Accueil Revues Revue Numéro Article

Sociologie

2010/1 (Vol. 1)


ALERTES EMAIL - REVUE Sociologie

Votre alerte a bien été prise en compte.

Vous recevrez un email à chaque nouvelle parution d'un numéro de cette revue.

Fermer

Article précédent Pages 141 - 159 Article suivant
1

En quoi un prêt bancaire est-il un objet sociologique ? Et s’il l’est, qu’a-t-il à nous dire sur les rapports sociaux au sein desquels il émerge et dans lesquels il intervient ? En tant qu’instrument financier, le prêt à hypothèque inversée pourrait trouver sa place dans une sociologie de l’argent et, plus encore, dans une sociologie de la consommation dans la mesure où il est précisément censé faciliter l’accès aux biens et aux services de propriétaires âgés dépourvus de numéraire. Toutefois, si les usages qu’en font les souscripteurs sont analysables comme relevant des comportements d’achat et de consommation, et si leur mise sur le marché vise directement, au moins dans certains pays, à faire en sorte que la population à laquelle ils sont destinés puisse maintenir un niveau satisfaisant de consommation, le prêt à hypothèque inversée appelle une approche plus ambitieuse dans la mesure où il constitue un levier des politiques sociales et patrimoniales conçues pour faire face au vieillissement de la population des pays industrialisés.

2

Initialement introduits par les établissements bancaires privés, ces prêts ont fait l’objet d’incitations gouvernementales plus ou moins directes selon les pays, qui varient notamment en fonction des systèmes de santé et de retraites qui leur sont propres ; le rapport des particuliers aux différentes formes de prêts immobiliers, et donc à la propriété, ainsi que les modes de dévolution patrimoniale et la fiscalité des successions influent également sur leur mode de pénétration, de diffusion et d’appropriation dans les pays concernés — toutes modulations qu’une étude comparative serait susceptible de mettre en évidence. Notre propos cependant est autre. Il s’agira ici d’interroger, par-delà la diversité des contextes nationaux dans lesquels le prêt à hypothèque inversée commence timidement à se déployer, les conditions sociopolitiques de son émergence et les logiques sous-jacentes ayant abouti à sa conception et à sa mise sur le marché, logiques qui engagent la définition du logement, les rapports générationnels, et la vocation de la transmission patrimoniale.

3

En quoi consiste le prêt à hypothèque inversée qui porte le nom générique de reverse mortgage dans les pays anglo-saxons où il a tout d’abord été introduit, de « revenu résidentiel » au Canada, et de « prêt viager hypothécaire » en France où il a été autorisé par voie d’ordonnance dans le cadre de la loi pour la modernisation et la confiance de l’économie en 2006 ? Son principe de base est simple : un propriétaire hypothèque une partie de la valeur de son logement, en reçoit les revenus sous différentes formes — somme forfaitaire, versements mensuels, ligne de crédit — sans avoir à rembourser le principal et les intérêts, la dette n’étant due qu’à sa mort ou à la vente de son logement. L’hypothèque sera remboursée par un paiement unique à ce moment-ci seulement. Hormis les frais d’entrée et les charges de dossier et d’assurance, au demeurant élevés, ce prêt est donc indolore pour l’emprunteur dont la dette silencieuse sera épongée par ses héritiers si ceux-ci souhaitent racheter le logement hypothéqué, et à défaut, par la banque à qui revient, in fine, ledit logement. Les organismes prêteurs ne souhaitant pas différer outre mesure le remboursement de cette dette limitent l’offre de ces prêts aux propriétaires d’un certain âge, généralement à partir de 62 ou 65 ans. L’appellation « prêt à hypothèque inversée » (de même que celle de « reverse mortgage ») vient donc de ce que, contrairement aux prêts hypothécaires classiques où la dette décroît alors que les actifs augmentent, il s’agit d’un prêt à dette croissante et à actifs décroissants (« rising debt, falling equity »). Ce type de prêt conçu pour des propriétaires âgés dont les revenus vont diminuant et qui ne disposent que peu ou pas d’épargne est censé leur permettre de tirer de leur patrimoine résidentiel des revenus supplémentaires, ainsi de maintenir leur niveau de vie et, si nécessaire, de faire face aux besoins de la vieillesse tout en continuant à habiter chez eux. Parce qu’ils favorisent la capacité de vieillir chez soi, ces prêts répondraient ainsi à une demande sociale à la fois identifiée et reconnue, tout en contribuant à réduire les coûts publics du vieillissement que les pays industrialisés s’efforcent de contenir.

4

Apparus dans les années 1980 et développés dans les années 1990 aux États-Unis, les prêts à hypothèque inversée représentent, disions-nous, un levier des politiques de prise en charge de la vieillesse — plus exactement de leur délestage — dont on examinera en premier lieu les conditions d’émergence et de mise en œuvre aux États-Unis où ils ont fait l’objet d’une politique fédérale assumée. Puis on examinera les implications sociologiques de ce transfert du trésor public vers le « trésor privé » résidentiel des familles sur la conception et la signification contemporaines du logement familial, pour aborder, en un troisième temps, les conséquences de sa liquidation partielle ou totale et, partant, celle de la transmission intergénérationnelle — un scénario qui s’avère être l’application directe et concrète de la théorie économique nobélisée dite du « cycle de vie ».

On s’appuiera pour ce faire sur les résultats d’une enquête sur les reverse mortgages (Assier-Andrieu et Gotman, 2009) conduite sous l’égide du Plan Urbanisme Construction Architecture, visant à saisir de l’amont à l’aval, de la théorie à l’usage, en passant par la décision politique et la mise en œuvre des dispositifs de diffusion, promotion et évaluation, les représentations et les justifications qui militent en faveur ou en défaveur de la mise sur le marché et de l’achat des reverse mortgages. Pour confronter les logiques politiques, économiques et sociologiques des différents acteurs impliqués, plusieurs types de matériaux et de sources ont été colligés et soumis à analyse. En premier lieu, ont été dépouillés différents matériaux descriptifs relatifs aux techniques de fonctionnement et à la diffusion des prêts à hypothèque inversée dans une sélection de pays anglo-saxons (États-Unis, Canada, Royaume-Uni, Australie, Nouvelle- Zélande), asiatiques, (Japon, Corée du Sud, Hong-Kong, Singapour) et en France. On s’est appuyé sur des sources institutionnelles (rapports publiés par les agences gouvernementales, les organismes associatifs et les agences privées concernés), commerciales (publications des organismes financiers engagés dans la vente des prêts, messages publicitaires). Pour la France, ces sources secondaires ont été complétées par une enquête auprès d’un échantillon de notaires, intervenants de droit dans la signature du prêt. Cette série de sources offre un premier aperçu sur les stratégies financières, économiques et politiques des prescripteurs en termes d’émission des prêts, de logique promotionnelle des marchés, et d’effets escomptés. En deuxième lieu, nous nous sommes appuyés sur les rapports d’évaluation et de conjoncture qui ont accompagné la diffusion des prêts, rapports d’évaluation publiés par les agences gouvernementales lorsque celles-ci étaient en charge du suivi de programmes expérimentaux et rapports de conjoncture publiés par les organismes fédérateurs d’organismes de prêts. Ces rapports essentiellement quantitatifs, mais comportant parfois aussi des analyses de focus groups et d’entretiens semi-directifs, permettent d’appréhender le profil socio-économique des clientèles concernées, tout en donnant à voir les enseignements tirés de leur évolution par les prescripteurs, en termes de prospective et d’actions à mener. En troisième lieu, nous avons procédé au dépouillement de la littérature académique, économique et sociologique, sur le sujet, à savoir les publications économiques (théoriques et empiriques) centrées sur les prêts à hypothèque inversée et leur modélisation ainsi que sur l’hypothèse du cycle de vie, et les enquêtes sociologiques effectuées auprès d’échantillons d’acheteurs. Ce dernier type de sources donne accès, d’une part, aux logiques économistes à l’œuvre dans la conception des prêts à hypothèque inversée et, d’autre part, aux logiques sociologiques qui orientent les acheteurs vers ce type de prêts. L’analyse de ces trois types de matériaux a été simultanément confrontée à une réflexion historico-juridique sur le concept de logement et aux résultats de nos travaux sur l’héritage et sa transmission en milieu urbain.

