La croissance accélérée de la ville durant les trois dernières décennies a fait que la préoccupation de l’État s’est portée essentiellement sur l’aménagement d’extensions nouvelles en périphérie pour faire face aux besoins d’habitat, sur le réaménagement et l’équipement des quartiers spontanés périphériques, sur la réhabilitation des quartiers insalubres, et sur l’éradication des gourbis et des taudis insalubres.

Aujourd’hui, la politique urbaine est orientée vers la récupération et la reconquête du centre-ville constituant tout à la fois un patrimoine historique et culturel à sauvegarder et un ensemble urbain vivant à considérer.

Ce cÅ“ur historique de la ville de Tunis est constitué d’une médina vieille de treize siècles édifiée sur le modèle de l’urbanisme arabo-musulman et d’une ville européenne Bab Bhar vieille de plus d’un siècle. L’édification de cette dernière mitoyenne a contribué à la marginalisation de la médina. Le même phénomène touche aujourd’hui ce centre-ville européen avec le développement des nouveaux quartiers périphériques. Toute une politique de sauvegarde annoncée dans les années 1970 a intéressé d’abord la médina et concerne aujourd’hui la ville européenne dans le cadre d’une politique ajustée vers l’amélioration du cadre urbain tant du point de vue esthétique qu’économique et social.

Quels sont les moyens financiers, juridiques, institutionnels dont nous disposons pour affronter ces problèmes qui vont de la gestion quotidienne d’un quartier vivant à la sauvegarde d’un patrimoine universel menacé ?

Il y eut tout d’abord la naissance d’une association, l’Association de sauvegarde de la médina. Elle a entamé il y a trente ans le processus de sauvegarde et de mise en valeur de la Médina de Tunis qui, depuis, est largement engagé.

À la suite d’un concours international lancé pour une percée de la médina, on assista à une prise de conscience par la population du danger qu’avait connu la ville traditionnelle de Tunis : c’est dans ce contexte que l’Association de sauvegarde de la médina (asm) a vu le jour au mois de juin 1967 en se fixant pour objectif « d’Å“uvrer pour la protection des ensembles urbanistiques traditionnels, des monuments historiques et de tous les objets à caractère de patrimoine culturel et de mener toute action susceptible d’assurer la préservation et la mise en valeur de la médina » (statut de l’asm du 29 août 1967).

Dès sa création, l’asm s’est dotée d’un groupe d’études de caractère pluridisciplinaire qui va très vite établir un diagnostic de la situation et dont les propositions vont très rapidement dépasser le cadre des monuments historiques pour déboucher sur des propositions d’interventions intégrées, touchant également les conditions de l’habitat, les équipements, les activités. Les études ont porté tant sur l’ordre urbain, le système de croissance, la typologie des constructions, le fonctionnement interne, le rôle économique, commercial, culturel et résidentiel que sur les habitants actuels de cette médina : origine, structure familiale, revenus, emploi.

Considéré comme l’un des plus grands bureaux d’études en Tunisie, l’Atelier d’architecture et d’urbanisme de l’asm a pu développer un savoir-faire pour la préservation de cette médina en tant que parc patrimonial et aussi en tant que parc immobilier social.

Son action de sensibilisation a attiré les Tunisois et les investisseurs privés, lesquels manifestent un intérêt croissant pour le vieux Tunis. Depuis sa création voici trente ans, les activités et les rôles de cette association ont considérablement évolué avec l’appui de la municipalité qui lui consacre une part importante de son budget.

Toutes ses actions lui ont permis d’émerger rapidement comme un promoteur d’idées crédible appuyé au départ par l’unesco, reconnu par la Banque mondiale (Projet Hafsia), le Fonds arabe de développement économique et social (Projet Oukalas), et honoré à plusieurs reprises par des institutions internationales : Prix de l’organisation des villes arabes pour la restauration de Dar Lasram en 1985, mais aussi Prix Aga Khan d’architecture décerné à trois reprises pour les projets de Hafsia I en 1983, l’École Sidi El Aloui en 1989 et Hafsia II en 1995.

Aussi apparaît-il important de souligner la prise de conscience chez les décideurs et les aménageurs en charge de la ville de la nécessité de développer une réflexion cohérente sur le devenir d’une ville en associant différents acteurs dans le cadre d’un partenariat renforçant davantage le pouvoir local et la société civile.

