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AuteurBernard Lacharme du même auteur

Une survalorisation de la localisation

2 Parmi les multiples facteurs qui interviennent dans l’augmentation du coût du logement, certains sont objectifs et mesurables : l’augmentation du confort et de la qualité est une « bonne raison » de la hausse, la revalorisation générale du prix des matières premières et des coûts de production ou l’insuffisance d’offres disponibles au regard des besoins en sont au contraire de mauvaises, mais tout aussi objectives. À cela, cependant, se sont ajoutées des raisons beaucoup plus subjectives. Par quel élément objectif expliquer que les prix de vente des logements anciens aient pu doubler entre 1998 et 2008 ? Le manque de logements disponibles n’est pas apparu brusquement et il n’a malheureusement pas pris fin avec l’arrivée de la baisse des prix. Les marchés de l’immobilier connaissent des mouvements qu’aucun professionnel ni aucun économiste n’a été et n’est sérieusement en mesure de prévoir.

3 Un élément majeur de l’explication de l’envolée des prix de marché dans la dernière décennie a été la survalorisation de la localisation. Il est normal que la localisation d’un bien immobilier intervienne dans sa valeur : on paie pour la proximité de services et de transports en commun, pour une qualité de cadre de vie… Mais on paie aussi, et on s’est mis à payer de plus en plus cher, pour un voisinage dont l’image ressemble à celle que l’on veut donner de soi, qui nous identifie à certaines catégories sociales et nous distingue (ou nous protège ?) d’autres : on paie pour l’« entre-soi ». Comment expliquer autrement que les prix des logements de Neuilly-sur-Seine soient deux fois plus chers que ceux de Clichy-la-Garenne et trois fois plus chers que ceux de Saint-Denis ou d’Aubervilliers, villes également attenantes à Paris, desservies par le métro, et disposant d’un équipement en services tout à fait comparable ? Même si les logements habités par une population plus aisée sont d’une qualité moyenne supérieure, le bâti ne peut pas expliquer un écart de prix moyen de 6 700 euros par m2 entre Neuilly et Saint-Denis. En survalorisant une localisation, l’acheteur aisé accepte de payer un prix plus élevé qui lui permettra d’accéder à un territoire où il ne sera pas rejoint par les plus pauvres. Il paie en quelque sorte un ticket d’entrée dans un club. La ségrégation urbaine n’est pas une simple conséquence subie de l’augmentation des prix du marché, elle en est aussi un effet attendu.

4 Ce phénomène a également affecté le locatif privé, mais dans des proportions nettement moindres car dans le domaine de l’accession, il s’est accompagné et nourri d’une dimension spéculative. Le ticket d’entrée acquitté pour accéder à une ville, à un quartier « chic », était supposé être récupéré, et même majoré, à la sortie…

Le parc locatif social

5 L’effet ségrégatif de l’augmentation des coûts du logement s’est aussi manifesté à l’intérieur même du parc locatif social, où il a favorisé la concentration des ménages les plus pauvres dans une partie du patrimoine. En effet, tous les logements locatifs sociaux ne sont pas également accessibles. La fourchette de loyers pour un même type de logement va généralement de 1 à 2 (sans prendre en compte les logements intermédiaires) et la première variable qui détermine leur niveau est le financement obtenu pour leur construction, lui-même étroitement lié à l’année au cours de laquelle celle-ci a été réalisée. Les logements des années 1960 et 1970 ont bénéficié de coûts de construction plus faibles et d’une aide à la pierre plus forte, ce qui permettait des loyers très abordables.

6 La revalorisation de ces derniers lors des opérations de réhabilitation est restée à l’intérieur des plafonds pris en compte pour le calcul de l’aide personnalisée au logement. La production des années 1980 et 1990, au contraire, s’est faite avec des loyers de sortie au-dessus de ces plafonds. Le résultat est que les ménages pauvres ne sont pas « solvabilisés » sur ces logements, puisque l’aide qui leur est accordée ne prend en compte qu’une partie de leur loyer réel. C’est donc tout naturellement qu’ils ont été orientés vers le parc d’Habitations à loyers modérés (HLM) ancien, et en particulier vers ce qui constitue aujourd’hui les zones urbaines sensibles.

7 En 1999, Louis Besson, ministre du Logement, a voulu remédier à cette distorsion : le nouveau financement, appelé Plus (Prêt locatif à usage social), débouchait sur des loyers de sortie compatibles avec les barèmes des aides personnelles. Mais on a ensuite laissé à nouveau se creuser l’écart et il reste difficile de loger les ménages pauvres dans le parc HLM neuf, sauf dans le cas de financements très ciblés (les Prêts locatifs aidés d’intégration – Plai). Ce constat est d’autant plus regrettable que, au nom de la mixité sociale, on fait des programmes de logements sociaux de grande qualité, constitués de petits groupes (souvent une vingtaine de logements), donc très propices à une répartition des ménages à faibles revenus dans la ville… quand toutefois leur loyer le permet. On doit regretter également que cette préoccupation de mixité sociale soit absente des textes qui encadrent l’évolution des grilles de loyers dans le parc HLM existant : le dispositif de conventionnement de patrimoine, demain intégré dans des conventions d’utilité sociale, conformément à la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009, prévoit de refonder ces grilles en prenant en compte le « service rendu » du logement, un critère qui risque de rendre le patrimoine social récent et bien situé encore plus cher, donc encore moins accessible.

8 La ségrégation urbaine est un phénomène naturel. Quelle que soit l’adhésion collective au principe de mixité sociale, les comportements économiques individuels poussent les marchés à faire le tri, répartissant la population sur le territoire en fonction de ses ressources. Les arbitrages budgétaires tendent, par facilité, à entériner ces processus plutôt qu’à affronter les marchés.

9 Pour autant, la ségrégation urbaine est loin d’être inéluctable. Produire des logements locatifs sociaux abordables sur des territoires bien situés, réserver des programmes ou des parties de programmes d’accession à la propriété à des ménages modestes, tout cela est possible, malgré la hausse des coûts, et cela se réalise partout où l’objectif de mixité sociale est porté par les collectivités locales. La puissance publique dispose en effet de nombreux outils nécessaires pour agir. Il lui revient de les utiliser pour que l’objectif d’intérêt général que représente la mixité sociale trouve sa traduction concrète.

Notes

[ 1] NDLR : voir l’article de Jean Cavailhès dans ce numéro, p. 38.

PLAN DE L'ARTICLE

• Une survalorisation de la localisation
• Le parc locatif social

Bernard Lacharme « Focus - Augmentation des coûts du logement et ségrégation urbaine », Informations sociales 5/2009 (n° 155), p. 100-101.
URL : www.cairn.info/revue-informations-sociales-2009-5-page-100.htm.