Les conditions d’émergence et de diffusion des reverse mortgages aux États-Unis : l’implication décisive de l’instance fédérale

5

Comment se présente concrètement le reverse mortgage sur le marché des « produits » [1][1] La dénomination usitée « produit bancaire » ou « produit... bancaires ? Son originalité, avons-nous dit, tient à ce que le prêt n’exige aucun remboursement du vivant de l’emprunteur. Autre originalité : le marché visant les propriétaires inactifs à revenus modestes (dits « house rich, cash poor »), son montant est basé non pas sur les revenus de l’emprunteur mais sur la seule valeur de son patrimoine immobilier, à charge éventuellement pour le propriétaire de le mettre aux standards requis de confort. Les clauses du prêt impliquent d’ailleurs l’engagement de l’habitant à effectuer les travaux d’entretien nécessaires au maintien de la valeur immobilière du bien hypothéqué et, pour cela, à accepter la visite régulière de l’organisme prêteur à son domicile. L’emprunteur doit, en effet, occuper sa résidence principale, et n’est admis, en règle générale, à le quitter temporairement que pour des périodes définies de soins dans des établissements médicalisés.

Le risque, encadrement et coût

6

Quel montant peut-il emprunter et que lui en coûte-t-il ? Les montants maximum empruntés sont sujets à une double limite. Premièrement, ils sont fonction des valeurs locales médianes de l’immobilier définies au niveau du comté par le National Housing Act pour chaque ville et État de la fédération — ils s’étalonnent ainsi de 200 000 dollars dans les régions où les valeurs immobilières sont les plus basses à 363 000 dollars dans les régions dites à « hauts coûts ». Deuxièmement, le montant empruntable est fonction de l’âge du propriétaire au moment de la souscription du prêt, une personne de 62 ans ne pouvant par exemple emprunter que jusqu’à 63 % de la valeur de sa maison, une personne de 80 ans jusqu’à 78 %. Par ailleurs, l’espérance de vie sur laquelle est calculé le montant de l’emprunt peut, en toute hypothèse, aboutir à ce que le solde du prêt dépasse la valeur du bien immobilier au moment du décès de l’emprunteur (Rodda et al., 2000). C’est pour garantir ce type de risque encouru par les organismes prêteurs que les montants absolus des prêts sont limités et qu’ils comportent une prime d’assurance obligatoire payable par l’emprunteur destinée à alimenter un fonds de réserve. De son côté, l’emprunteur, ou plus exactement ses héritiers sont protégés du risque de « dette négative », le montant final à rembourser ne pouvant dépasser la valeur du bien immobilier au moment du décès. Quant aux taux d’intérêt auxquels sont consentis les reverse mortgages, soit fixes, soit ajustables, ils sont pour l’immense majorité d’entre eux désormais à taux mensuel ajustable.

7

La souscription d’un reverse mortgage implique des coûts d’entrée importants : à la prime d’assurance obligatoire, vient s’ajouter le coût de l’évaluation du bien immobilier et les frais de dossier, tous financés par l’emprunt, c’est-à-dire déduits des versements prévus. Les différentes options s’offrant au choix de l’emprunteur (somme forfaitaire, versements mensuels, ligne de crédit) ont également des coûts différents. Toutefois, l’élément crucial de l’évaluation du coût de l’emprunt pour le client tient au fait que l’intérêt de la dette, dont le taux varie mensuellement en fonction du coût global du crédit, est un intérêt composé qui cumule les intérêts sur les rentes versées — selon la formule de la « dette croissante » du reverse mortgage. Or, ce type de calcul et les simulations qu’il exige, seuls à même de permettre à l’emprunteur d’apprécier le coût prévisionnel de son engagement, ne figurent pas parmi les informations fournies par les organismes prêteurs, y compris lors de la session obligatoire et gratuite de conseil requise pour l’achat de tout prêt hecm (voir infra). D’où les surprises de ce que nous avons appelé la « dette silencieuse ».

8

Que peuvent donc retirer concrètement les acheteurs de leur reverse mortgage ? La combinaison des charges à l’entrée et des intérêts composés du prêt signifie que le solde final du prêt payable lorsque le logement est vendu (du vivant de l’emprunteur ou à son décès) peut être considérablement plus élevé que les sommes effectivement reçues. À titre d’exemple, un emprunteur de 70 ans disposant d’un logement de 80 000 dollars (valeur médiane du patrimoine immobilier des ménages américains de cet âge) qui aurait opté pour un versement mensuel de 380 dollars pour une durée de vie espérée de quinze ans, recevrait à la fin de cette période un total de 68 400 dollars, alors qu’il en devrait 103 500 à la banque — soit 1.51 dollars pour chaque dollar reçu (Redfoot et al., 2007). Ce ratio est encore plus élevé pour les prêts de moindre durée, dont cependant il est largement fait usage. À noter également qu’aux États-Unis, où l’impôt successoral est dû et calculé sur la valeur globale de la succession avant partage (et non pas sur la part reçue par chacun des héritiers), cette dette doit être acquittée avant que les successeurs n’héritent de la maison.

9

Ce prêt de prime abord indolore se révèle donc être parmi les prêts les plus onéreux du marché, raison pour laquelle diverses associations de consommateurs, mais aussi de personnes âgées, font assaut de conseils de prudence. En Grande- Bretagne, où les reverse mortgages sont relativement fortement diffusés, ils ont également piètre réputation : « Un prêt gratis, ça n’existe pas, c’est de l’arnaque ». Toutefois, cette formule désabusée n’invalide pas l’intérêt de « l’idée » à laquelle la majorité des répondants de cette enquête souscrivent « en théorie » (Rowlingston et MacKay, 2005). Idée dont le cas présenté sur le site officiel du Canadian Home Income Plan (chip, 2008) comme « exemple de réussite » donnera un éloquent aperçu :

10

« André et Lise M. ont vécu jusqu’ici une vie remplie et stimulante, après avoir élevé sept enfants dans une petite communauté agricole de Trois-Rivières. Plusieurs de leurs enfants, maintenant adultes et indépendants habitent à proximité et leur rendent fréquemment visite. Tous les enfants auraient été attristés si leurs parents avaient été forcés de vendre la résidence familiale. Mais cette option semblait inévitable, car ils disposaient d’un revenu limité et avaient une hypothèque de 85 000 $ ainsi qu’une dette de carte de crédit de 3 000 $. Leur conseiller financier leur parla alors du Programme de revenu résidentiel chip qui leur sembla être la solution idéale. « C’est un produit merveilleux, ajouta André avec enthousiasme. Nos dettes sont maintenant entièrement payées et nous pouvons enfin respirer ! Puisque nous n’avons plus à faire ces versements mensuels, nous avons l’argent supplémentaire dont nous avons besoin pour faire des activités, et notre revenu peut maintenant couvrir les petits imprévus que nous avons à l’occasion. La bonne nouvelle, c’est que nous dormons maintenant sur nos deux oreilles ! »

Ce cas édifiant, choisi au Canada où les reverse mortgages, à l’inverse de ce qui se passe aux États-Unis, sont très faiblement soutenus par le gouvernement, illustre la rationalité d’une offre que les économistes, qui en ont identifié la clientèle potentielle, ont adressée aux pouvoirs publics.

