locatifs occupés par des jeunes, elles s’allongent pour les propriétaires et les accédants, ce terme désignant les ménages qui ont acheté un logement à l’aide de prêts bancaires qu’ils n’ont pas fini de rembourser.

Notons aussi l’importance d’un mécanisme d’adaptation qui contribue à stabiliser le système dans les situations de pénurie. Il s’agit de l’élasticité de la pâte humaine qui s’adapte ainsi aux pénuries, dans les transports en commun comme pour se loger. Si l’offre est insuffisante, les décohabitations sont retardées, les colocations deviennent plus fréquentes, la diminution tendancielle de la taille des ménages est ainsi freinée, ramenant la demande potentielle au niveau de l’offre disponible.

De 0 à 18 ans, les enfants logent presque tous chez leurs parents. 90 % de ces enfants partagent ce logement avec deux adultes et au moins un autre enfant. L’augmentation de la fréquence des divorces modifie peu ce constat car les enfants qui se partagent entre deux foyers y retrouvent des demi-frères et des demi-sÅ“urs. Le modèle de la “famille nucléaire” (2 adultes et 2 ou 3 enfants) reste donc prédominant, ce qui devrait assurer la reproduction des manières d’habiter pour les générations à venir. À la fin de cette première période, le désir de décohabitation (donc d’accéder à un logement autonome) s’intensifie, mais il est souvent freiné par la contrainte financière.

Entre 18 et 30 ans, les jeunes vivent des situations doublement instables. Les couples se forment et se défont dans un climat où l’affectivité domine et où les contraintes matérielles ne comptent guère. Le flou du vocabulaire témoigne de cette instabilité : copain-copine ? ami(e) ? petit(e) ami(e) ? concubin(e) ? Par ailleurs, la durée des études s’allonge, souvent accompagnée de “petits boulots”. L’insertion sur le marché du travail passe aussi, le plus souvent, par une série de contrats à durée déterminée, d’intérims et de temps partiels. Cette catégorie est celle qui consomme le plus de loisirs urbains et les jeunes jouent le plus grand rôle dans l’animation de la cité, notamment dans les villes dotées d’une université importante. Pour se loger, ces jeunes recherchent des petits logements locatifs proches du centre. Ils se contentent souvent d’anciennes chambres de domestiques ou de logements peu confortables mais au loyer réduit. La solidarité familiale reste essentielle pour apporter la contre-garantie exigée par les bailleurs, et aussi pour pouvoir permettre un retour au foyer des parents en cas de chômage prolongé ou de séparation.

Vers la trentaine, une double stabilisation s’opère. Les jeunes accèdent enfin aux contrats à durée indéterminée, sans lesquels il n’est pas possible d’emprunter pour acheter son logement. Des couples plus durables se forment sur le projet d’élever des enfants. Cette catégorie représente 90 % des accédants à la propriété dans les secteurs périurbains, car la contrainte financière les pousse à rechercher des terrains qui ne soient pas trop coûteux. La proximité de la nature et la tranquillité des écoles rurales répondent mieux aux attentes concernant les jeunes enfants. Les comportements et les modes de consommation de ces jeunes couples changent du tout au tout. Les spectacles à domicile remplacent les sorties en ville. Les sports se pratiquent dans la nature et non plus en salle. Les courses rituelles du samedi à l’hypermarché remplacent le recours aux commerces de quartier. Elles s’accompagnent souvent de lèche-vitrine et de distraction dans les galeries commerçantes voisines. Ce mode de vie est incontournable pour les jeunes femmes qui assurent encore la plus grande part des travaux ménagers et voient leur budget temps saturé à la fois par les déplacements vers leur lieu de travail et par leur rôle de chauffeur de taxi pour permettre les activités sportives et culturelles de leurs enfants.

Entre 50 et 60 ans arrive le seuil du “nid vide”, lorsque les enfants quittent le foyer familial. Les grands-mères jouent un rôle croissant, dans toutes les strates de la société, pour alléger les obligations de leurs filles et belles-filles en cas d’événement imprévu et pendant les petites vacances scolaires. Ce rôle est plus facile à assurer si les domiciles sont proches, et cela explique que les jeunes ménages cherchent, dans la mesure du possible, à ne pas s’installer trop loin. La diversité de l’habitat dans un quartier est donc un avantage. De nouvelles stratégies résidentielles semblent apparaître, mais nous manquons encore de recul pour mesurer leur importance et leur durabilité. Les agents immobiliers constatent un petit flux de nouveaux achats pour organiser sa retraite dans un lieu où enfants et petits-enfants viendront volontiers pratiquer leurs loisirs favoris.