Cette prise de conscience s’est traduite par la mise en chantier de nombreux éléments favorables à cette politique tels que :

Ainsi la reconquête du centre-ville est devenue une composante essentielle de la politique de l’habitat, et la réhabilitation une action prioritaire de la stratégie de développement du cadre bâti.

La reconnaissance accordée à la médina, comme patrimoine immobilier social vivant, jouant un rôle important dans l’habitat et l’artisanat, fonde les opérations de réhabilitation telles que celles relatives à l’aménagement du quartier de la Hafsia (1^re tranche 1975, 2^e tranche 1981) ou à l’assainissement des 600 oukalas. Projets intégrés, leur objectif est d’enrayer la dégradation du bâti et la précarité des conditions de vie et d’habitat, de promouvoir la polysociabilité et la polyfonctionnalité de l’espace (cohabitation des diverses couches sociales et mélange d’activités : habitat, commerces, emplois, équipements, loisirs), et de respecter les continuités historiques tant urbaines qu’architecturales.

Ces projets ont eu un impact important sur la médina, tant sur les plans architectural, urbain, social et économique que sur le plan patrimonial.

Ils ont permis de réhabiliter des quartiers entiers définis dans le plan d’aménagement comme des zones de restructuration, étant donné leur état de délabrement, et surtout d’amorcer une politique de réhabilitation du logement social, avec tous les problèmes liés aux mécanismes d’intervention, au niveau tant institutionnel et financier que législatif et technique. Ils sont conçus comme des projets intégrés faisant intervenir plusieurs composantes à la fois, telles que la rénovation, la réhabilitation, l’amélioration des infrastructures et aussi la création d’emplois.

On présentera ici deux expériences de partenariat menées par la ville, le projet de restructuration du quartier de la Hafsia et le « Projet Oukalas ».

Ce projet combine plusieurs interventions, à savoir la rénovation, la réhabilitation des bâtiments anciens, la remise en état des vrd et la restauration de monuments.

Le montage financier de cette opération repose sur le principe du non-subventionnement par l’État et de la péréquation des charges à l’intérieur du périmètre d’intervention de treize hectares préalablement délimité. C’est ainsi que les surcharges foncières ont été supportées exclusivement par les constructions neuves. Par ailleurs, la plus-value réalisée sur la vente des terrains nus viabilisés a contribué à l’alimentation d’un fonds spécial mis à la disposition de la réhabilitation des bâtiments existants (250 bâtiments ont bénéficié de crédits réhabilitation bonifiés avec un taux d’intérêt de 5 % remboursables sur quinze ans).

L’approche cohérente du projet de restructuration du quartier Hafsia a réussi à inverser le processus de dégradation engagé depuis le début du xx^e siècle. Il est parvenu à améliorer l’infrastructure du quartier tout en renforçant le tissu urbain traditionnel de la médina.

Identifié et proposé par la municipalité avec le concours de l’asm, le projet fut retenu par l’État pour être financé dans le cadre du III^e Projet urbain (une ligne de crédit financée par la Banque mondiale destinée à la réhabilitation des quartiers spontanés périphériques). Pour la réalisation, la municipalité a délégué la maîtrise d’ouvrage à l’Agence de réhabilitation et de rénovation urbaine dotée des prérogatives de la puissance publique en matière d’expropriation, d’acquisition, d’aménagement, de réalisation et de commercialisation. La maîtrise d’Å“uvre a été confiée à l’Association qui a conçu le projet depuis les premières enquêtes et le schéma d’aménagement jusqu’au projet d’exécution en associant suivant les besoins des architectes d’opération privés. Si la plupart des logements économiques ont été réalisés par des promoteurs publics, certains îlots vendus aux enchères ont été réalisés par des promoteurs privés suivant un cahier des charges et un avant-projet détaillé réalisés par l’asm. Aussi, dans le cadre de cette opération, l’asm assure l’assistance technique gratuite aux bénéficiaires de crédits – réhabilitation des logements anciens – ainsi que le suivi de la réalisation des travaux.

La réussite de ce projet-pilote est à mettre à l’actif de la bonne entente entre tous les intervenants au partenariat qui s’est développé.