Le logement des personnes âgées, un trésor muré

11

Après le lancement balbutiant des premières formules de reverse mortgages par quelques banques privées américaines, c’est en effet un programme public initié, expérimenté puis développé par le Housing and Urban Department (hud) qui lance véritablement les prêts hecm (Home Equity Conversion Mortgages), à l’heure actuelle les plus répandus sur le marché américain. « Vieillir chez soi », tel est le moto d’un programme conçu dans un pays où le système de protection sociale particulièrement peu développé, voire contesté dans son principe, incite à considérer la formidable réserve patrimoniale résidentielle des personnes âgées comme une source inutilisée, dormante, de revenus mobilisables pour combler les frais de santé auxquels l’augmentation de l’espérance de vie les expose de façon croissante. « Avec plus de deux trillions de dollars immobilisés dans les biens immobiliers, écrit une spécialiste américaine des reverse mortgages, cet actif financier a le pouvoir d’augmenter considérablement la capacité des seniors à payer les services et les soutiens susceptibles de les aider à rester chez eux » (Stucki, 2006). Faisant suite au premier ouvrage de référence sur le sujet — Unlocking Equity for the Elderly — publié par Ken Scholen et Yung-Ping Chen en 1980, le projet Home Equity Conversion est soutenu par la White House Conference on Aging de 1981 et auditionné au Sénat par le Special Committee on Aging l’année suivante. Avec ce projet préfinancé par l’Association on Aging (aoa) puis financé par l’Administration on Aging dirigée par le même Ken Scholen, le mouvement est donné d’un programme dont l’une des propositions clé est le principe de l’assurance fédérale des prêts hecm par la Federal Housing Administration (fha) qui sera votée en 1988, une garantie que seuls les États-Unis ont à ce jour mise en œuvre. Les trois piliers de ce montage, le Gouvernement fédéral, les associations de personnes âgées et les économistes travaillent de concert durant les dix années de maturation du programme hecm. Dès 1981, Ken Scholen prend aussi la direction du National Center for Home Equity Conversion (nchec), organisation indépendante à but non lucratif, tandis que l’American Association of Retired Persons (aarp) supervise l’installation du futur programme hecm et lance dans la foulée une enquête nationale sur les besoins en reverse mortgages. La formation des conseillers prévus pour les besoins de la clientèle fait l’objet d’un accord signé entre le hud et l’Administration on Aging, et, en 1989, date du lancement officiel du programme hecm, Ken Scholen édite pour le nchec un guide financier pour l’analyse des coûts des reverse mortgages. La même année, le hud sélectionne cinquante prêteurs pour conclure les premiers prêts assurés par le fha.

12

Sorti des enceintes académiques et des cartons administratifs, le reverse mortgage se popularise peu à peu. En 1992, la National Association of State Units on Aging (nasua) décerne à l’ouvrage de Ken Scholen Retirement Income On the House : Cashing in On Your Home With A ‘Reverse Mortgage’ le prix du meilleur livre de conseil financier pour les personnes âgées, et la même année, apparaissent en Californie et en Floride, les premières publicités télévisées pour leur Homearning Plan. Des téléconférences sont également organisées par des centres de gérontologie. En 1995, Fannie Mae annonce son plan HomeKeeper en couverture de usa To-day et Ken Scholen reçoit le fha Commissioner’s Award pour son travail sur les reverse mortgages. Quant aux deux principales agences du secteur impliquées dans l’affaire, le National Council on Aging (ncoa) et l’aarp, elles se distribuent les rôles, la première en contribuant à promouvoir l’idée du reverse mortgage comme moyen de financement des soins de santé de longue durée des seniors désireux de vieillir chez eux, la seconde en veillant tout particulièrement à la protection des consommateurs vulnérables vis-à-vis d’instruments financiers à la fois nouveaux et complexes. C’est dans cet esprit qu’elle participe d’ailleurs à la formation des conseillers en prêts hecm qui ont pour mission de fournir aux acheteurs potentiels la session de conseil gratuite et obligatoire requise pour y souscrire.

13

En 1998, lorsque le plan expérimental (hecm Demonstration) est converti en programme permanent, la diffusion des prêts hecm reste pourtant confidentielle. Il faut attendre plusieurs années, la baisse des taux d’intérêt et la hausse des valeurs immobilières, pour que le marché décolle. De 38 000 prêts émis par le hud en 1999, on passe à 80 000 en 2003, à 195 000 en 2006 pour atteindre 346 000 en 2007, dernière évaluation en date. Malgré un chiffre absolu modeste à l’échelle des États-Unis, cette croissance laissait encore, il y a peu, augurer un décollage possible et prometteur. On se posait néanmoins déjà la question de savoir si les reverse mortgages représenteraient à terme une solution courante ou s’ils se cantonneraient à un marché de « niche ».

Dans le mouvement des « financements créatifs »

14

Mais ce qui retiendra ici l’attention, au-delà des scenarii plus ou moins prometteurs dont les reverse mortgages ont fait l’objet, ce sont les logiques financières ayant présidé à l’émergence et la diffusion d’un principe inédit de gestion de la vieillesse qui, de fait, s’inscrivent dans la politique de pousse-à-l’emprunt initiée par la Maison Blanche du Président Reagan, et dont les reverse mortgages ne sont qu’un produit parmi d’autres. Les années 1980 sonnent en effet le glas du legs de l’administration très sociale du président Jimmy Carter ; elles inaugurent parallèlement l’ère, non de mesures de dérégulation financière, mais de textes législatifs visant à stimuler le crédit, en particulier les crédits hypothécaires à taux variables et « autres financements créatifs » ou « alternatifs » dans un environnement où le taux d’intérêt était inhabituellement élevé. Par « crédits alternatifs », le Alternative Mortgage Transaction Parity Act promulgué en 1982 par le Congrès américain (au plus haut niveau donc), entend tous les moyens de paiement non conventionnels, prêts à taux variables, « balloon payments » ou « call features », concept ouvert désignant tous les autres cas de figure pouvant être invoqués dans cet esprit et supplanter les prêts à taux et à terme fixes. Où nous voyons un texte législatif stipuler un ensemble de pratiques échappant précisément à toute définition, ou « loi » au sens usuel du terme.

15

Également notoire est le fait, s’agissant des États-Unis d’Amérique, que le Parity Act, en légiférant l’imagination financière, viola frontalement le principe cardinal du droit de chaque État membre de l’Union à légiférer pour son propre compte et à son propre gré démocratique. Le Parity Act devait en effet permettre de lever l’obstacle des législations trop restrictives de 26 États de l’Union qui auraient empêché les banquiers homologués par leurs gouvernements respectifs d’émettre le type de prêts hypothécaires alternatifs que l’on cherchait à promouvoir. Pour éliminer l’impact « discriminatoire » de ces législations, le Congrès décida donc, compte non tenu de « toute constitution, loi ou réglementation d’État », de mettre à parité les établissements de crédit homologués de telle sorte qu’ils puissent « faire, acheter et appliquer des prêts hypothécaires alternatifs » (« Alternative Mortgage Transaction Parity Act », 2002). L’agence fédérale chargée « d’identifier, de décrire et de dévoiler les éléments de réglementation qui seraient inappropriés » suscita ainsi, comme pour les recueils de coutumes de l’Ancien régime, le dévoilement des éléments que l’on voulait voir supprimés.