Cette incertitude concerne aussi les comportements à la fin de la vie active. Les anciens ruraux qui ont émigré en ville pendant les Trente Glorieuses avaient conservé des attaches, et souvent une maison de famille, dans leur village d’origine. Le “retour au pays” dominait pour eux à l’âge de la retraite. Mais ce flux est aujourd’hui tari. Les générations suivantes sont nées dans les villes et les banlieues ; elle auront donc d’autres préférences. L’incertitude est encore plus grande pour l’avenir des habitants du périurbain, car les premières générations d’acquéreurs, celles des années quatre-vingt, n’ont pas encore atteint l’âge de la retraite.

L’âge de la dépendance constitue la dernière étape des itinéraires résidentiels. Le maintien à domicile est souhaitable, mais pose des contraintes personnelles et financières très lourdes à supporter pour les familles dès lors qu’une garde permanente s’impose. Le besoin d’installations spécialisées va croître fortement avec l’augmentation rapide de la durée de vie et peser sur les comptes sociaux.

Au total, les étapes d’un itinéraire résidentiel sont rythmées par les grands événements de la vie familiale et des parcours professionnels. On relèvera aussi que les solidarités familiales jouent des rôles importants dans le domaine du logement. Elles s’accompagnent d’un effet de génération curieux. Comme les femmes se marient plus jeunes que leurs époux et vivent en moyenne dix ans de plus que ces derniers, il en résulte que la grande majorité des patrimoines familiaux appartiennent juridiquement à des grands-mères et même à des arrière-grands-mères souvent présentes, désormais, dans les cercles de famille. De ce fait, la génération suivante n’hérite des patrimoines que bien après le départ en retraite. Et les enfants de cette génération ont vite compris à qui ils devaient s’adresser pour obtenir l’aide financière ou l’apport d’un terrain nécessaire pour faciliter leur accession à la propriété !

Pour comprendre ces choix résidentiels successifs, il est nécessaire de prendre en compte un facteur important : les habitudes de loisir. Les amateurs de bricolage, de jardinage et autres loisirs manuels privilégient la maison unifamiliale, avec ses possibilités d’installer un atelier dans le garage, dans le grenier, dans le sous-sol ou dans une annexe. Les amateurs de loisirs plus intellectuels et d’activités associatives préfèrent la ville et y reviennent assez souvent à l’âge de la retraite. On le constate dans les opérations de renouvellement urbain, pour lesquelles ils forment une clientèle intéressante, complémentaire des étudiants et des jeunes salariés, et qui favorise la mixité sociale.

Les habitants du périurbain ne sont pas des êtres asociaux incapables d’apprécier les aménités de la vie urbaine. En réalité, la majorité d’entre eux ont peu de marges de choix ; ils sont enfermés dans une véritable alternative : ou bien rester locataire en HLM à vie, ou bien acheter une maison loin de la ville. Certains lotissements vivent un bonheur tranquille, les enfants jouent ensemble dans les rues, les familles ont de multiples activités communes.

D’autres lotissements ont reproduit les pires défauts des petites villes provinciales : contrôle social mesquin, jalousie et rancunes recuites. La diversité des climats sociaux est tout aussi grande en ville. En réalité, la taille des immeubles et la densité en nombre de logements à l’hectare ne sont pas des facteurs déterminants de l’animation [2]. La qualité de la vie dans un quartier dépend surtout de son histoire particulière, de l’attitude des leaders locaux, de l’action de la municipalité et des associations. Dans les espaces urbains les plus animés – places centrales, rues piétonnes ou grappes d’équipement –, la densité résidentielle est nettement plus faible qu’ailleurs en raison de nuisances inévitables résultant précisément de l’animation diurne et nocturne.