Ce projet primé à deux reprises par le Prix Aga Khan d’architecture (en 1983 pour la phase I et en 1995 pour la phase II) a également réussi à revitaliser les activités commerciales du quartier, à remplacer ou à réhabiliter plusieurs de ses habitations en ruine et à favoriser les échanges entre habitants de milieux sociaux différents.

Plus qu’un projet d’architecture et d’urbanisme, c’est toute une philosophie et une politique d’intervention dans un site historique qui fut reconnue à l’occasion du dernier Prix Aga Khan : « Pour avoir brillamment redonné vie aux bases socio-économiques de la médina tout en respectant son échelle et sa texture particulières. Le quartier de la Hafsia est une fois encore le centre d’importants échanges économiques et sociaux. Le succès institutionnel, la participation de la communauté, la viabilité financière et économique, l’excellent partenariat entre les secteurs privés et publics, et enfin le programme humain de relogement des délocalisés font de ce projet un modèle » (Citation du jury).

Depuis les années 1930, la médina s’est ouverte à des migrations extra-urbaines. Des populations rurales s’installèrent dans les fondouks, les oukalas et dans les cimetières, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de la muraille. Cet exode s’est intensifié au lendemain de l’indépendance : des familles rurales à la recherche d’emplois sont venues s’installer dans les maisons traditionnelles abandonnées par leurs occupants d’origine. Ces maisons louées à la pièce furent appelées « oukalas », terme jusque-là réservé aux auberges louées à la journée ou à la semaine à des travailleurs célibataires. La médina offrait une structure d’accueil favorable avec ses grandes demeures vides et une typologie de maisons à patio qui se prêtait très bien à la location à la pièce.

Ce phénomène nommé « oukalisation » a touché non seulement les demeures traditionnelles mais tous les genres de bâtiments destinés ou non à l’habitation : palais, demeures, medersas, édifices religieux… Dans chaque pièce vivait une famille, alors que le bâtiment n’avait fait l’objet initialement d’aucun aménagement le préparant à son nouveau rôle : toilettes, points d’eau et cuisines sont communs à tous les locataires.

Les « oukalas » présentaient des problèmes d’insalubrité, de promiscuité, de délinquance et d’entassement de la population dans des conditions inhumaines et constituaient par conséquent un phénomène socialement très inquiétant et très lourd. Prenant acte de la paupérisation de la médina, la municipalité, avec le concours de l’asm, a préconisé de mener de front une politique sociale et patrimoniale visant à réhabiliter la médina et à fournir des conditions décentes aux habitants. C’est ainsi qu’a été élaboré le projet d’assainissement des six cents oukalas identifiées de la médina de Tunis et qui abritent trois mille ménages environ, ainsi que de celles de Bab Bhar. Il a été conçu avec comme objectifs essentiels :

L’accent a été mis sur la nécessité de lancer rapidement les opérations de réhabilitation, qui devaient permettre d’une part de consolider le bâti pour éviter les risques d’effondrement de planchers menaçant les vies humaines, et d’autre part de freiner le processus de dégradation du patrimoine immobilier.

Ce projet s’appuie sur deux composantes primordiales menées parallèlement et suivant les urgences.

L’environnement a été aménagé en intégrant des espaces de loisirs pour les enfants. Les écoles existantes ont été agrandies pour permettre aux enfants des nouveaux habitants de continuer leur scolarité dans de bonnes conditions. D’un autre côté, un service social a été mis en place afin d’assurer la meilleure intégration possible des ménages et afin d’assister les familles qui en auraient besoin.

Les bâtiments présentant un intérêt architectural et (ou) historique sont proposés à la restauration suivant un programme de réaffectation en équipements culturels ou socio-collectifs. Certains sont déjà réalisés ou en cours d’achèvement tels que la medersa El Montaciriya, restaurée et réaffectée en jardin d’enfants, et le bâtiment sis rue de Grèce, siège de la Troupe de la Ville de Tunis. La medersa El Andaloucia est également en cours de restauration pour abriter un centre de jour pour les personnes âgées. Une dizaine d’autres monuments sont programmés à la restauration avec reconversion dans le cadre de ce projet.