16

La venue de la « crise » financière — terme que sa planification centrale rend impropre — ayant désormais familiarisé le public avec le fonctionnement global des marchés hypothécaires, l’aura aussi sorti de la bulle sémantique des story tellings des financiers de tout poil. Il nous est ainsi plus aisé de faire incursion dans le domaine des créances hypothécaires qu’exige notre réflexion. Pour ce qui concerne les reverse mortgages, il suffira de préciser que si, pour l’emprunteur, le montant de l’emprunt est limité à un pourcentage maximal de la valeur du logement hypothéqué (et n’est donc pas conçu pour mobiliser la totalité de l’actif immobilier), c’est bien cet actif qui est utilisé comme levier par les organismes prêteurs pour lever les fonds, ceux-ci faisant du même coup « peser sur la totalité de ce capital un risque non négligeable » (Griffond, 2008, p. 44). Du commerce des créances vendues et revendues dans la galaxie des investisseurs obscurément appelé « titrisation », on sait ce qu’il advint. Pourtant, les prêts hecm, achetés et financés jusqu’en 2006 par Fannie Mae, ensuite « repackagés » pour être vendus aux investisseurs de Wall Street, bénéficiaient, nous l’avons dit, d’une assurance fédérale. Fannie Mae, l’un des deux piliers du marché immobilier américain avec Freddie Mac, est en effet une Government Sponsored Entitie (gse) créée en 1938 dans le cadre du New Deal, qui dispose d’une ligne de crédit garantie par l’État fédéral et qui a pour mission de racheter les prêts immobiliers, les financer à des taux plus faibles que les banques et ainsi développer ce marché. C’est sur la foi de cette présomption que les deux « géants » du crédit hypothécaire ont pu emprunter à des taux inférieurs au prix du marché et prêter à des tarifs plus rentables, et que les investisseurs ont pu s’auto-convaincre, au mépris de leur propre orthodoxie, que même les prêts les plus risqués ne pouvaient produire des pertes en proportion. Également installée était la croyance, le mot est ici employé au sens premier du terme, que la hausse des prix immobiliers serait indéfinie. Or, à ces deux fictions, s’ajoutait le fait que la garantie fédérale des prêts n’était qu’implicite : le fha assurait seulement que le prêt sera remboursé, mais non pas quand (McConaghy, 2004). La hauteur des déficits de Fannie Mae (comme ceux de Freddie Mac) aboutit, comme nous le savons, à leur mise sous tutelle par le gouvernement fédéral à l’automne 2008.

L’incompatibilité entre la propriété des logements et les « produits financiers »

17

Redescendons sur terre pour envisager maintenant la logique sociale et anthropologique qui a autorisé le commerce internationalisé de créances sur un bien particulier, le logement, bien familial par excellence auquel le vocable anglais « home », plus englobant que « house », donne sa pleine signification à la fois vivrière et patrimoniale. Que signifie concrètement le « creative financing » réclamé par le Parity Act pour le ménage détenteur d’un prêt hypothécaire classique ou d’un reverse mortgage du Mississipi ? Qu’entre le lieu où évolue la créance pesant sur la maison dont le ménage croit avoir la propriété et le rapport concret qu’il entretient avec son logement, il n’y a aucune solution de continuité. La distinction de l’immobilier et du mobilier, qui en droit renvoie à la nécessité de prendre acte de ce qui ne bouge pas et ne doit pas bouger par rapport à ce qui, objectivement, peut bouger, a fait long feu. Or, dans une société du salariat et des revenus de subsistance, l’indisponible du propre de l’homme se concentre sur le logement, comme en témoigne d’ailleurs la tendance protectrice des preneurs en matière de baux locatifs d’habitation. Et il s’y concentre d’autant plus fortement qu’on incite les familles à consacrer la nécessité de se loger par un acte de propriété et, au-delà, à reconstruire sur la valeur putative de cette propriété, des espérances analogues à celle que l’ancienne possession de ses moyens d’exister autorisait concrètement pour chacun.

18

La rupture à laquelle on assiste avec le marché des créances hypothécaires oblige à revenir sur deux niveaux d’analyse différenciés et interdépendants : le statut juridique que constitue la propriété du logement et les politiques d’accession à la propriété du logement telles qu’elles sont développées dans les pays industrialisés. Commençons par ces dernières.

Le logement, richesse monétisable, et instrument de croissance

19

Ce sont les pays qui ont développé les politiques incitatives d’accession à la propriété du logement les plus actives qui trouvent logiquement dans les reverse mortgages les ressources les plus favorables à sa liquidation pour les besoins de la vieillesse. Aux États-Unis comme en Australie, 82 % des Américains âgés de 65 ans et plus sont propriétaires, une tendance appelée à croître dans le contexte économique de croissance qui prévalait jusqu’il y a peu. En France, 73 % des personnes âgées de 60 à 74 ans sont propriétaires, et 65 % de celles qui ont 75 ans et plus, tandis que 20 % de retraités possèdent une résidence secondaire. Par ce singulier retournement politique, les familles dont le logement à la veille de la retraite peut n’être encore pas libre d’hypothèque, se voient encouragées, si c’est le cas et préalablement à tout autre utilisation, à prendre sur ce même logement une hypothèque inversée qui devra servir à liquider leur dette pour leur permettre ensuite d’en contracter de nouvelles. Souvenons-nous d’André et Lise M. : grâce au revenu résidentiel chip auquel ils ont souscrit, leur hypothèque de 85 000 dollars est levée, ils n’ont plus de traites à rembourser pour finir de payer leur logement, et ils ont des revenus supplémentaires pour « faire des activités ». S’il est à souligner que le prêt hypothécaire inversé est bel et bien un prêt et que son détenteur reste propriétaire en titre (contrairement à la vente française en viager, par exemple), il n’en reste pas moins que cette propriété aura été, du début à la fin du cycle de vie, une propriété grevée d’hypothèque, hypothèque destinée non pas à assurer la pérennité du logement familial, mais à faciliter sa conversion mobilière, voire l’expropriation de ses habitants.

20

Ce qui est en effet à souligner ici est le fait que le logement n’est pas seulement considéré comme une réserve possible de financement pour les vieux jours, mais comme la source normale dans laquelle les personnes âgées devront puiser pour se maintenir. Le logement, autrement dit, est devenu une « banque », de laquelle il revient au propriétaire-entrepreneur de tirer le supplément de recettes que salaires et retraite ne suffisent pas à fournir pour maintenir une autonomie qui intègre désormais la prise en charge personnelle et responsabilisée du risque. Les termes employés pour décrire le rapport à la richesse immobilière témoignent d’ailleurs de ce que cette conversion immobilière en biens consommables et en actifs fongibles est déjà parfaitement opératoire. Il est ainsi conventionnel pour les économistes du logement de considérer que les propriétaires âgés « home rich cash poor » sont « en situation déséquilibrée » en termes de richesses et « en surconsommation de logement » (« overconsuming housing »), dans la mesure où, une fois les enfants partis, ils occuperaient des logements trop vastes pour le niveau de leurs revenus (Gibler et Rabianski, 1993). Pour qualifier le patrimoine immobilier des propriétaires occupants et dessiner les contours du marché potentiel des reverse mortgages, on utilise également l’expression « potentiel de monétisation du bien » (« untapped equity », que l’on peut traduire aussi par « actif non tiré » — le verbe « to tap » en anglais signifiant « exploiter », « emprunter », « taper » et le substantif, « robinet »). « De nombreux ménages âgés de 62 ans et plus ont des montants substantiels de richesse non monétisée », note ainsi Barabara Stucki (2005) qui déplore qu’ils soient également nombreux à ne pas voir leur richesse immobilière « comme un bien fongible ». Carence contre laquelle il conviendrait, pour renforcer la pénétration des reverse mortgages, de mieux prendre en compte « les attitudes de consommation » faisant barrage à leur développement. Une enquête ne montre-t-elle pas en effet que les seniors sont encore 77 % à penser que leur maison est simplement un lieu où vivre, et non pas un investissement ? « Sans supplément d’éducation ni mesures incitatives, en déduit l’auteure, ces personnes âgées ne sont pas susceptibles de prendre des décisions de consommation fondées sur leurs actifs résidentiels » (Stucki, 2005).