La dispersion périurbaine est-elle un gaspillage de ressources rares ? Je n’ai jamais trouvé une étude sérieuse qui le montre. Dans un monde rural où la population active agricole est de plus en plus réduite [3], 30 000 communes sur 36 000 étaient menacées d’un effondrement démographique inéluctable, d’autant plus que ces agriculteurs ne sont plus des fermiers produisant d’abord leur nourriture, mais des chefs d’entreprise spécialisés produisant pour des marchés éloignés. Leurs familles ont adopté le mode de vie urbain : leur épouses ont le même taux d’activité et les mêmes types d’emplois que leurs cousines des villes. Et quand ils changent de logement, ils se rapprochent des villes, tandis que des accédants partent construire dans leurs villages, dans un chassé-croisé bien significatif de l’uniformisation des modes de vie.

Les maires ruraux ont vite compris que pour éviter la fermeture de l’école et des derniers commerces, il était nécessaire et suffisant d’attirer une ou deux dizaines de jeunes ménages. Comme toutes ces communes disposent de réseaux techniques récents et sous-utilisés, les terrains peuvent être vendus à des prix attractifs [4]. Derniers villageois, jeunes ménages accédants, habitants de résidences de retraite venus des villes et, en nombre croissant, de l’étranger sont en train d’inventer ensemble un nouveau type de rapport entre cadre de vie et mode de vie dans un climat de sérénité. Les apports financiers des nouveaux venus sont substantiels, pour la satisfaction des propriétaires, des artisans et des commerçants. En vingt ans, la moitié des communes rurales a ainsi retrouvé une meilleure santé démographique et fiscale, tout en offrant à quelque deux millions de familles un habitat conforme à leurs préférences.

Où vont les 2 000 000 de ménages français qui prennent un nouveau logement chaque année ?

	Acheteurs	Locataires secteur social	Locataires secteur libre	Total
Dans des logements neufs	150 000	50 000	50 000	250 000
Dans des logements existants	450 000	450 000	850 000	1 750 000
Totaux	600 000	500 000	900 000	2 000 000

Ordres de grandeur évalués d’après des sources INSEE et de l’Union des HLM. Ces chiffres varient peu d’une année à l’autre.

De ces constats, il faut retenir que les politiques d’urbanisme les mieux adaptées sont celles qui ouvrent des possibilités d’habitat variées, disposant toutes d’images sociales clairement définies. Cela n’interdit nullement de rechercher une plus grande mixité, à condition que cela soit entre immeubles dotés chacun d’une image sociale lisible, et jamais à l’intérieur d’un même immeuble. Vouloir transformer autoritairement les modes de vie par un urbanisme imposé est toujours dangereux. La triste aventure des grands ensembles l’a montré, alors que leurs auteurs présentaient à l’époque cet urbanisme fonctionnaliste comme un moyen nécessaire pour faire advenir la modernité dans la société française [5].

Le respect des habitants impose de pratiquer aujourd’hui un urbanisme plus modeste, donnant une large place à l’écoute et à la participation. Malheureusement, la décentralisation des pouvoirs d’urbanisme en direction des 36 000 maires, opérée en 1983, à une époque de détente généralisée des marchés immobiliers, a trop souvent conduit à des politiques communales restrictives qui ont renforcé les ségrégations sociales et limité la production publique de terrains constructibles. Il en résulte aujourd’hui deux crises bien différentes dans les systèmes de logement. D’une part, une hausse rapide des prix “désolvabilise” les classes moyennes [6]. D’autre part, les tensions vont s’accroissant pour les familles à très faibles ressources, ce qui renforce la difficulté de leur faire une place décente dans notre société.

Les décentralisations récentes ne facilitent pas le traitement de ces questions. Pourquoi avoir donné la compétence du logement aux régions et à des intercommunalités qui ne relèvent pas d’une démocratie directe, et non pas aux départements qui sont plus à l’échelle des bassins d’habitat existants et qui, de plus, gèrent les politiques sociales complémentaires ? La complexité qui en résulte, les attitudes plus que réservées de nombreuses communes, la sous-estimation des besoins dans les documents d’urbanisme (tout particulièrement en Île-de-France), l’insuffisance croissante de la production de terrains équipés et le peu d’appétence de la classe politique pour des questions qui appellent des politiques de long terme portent malheureusement à penser que les déséquilibres actuels seront durables. â–