Le projet « oukalas » est maîtrisé totalement par la municipalité avec le concours de l’asm même si quelques agences nationales ont prêté leurs concours en tant que prestataires de services pour la réalisation de certaines tâches telles que les réseaux d’assainissement, d’électricité, la construction des logements pour l’opération de relogement. Pour la réalisation de ce projet, la municipalité a bénéficié d’un crédit sans intérêt de la part de l’État tunisien et d’un crédit extérieur de la part du Fonds arabe de développement économique et social. Ce projet marque une étape importante dans l’évolution de la politique urbaine en Tunisie qui s’oriente aujourd’hui vers la récupération des centres-villes comme des parcs immobiliers existants et remplissant un rôle social important.

En conclusion, on constate à travers ces deux expériences de projets urbains que l’asm a été un partenaire incontournable de par sa proximité et aussi de par sa connaissance du site. En effet, le siège de cette association est situé en plein cÅ“ur de la médina dans une ancienne demeure, au sein du site des projets. Elle a pu constituer une banque de données fiable (un relevé au 1/250^e de toute la médina, un fonds documentaire, une importante photothèque et diapothèque…). Forte de son équipe d’experts (quinze architectes urbanistes), elle est devenue le conseiller, l’animateur, le repère et le partenaire pour tous les intervenants (État, gouvernorat, municipalité, comité de quartier, associations culturelles…).

Cependant, redonner aux quartiers historiques leur charme et leur vigueur, améliorer les conditions de vie de leurs habitants ne peut que représenter un travail de longue haleine. En mêlant assistance à la pierre et assistance à la personne, l’asm sait que ce sont les habitants de la médina qui sont les premiers concernés par la sauvegarde des valeurs patrimoniales de la médina.

L’appropriation d’un patrimoine collectif par sa population est un élément fondateur fort d’identité et du sentiment d’appartenance à une communauté urbaine, il est de ce fait artisan de cohésion sociale mais il n’est pas suffisant. Une politique sociale visant à intégrer l’ensemble des groupes sociaux et des territoires urbains à la vie de la cité est une préoccupation permanente de l’État et de la ville qui consacrent une part majeure de leurs programmes à l’équipement et au développement socio-économique des quartiers populaires intra et péri-urbains. Cet effort est progressivement appuyé par les acteurs de la société civile, associations, comités de quartiers, acteurs économiques.

Aussi paraît-il important, aujourd’hui, de développer au niveau des villes une réflexion globale et cohérente sur la question urbaine, en associant les différents acteurs concernés dans le cadre d’un partenariat faisant une place de choix au pouvoir local et à la société civile.

Ainsi, la participation populaire est au cÅ“ur du processus de développement urbain dans tous les domaines de la vie économique et sociale. C’est elle qui permet aux exclus, aux urbains pauvres et aux femmes d’être reconnus comme acteurs de développement.

Dans ce sens, la problématique femme et l’approche genre restent encore méconnues. Une nouvelle approche urbaine avec la présence de la femme dans les instances politiques de décisions ayant trait au développement et à la gestion de la ville favorisera certainement un changement en profondeur et une meilleure qualité de vie pour tous. Tels sont les objectifs de l’Alliance « Femmes et Villes » qui vient d’être créée.

La concrétisation des ambitions de Tunis en matière de développement urbain a amené les décideurs et les gestionnaires de la ville de Tunis à développer de nouveaux savoirs et outils, en intégrant notamment les enjeux à long terme et en adoptant une démarche globale et intégrée qui, au-delà du champ du technique, embrasse celui du développement dans toutes ses dimensions et celui de la négociation entre acteurs institutionnels, sociaux et économiques.

Tunis est appelée à développer des compétences urbaines de plus en plus spécialisées. Les exigences de compétitivité appellent, en effet, de nouvelles approches et de nouveaux mécanismes permettant d’intervenir rapidement et efficacement pour soutenir le développement économique et social local, de mobiliser les potentialités du secteur privé et de la société civile, tout en améliorant l’efficacité des opérateurs et acteurs publics.

Le débat porte également sur l’évolution des structures de gestion urbaine, sur les impératifs de la métropolisation, sur la coordination de la programmation des investissements et sur les structures techniques permettant de coordonner et de gérer efficacement des services urbains de pointe, à la hauteur des enjeux urbains méditerranéens.