21

En vertu de cette logique, il apparaît donc que la propriété du logement, acquise à fin de sécurité pour les vieux jours, ait désormais pour vocation d’en assumer les risques. Et si le reverse mortgage, à cet égard, comble la défaillance de l’assurance pour les personnes âgées, il vient en amont engager ces dernières à prendre sur leurs propres épaules la responsabilité d’une vieillesse que la solidarité nationale n’entend pas non plus assumer au nom de l’équilibre financier des États. La conjonction d’un double consensus sur le coût de l’allongement de la vieillesse dans les pays riches (a) et sur la réduction des budgets publics (b) se soutient en effet du dogme de la responsabilisation individuelle (c) d’agents économiques sommés de contribuer à la croissance d’un produit intérieur brut à l’aune duquel on prétend mesurer leur propre richesse.

22

Reprenons brièvement chacun de ces trois points. Premièrement, l’impact du vieillissement de la population sur les finances publiques, que les promoteurs des reverse mortgages mettent en équation avec leurs revenus potentiels. Comme le fait remarquer Michel Louis Lévy (1998), pour corréler l’augmentation de l’espérance de vie avec celle des dépenses de santé et de la dépendance, il faudrait au préalable définir ce que l’on entend par « personnes âgées » et convenir de l’âge au-delà duquel on est « âgé ». L’adoption de telles conventions modérerait en toute hypothèse la croissance prévisionnelle de coûts opportunément jugés prohibitifs. On observe, d’autre part, en Europe que le vieillissement de la population s’accompagne d’un recul de la solitude des personnes âgées qui, de plus en plus, vieillissent avec un conjoint, un compagnon ou un enfant susceptible de contribuer à leur soutien. « Hormis les hommes de 75 ans à 85 ans, écrit Joëlle Gaymu (2008), les Européens âgés en situation de dépendance verront de plus en plus leur environnement familial s’étoffer ». Où l’on voit que les dépenses de santé ne sont pas mécaniquement corrélées avec l’allongement de la durée de la vie. Pas plus que ne le sont d’ailleurs les politiques publiques en matière de soins aux personnes âgées avec les données démographiques sur le vieillissement (Howe et Healy, 2005). On constate davantage, en revanche, un phasage des réductions des dépenses publiques avec la couleur politique des gouvernements portés aux affaires.

23

Tous agissent toutefois en conformité soit avec des pactes de stabilité (comme le pacte de stabilité et de croissance européen de 1997), soit avec les préconisations d’organismes internationaux (Banque mondiale, ocde) qui encadrent les règles de l’administration publique pour assurer la gestion saine des finances publiques et réduire les déficits préjudiciables à la compétitivité des États et à la tenue de la monnaie. La nécessaire réduction de ces déficits étant posée dans l’absolu, il importe également de réduire le déséquilibre intergénérationnel d’une dette qui pénaliserait outre mesure les jeunes générations dont le poids démographique relatif diminue. S’il n’était compensé par des réformes de structure, affirment les experts, l’impact du vieillissement sur les finances publiques poserait ainsi directement « la question du risque d’injustice envers certaines générations » et soulèverait un problème insoutenable d’équité intergénérationnelle (Premier rapport du Conseil d’orientation sur les finances publiques, 2007). Toutefois, de l’aveu même des mêmes experts, ce raisonnement omet dans le bilan générationnel le fait qu’en termes de santé et d’éducation, les générations présentes et futures « bénéficient d’une situation relativement améliorée par rapport aux générations passées » (ibid.).

Cette nuance d’importance ne modifie pas cependant l’organisation de la division du travail social qui prévaut désormais dans les enceintes internationales, selon laquelle il revient aux gouvernements la tâche d’assurer la croissance, et aux individus de pourvoir à leurs besoins. Cet appel à la responsabilité individuelle réitéré par les forums internationaux consacrés au vieillissement de la population ne doit rien au retour à de présumées valeurs morales dont la crise, lorsqu’elle est imputée à l’irresponsabilité des emprunteurs, révèle la cynique vérité. Il propose non seulement un glissement des financements publics vers les financements privés, mais de nouveaux agencements institutionnels visant la redistribution des responsabilités entre le secteur privé, le secteur volontaire et les citoyens, tout en y incluant l’autofinancement de chaque génération. Selon ce schéma, les soins resteraient assurés par les transferts intergénérationnels, tandis que les retraites devraient glisser vers un financement intra-générationnel qui, au moyen d’une épargne accrue des générations successives, serait de nature à assurer une meilleure répartition des revenus sur la durée du cycle de vie. S’il est à souligner combien est partagée l’idée que l’ère de l’État-providence est révolue, qu’on ne peut plus « attendre tout de l’État », que « les caisses de l’État sont vides », que l’on « est dans une période de restriction, il n’y a plus d’argent, c’est mathématique », on notera avec intérêt qu’une profession comme le notariat dont émanent ces propos juge logique de faire appel à la responsabilité individuelle pour subvenir aux besoins de la vieillesse et, partant, de puiser dans le patrimoine familial s’il le faut. Les personnes âgées dont chacun s’attache à louer le besoin d’autonomie, y trouvent leur compte. Les enfants « risquent-ils de payer l’addition ? », s’interroge un notaire, « mais est-ce que ce n’est pas normal cette solidarité-là ? » (Assier-Andrieu et Gotman, 2009, p. 191). Par où nous voyons s’installer la norme d’une solidarité d’individus responsables et appauvris en lieu et place de la transmission intergénérationnelle du patrimoine.

Dans ce contexte, la logique des reverse mortgages, dont le bénéfice peut avoir dans certains cas et dans certaines législations des effets sur l’éligibilité à l’aide sociale, apparaît clairement. La promotion de la propriété résidentielle fongible s’opère sur le fondement d’une double mutation. D’une part, elle substitue à l’autonomisation résidentielle initialement visée par les politiques d’accession à la propriété une autonomisation des revenus de survie, la propriété du logement n’étant plus censée assurer la pérennité d’un toit et d’un patrimoine familial, mais subvenir à l’ensemble des besoins que les revenus du travail et de leur redistribution ne permettent plus d’assurer. D’autre part, elle remplace pour nombre de propriétaires la dépendance vis-à-vis de l’État par la confiance en un marché qui n’est plus à proprement parler immobilier mais financier et internationalisé, et dans lequel les détenteurs de « parts » doivent se mouvoir comme des investisseurs. Avec les conséquences que l’on sait : par le biais de la conversion des valeurs immobilières en valeurs mobilières et de l’exportation des créances sur les marchés secondaires, l’argent du ménage dont le logement est devenu une source, se trouve « directement lié au monde de la finance internationale » et exposé à ses caprices (Smith, 2005). Le présupposé que l’on voit moins, en revanche, est le fait que la croissance sur laquelle repose l’édifice nouvellement recomposé de la responsabilité des États et de celle des individus n’est, comme le souligne Galbraith (2004) dans son court traité sur Les mensonges de l’économie, qu’un indicateur partiel de progrès : « [l]a croissance du pib apporte des bienfaits incontestables, car il en découle des revenus, des emplois et des produits et services utiles à la vie et générateurs de bien-être. Mais le niveau, la composition et l’extrême importance du pib sont aussi à l’origine de l’une de nos formes de mensonge social les plus répandues ». Sa composition, en effet, « n’est pas déterminée par la population mais par ceux qui produisent ses divers éléments ». La croissance du pib mesure ainsi le progrès social « presque exclusivement au volume de la ‘‘production sous influence des producteurs’’ ».

L’hypothèque, sûreté ou levier d’expropriation ?

24

Si le reverse mortgage est en adéquation avec les politiques financières, économiques et sociales des pays industrialisés, en quoi pouvons-nous affirmer qu’il est incompatible avec le principe du logement ? Nous avons montré que le commerce des créances hypothécaires reposait sur la distorsion des catégories, immobilières et mobilières, de la propriété en contribuant à rendre le bien immobilier consommable et fongible. Mais c’est le sens même de l’hypothèque tel qu’elle est activée dans ces « produits financiers » qui est en cause. Le sens commun perçoit l’hypothèque au mieux comme un poids sur la propriété, au pire comme une menace d’expropriation. Tel n’est pas cependant le sens historique d’un outil juridique conçu avant tout comme une protection de la propriété en tant que possession : une sûreté pour l’usager des biens immobiliers avant d’être une sûreté pour le prêteur. Le gage d’un bien est en effet gage de son usage par destination, non pas de la privation future de la faculté d’en user — cette dernière conception privilégiée par une science économique qui priorise la valeur de l’objet à l’égard de l’humain, et consacre le glissement sémantique depuis un ensemble de catégories juridiques garantissant la propriété immobilière en tant qu’attribut de l’humain vers des significations déliant l’homme de ses possessions, jusqu’à faire commerce des créances hypothécaires, voire commerce des créances détenues par des institutions de prêts considérées sur les marchés mondiaux comme des valeurs par elles-mêmes, autonomisées, détachées de leurs origines concrètes. Ainsi, de garantie immobilière, l’hypothèque a pu devenir créance in abstracto, c’est-à-dire une valeur mobilière détachée de toute astreinte historique et anthropologique. L’idée de possession originellement collective des propriétés immobilières vient en effet souligner que l’habitat est un art de subsistance indissociable de la condition humaine, qu’il s’agit d’une propriété exclusivement définie par sa valeur d’usage et mesurée à l’aune des besoins des agrégats humains qui en ont la nécessité. Le paradigme de la propriété en tant que possession usagère est en Occident un principe structurant de l’organisation sociale, dont les termes juridiques, dans leur variété, y compris l’hypothèque en tant que droit sur autrui, consacrent tous son caractère d’immutabilité. Qui ne voit donc dans l’autonomisation d’une économie pratiquant le commerce des créances hypothécaires le renversement du principe sur lequel elle est elle-même fondée, qui n’est autre que l’oikos ?

On nous objectera que cette propriété « historique » n’a rien de contemporain. À commencer par les notaires, réputés conservateurs, qui se désolent de voir des bâtiments d’habitation auxquels on est censé rester attaché, menacer ruine faute de repreneur, et qui appellent de leurs vœux une politique prenant véritablement acte de la banalisation de l’objet logement, de la dissociation avancée emprunt-capital/habitat réel et de la financiarisation de l’immobilier. Ne vaut-il pas mieux « mettre en vente progressivement l’appartement avant le décès », se demande-t-on, plutôt que de laisser « un tas de maisons fermées, ruinées, puis vendues ? » (Assier-Andrieu et Gotman, 2009). Outre-Manche, le processus est fermement engagé, et les propriétaires britanniques, champions sur le marché des produits hypothécaires de toute sorte, savent, pour les plus aventureux d’entre eux, avoir dans leur actif immobilier un capital d’emprunt et un bien spéculatif qui les font riches ou pauvres. Ils savent également que pour maintenir ce capital, ils doivent œuvrer activement au maintien de la valeur de leur quartier — se plier à la sélection des entrants — et consentir les rénovations et les travaux nécessaires. Autrement dit, se plier aux méthodes de notation des agences immobilières dont dépendent tout à la fois leur capacité d’emprunt, leur actif immobilier et leur faculté de se maintenir dans les lieux. Ces contemporains sont en effet très éloignés de la conception historique de la propriété du logement et du gage hypothécaire. Mais pour peu que l’on déplore avec Nietzsche (1874) qu’une époque « cherche à comprendre comme un mal, un dommage et une carence, quelque chose dont [elle] tire justement son orgueil, à savoir sa culture historique », on tirera de l’édification juridique dont nous sommes issus une actualité riche d’enseignement.

L’hypothèse du cycle de vie et la déprogrammation de la transmission

25

La désignation française « prêt viager hypothécaire » évoque comme malgré elle la vente en viager dont juridiquement le prêt se distingue pourtant, mais dont la logique in fine se rapproche. En procurant aux propriétaires âgés des liquidités gagées sur leur logement, les reverse mortgages contractés pour la fin de vie liquident en effet la valeur d’une propriété dont, vivant, l’occupant était toujours détenteur et responsable mais qui, si le montant de la dette équivaut à la valeur du logement à leur décès, échoit à la banque. Certes, les héritiers ont la faculté de racheter le logement à la banque, mais il s’agit d’un rachat, non d’un héritage. S’il ne s’agit là que d’une issue possible et non, comme dans la vente en viager, d’un destin inéluctable, la liquidation de l’héritage résulte néanmoins d’une déprogrammation des possibles dont la source revient à la science économique, et plus précisément à la formulation de l’hypothèse dite du cycle de vie, modèle théorique de consommation des ménages auquel, grâce à l’offre de reverse mortgages, ceux-ci viendraient enfin à se conformer. « Suivant l’hypothèse du cycle de vie, expliquent les évaluateurs du programme hecm, les ménages seraient supposés épargner durant leur vie active, et se séparer de leur épargne pour assurer la consommation de leurs vieux jours. Mais en réalité, en matière d’actifs immobiliers, les propriétaires âgés ne se conforment pas au modèle. Au lieu de se dépouiller de leurs actifs, ils les conservent voire les augmentent. Parmi les raisons de ce manque d’intérêt pour la désépargne, est l’inattractivité des produits disponibles sur le marché, jusqu’en 1990, date de lancement des reverse mortgages aux États-Unis » (Redfoot et al., 2007).

De la vaste littérature disponible sur ces fameux produits, études de marché ou articles scientifiques aussi bien aux États-Unis que dans les différents pays où le marché existe ou est en cours de prospection, la question des conséquences du reverse mortgage sur la transmission patrimoniale est absente, à l’exception de l’Australie — seul pays à avoir aboli la taxation des héritages — et du Saskatchewan : « L’un des inconvénients les plus évidents des reverse mortgages, lit-on dans le rapport d’un groupe de réflexion sur le sujet, est le fait qu’ils vident les actifs des propriétaires, et réduisent la valeur du patrimoine susceptible d’être laissé aux héritiers […] les coûts d’emprunt restant élevés, les propriétaires qui souhaitent laisser leur logement à leurs enfants peuvent en lieu et place leur laisser une dette hypothécaire difficile à rembourser » (Reverse Mortgages. Law Reform Commission of Saskatchewan Consultation Paper, 2006).

Un modèle théorique de consommation démenti en pratique

26

L’hermétisme du sujet, loin d’être mystérieux, est au contraire aussi logique qu’attendu puisque la conception des reverse mortgages revendique comme fondement une spéculation intellectuelle directement issue d’une vision utilitariste des comportements familiaux modélisée sous le nom d’hypothèse du cycle de vie qui, avec l’ensemble de ses travaux sur l’épargne et les marchés financiers, a valu à son auteur, Franco Modigliani, le prix Nobel d’économie en 1985. Cette théorie vise de fait à modéliser le comportement des classes moyennes ayant accumulé un patrimoine dit de « jouissance » et de « sécurité » lié à la diffusion de l’accession à la propriété depuis les années 1920 et plus encore les années 1950. Elle postule l’homothétie de la fonction d’utilité sur le cycle de vie et une planification de la consommation en fonction du niveau de richesse escomptée à chaque étape de la vie qui dépend exclusivement de l’âge et des goûts. Elle établit ainsi un profil d’accumulation du patrimoine supposé atteindre son maximum à la veille de la retraite et décroître jusqu’au décès, selon une courbe en dos d’âne qui ne tient compte ni de la richesse initiale, ni du désir de transmettre. En conséquence, l’accumulation, qui a ici pour seul but une consommation que l’individu tendrait à planifier et répartir sur son horizon de vie, n’est qu’une réserve de consommation différée. Ce modèle pose en effet que les individus égoïstes par essence n’ont d’horizon utile que de consommer pour leur propre utilité, que parents et enfants ont des comportements totalement indépendants, et que si désir de legs il y a, celui-ci est à verser au compte de la fonction homothétique d’utilité (Masson, 2001). Dans cette perspective, accumuler du patrimoine résulterait simplement du « désir de transférer du pouvoir d’achat dans le temps » (Arrondel, 2007, p. 185), désir modulable selon l’investissement plus ou moins ferme de chacun, dans l’instant présent ou, à l’inverse, sa capacité à différer sa digestion par épargne et amassement. Si dans sa formulation originelle, ce modèle suppose donc l’absence pure et simple de transmission — le vocabulaire économique ne connaît pas ce terme et lui substitue celui de « transfert » —, sa formulation corrigée intègre cependant l’existence de « legs non intentionnels » ou « accidentels », conçus comme le résidu d’une épargne non consommée en raison de l’incertitude de la date de la mort. Le modèle signe ainsi l’inversion de la norme de référence, celle de l’autoconsommation jadis moralement et juridiquement dénoncée comme « dilapidation » (Gotman, 1995), tandis que l’héritage, lui, devient aléatoire.

27

Comme le constatent pourtant les évaluateurs des prêts hecm et avant eux, tous les auteurs qui ont consacré leur temps à tester empiriquement ce modèle, les individus ne s’y plient pas : ils accumulent au-delà du niveau d’incertitude raisonnable, ils font des legs et des transferts entre vifs. « Le fait que les seniors se refusent à tirer sur leurs actifs résidentiels pour financer leurs besoins de consommation générale est une donnée intrigante », affirme Barbara Stucki (2005). Pour comprendre leurs mobiles, on a donc recours à des notions de psychologie élémentaire supposées engendrer des pratiques différenciées. Ainsi, ces transferts sont-ils dits « stratégiques » ou « d’échange » lorsque leur promesse vaut soutien et attention futurs aux parents âgés ; « altruistes » lorsque, consentis à titre compensatoire aux enfants les moins bien lotis, le légataire dériverait une utilité de leur consommation ; « dynastiques » lorsqu’ils sont dictés par la volonté de laisser sa marque dans l’aventure humaine ; « égoïstes » lorsqu’ils sont inspirés par le seul plaisir de donner ; enfin « évolutionnistes » lorsqu’ils sont prioritairement distribués à proportion de la proximité génétique avec le de cujus. Ainsi classés, ils expliqueraient que la persistance de la propriété d’occupation en fin de vie fasse échec à la diffusion de reverse mortgages dont, affirment les uns, l’offre serait insuffisante, pour lesquels, affirment d’autres, il y aurait un « simple manque de demande » (Venti & Wise, 2001).

Sur la valeur du patrimoine et le bien-fondé de la transmission, les experts que sont les notaires ne sont guère plus convaincus. Si la plupart s’accordent sur le fait que le prêt viager hypothécaire est « idéal » pour les personnes sans enfants — dans la mesure précisément où il ne compromet pas la forme aujourd’hui canonique de la transmission —, la « modernité » exigerait simultanément que la propriété soit délestée de l’attachement « culturel » dont en France elle est regrettablement encombrée — contrairement à ce qui se passerait aux États-Unis. Foin de la valeur « affective » plâtrée dans les murs, le prêt viager hypothécaire « doit rentrer dans les mœurs, le patrimoine est fait pour être mangé, c’est très froid cette technique par rapport au patrimoine, mais un gestionnaire doit retirer l’affectif du patrimoine et le prendre comme un moyen » (Assier-Andrieu et Gotman, 2009). Bien froid, réserve d’argent, moyen, capital, investissement : du patrimoine dépouillé de ses oripeaux, la conservation, a fortiori la transmission, réductibles à un état affectif, n’ont plus lieu d’être. Au surplus, est-il opportunément rappelé, la liberté de disposer de son patrimoine renouerait avec la doctrine de l’autonomie de la volonté, centrale dans le droit français, tout en incorporant des éléments libéraux bienvenus pour une américanisation souhaitable des mentalités et du droit successoral, celle-ci déjà engagée au demeurant avec la diffusion de l’assurance-vie. « L’héritage avait deux bons côtés », regrette en revanche un notaire qui parle déjà au passé, « d’une part ça oblige les héritiers à se retrouver l’espace d’un instant et ensuite c’est la dernière chose qui reste » (ibid., p. 185).

Les raisons de transmettre : une question méthodologique

28

D’autres experts en mal d’éradication scrutent les motifs de l’accumulation aux âges élevés avec une curiosité tracassière. On se demande en particulier si les personnes âgées accumulent pour leur retraite ou s’ils épargnent pour laisser un héritage à leurs enfants, selon un raisonnement binaire qui voudrait pouvoir trancher dans le vif. Quant à l’épargne en vue de la transmission et au legs intentionnel dont les motifs s’avèrent in fine impossibles à identifier, on lui imputera plus volontiers une absence de motif qu’une intention échappant à la saisie scientifique. Pour ignorer que la transmission est en réalité une retransmission, qu’elle s’ancre dans la réception de l’héritage et que le dessein de léguer ne prend le plus souvent corps qu’après avoir soi-même reçu un héritage, questionner l’intention de transmettre en tant que telle et non en situation, se révèle en effet être une impasse méthodologique (Gotman, 1988 et 2006). D’autre part, interroger l’intention de léguer est en inadéquation avec la consistance même des rapports sociaux de transmission qui sont, dans une société salariale, des rapports librement consentis et non plus contraints — l’héritage ne « fait » plus l’héritier et ne lui donne plus une place que seules ses dispositions personnelles et éducatives sont à même de lui donner. Aussi, lorsque les parents répugnent à se déclarer transmetteurs, c’est pour ménager à leurs jeunes pousses une place sur laquelle ils savent ne pas devoir peser et qu’ils s’obligent à ne pas occuper. C’est aussi et simultanément pour ne pas se démettre symboliquement et matériellement d’une place qui n’est plus celle de l’ascendant mais d’une personne autonome invitée à se conserver telle, voire à rester jeune. Le legs n’étant donc susceptible d’émerger dans la parole sociale que comme possibilité, les enquêtes sur l’intention de léguer produisent des pourcentages minorés et manquent en grande partie l’objet-même qu’elles se sont fixé. Enfin, ne faut-il pas admettre que la transmission est à elle-même sa propre fin, et échoue à se décliner en finalités externes ?

29

Si les enquêtes économétriques sur les motifs de la transmission concluent donc toutes à des pourcentages élevés de legs accidentels, les enquêtes sociologiques qualitatives identifient, à l’inverse, une écrasante majorité de répondants en accord avec l’idée de la transmission et la capacité de transmettre. « Les gens aiment l’idée, en théorie, d’être en position de pouvoir transmettre », affirment les auteurs d’une enquête britannique sur l’attitude envers l’héritage, et si 50 % d’entre eux déclarent que les personnes âgées ne devraient pas faire attention à l’argent pour en laisser après leur mort, 85 % des répondants aimeraient être capables de le faire (Rowlingston et McKay, 2005). Ces chiffres montrent, d’une part, que l’épargne immobilière servant simultanément pour la sécurité des vieux jours et la transmission, le reverse mortgage compromet et l’un et l’autre dans la mesure où, y compris de leur vivant, les propriétaires âgés réduisent la valeur de leur patrimoine. Ainsi, acheté précocement pour rester chez soi et le cas échéant entretenir la maison, il peut, le jour venu, interdire un projet de déménagement souhaité ou rendu nécessaire par la condition physique de ses habitants, l’obligation de rembourser la dette ne laissant plus alors de quoi racheter un nouveau logement (Report on Reverse Mortgages, 2006). L’enquête montre, d’autre part, — chez des répondants dont on a préalablement pris de soin de vérifier qu’ils étaient potentiellement transmetteurs — que l’espérance de transmission reste élevée (davantage d’ailleurs que celle de recevoir un héritage), même si l’adhésion au principe de transmission désormais étendue à toutes les catégories sociales est plus ou moins affirmée : 50 % des transmetteurs potentiels estiment « relativement important » de laisser un héritage, et 15 % « très important ». Quant à l’arbitrage entre les besoins propres et ceux des héritiers, le fait que 67 % se déclarent simultanément décidés à « profiter de la vie » et à transmettre et que « seuls » 28 % (le pourcentage reste néanmoins important) entendent « faire attention à l’argent pour pouvoir transmettre » montre que la majorité des répondants projettent de les conjuguer et non de devoir choisir entre les uns ou les autres.

30

Sondés sur leur désir de laisser un héritage, les seniors américains répondent eux aussi massivement « oui » — les différentes enquêtes convergent sur un taux d’environ 80 % —, et se déclarent de surcroît déterminés à transmettre également entre leurs enfants, contrairement à ce qu’ils pratiquent pour les donations du vivant plus directement utilitaires. « Nombre de personnes ayant des biens financiers limités espèrent laisser leur maison à leurs enfants ou à d’autres héritiers », constate Mark Merlis (2005). « Si l’on considère les quatre millions de ménages qui auraient les moyens de s’acheter une assurance de soins de longue durée grâce aux prêts hecm, on s’aperçoit que la plupart espèrent laisser quelque chose en héritage, et que plus de la moitié espèrent laisser davantage que leurs valeurs mobilières ». Et si les ménages accordent un poids différent à la valeur de la transmission et au maintien de leur style de vie, les uns privilégiant le fait de léguer un bien, les autres d’échanger leur patrimoine contre de la consommation, poursuit Merlis, « même ceux-ci peuvent ne pas être prêts, pour autant, à échanger leur patrimoine pour une assurance contre ce qui représente un risque certes réel mais distant ». C’est donc dans les intentions de déshéritage que les stratèges des reverse mortgages vont chercher les brèches favorables à leur diffusion, et dans les très faibles effectifs d’intention de partages différentiels qu’ils vont essayer de puiser leurs clients potentiels. Pour avoir démontré, par exemple, que la force des liens intergénérationnels, mesurée par la proximité géographique, renforçait le désir de léguer et influait négativement sur l’attractivité des reverse mortgages, Kenneth Knapp (2001) invite le programme hecm à intégrer dans ses stratégies prospectives ce type de données pour cibler prioritairement les ménages dont les enfants seraient partis s’établir ailleurs. C’est également dans cet esprit que le Mouvement jeune notariat imagine des pactes successoraux qui engageraient les enfants renonçant à s’occuper de leurs parents âgés à réduire leur part successorale. Dans un cas comme dans l’autre, prêt hypothécaire inversé ou pacte successoral, c’est la réduction du patrimoine transmissible au profit de l’entretien des parents âgés qui est visée, soit au détriment de tous les héritiers, soit au détriment de certains d’entre eux.

Si le succès des reverse mortgages bute contre le désir de transmission des personnes âgées, leurs promoteurs espèrent également en les jeunes générations dont toutes les enquêtes montrent qu’acquises aux bienfaits de la consommation, elles sont par ailleurs peu impatientes de recevoir un héritage. On fait ainsi valoir la nécessité de cibler les campagnes d’information et d’éducation auprès de jeunes appelés à mobiliser eux-mêmes et mieux que quiconque leurs parents. Pourtant, à en juger par les enquêtes disponibles, une autre déception les attend. Une enquête réalisée aux Pays-Bas auprès de 2 000 et 2 600 ménages interrogés à dix ans d’intervalle (1993 et 2003) révèle en effet que les plus jeunes sont de plus en plus nombreux à estimer important de laisser un héritage : 33 % âgés de moins de 35 ans en 1993, contre 53 % en 2003. De même, les répondants âgés de 35 à 44 ans étaient seulement 28 % à se ranger à cette opinion en 1993 contre 50 % en 2003. Enfin, cette enquête montre que les personnes âgées de 65 à 74 ans étaient également proportionnellement beaucoup plus nombreuses à estimer important de laisser un héritage en 2003 (44 %) qu’en 1993 (32 %) (Haffner, 2008). Certes, l’interprétation de cette hausse de la valeur transmission doit nécessairement intégrer le facteur de l’accroissement des valeurs immobilières durant la période considérée. Il n’en reste pas moins que l’accroissement de la richesse immobilière entraîne à sa suite, non une indifférence à la transmission, mais un surcroît d’intérêt pour cet horizon. En Corée, où l’accession à la propriété dans les grandes aires métropolitaines est onéreuse et où l’héritage contribue significativement aux chances d’y parvenir, une enquête sur les facteurs de l’impopularité des reverse mortgages réalisée auprès des enfants des personnes âgées souligne l’importance du facteur dissuasif de l’héritage dans l’attractivité des reverse mortgages : 47 % à reconnaître leur nécessité, 40 % à admettre qu’ils peuvent sécuriser la vie après la retraite, mais seulement 18 % qu’ils peuvent aider leurs parents à demeurer chez eux, et 38 % à affirmer qu’ils peuvent soulager la descendance de la charge des parents âgés, les enfants sont néanmoins tout aussi préoccupés par le risque de faillite des institutions financières et l’inconsistance de la politique gouvernementale dans le domaine (49 %), et par la difficulté d’hériter qui pourrait en résulter (37 %). Ainsi, interrogés sur la perspective concrète d’avoir à soutenir la souscription d’un reverse mortgage par leurs parents, 63 % répondent ne pas le souhaiter, la plupart préférant attendre de voir comment les politiques vont évoluer, et 32 % désireux de recevoir un héritage plus substantiel (Yoo & Koo, 2008).

Les raisons d’acheter un reverse mortgage

31

Le désir de transmission aurait-il fui les acheteurs de reverse mortgages, nouveaux parangons d’une rationalité exclusivement requise, il faut le souligner, des propriétaires sans moyens, ou bien ont-ils dû y renoncer ? Pour répondre à cette question, il faut revenir aux raisons d’un choix dont nombreux, de prime abord, se félicitent, mais auquel la plupart se sont résolus en dernier recours, après la mort de leur conjoint. En 2007, paraît aux États-Unis la première évaluation représentative à l’échelon national portant sur les « clients » des prêts hecm — qui comprend en fait seulement 75 % de répondants ayant effectivement souscrit un prêt, et 25 % ayant consulté les conseillers du programme. Si la hauteur des indices de satisfaction mérite d’être soulignée — 99 % déclarent que le reverse mortgage a eu un effet positif sur leur vie, 58 % qu’il a totalement satisfait leurs besoins, et 25 % qu’il les a satisfaits pour l’essentiel —, elle doit cependant, de l’aveu même des auteurs, être tempérée dans la mesure où la quasi-totalité de l’échantillon (92 %) a été interrogée seulement trois ans après avoir pris conseil. Ces indices, considérés comme pertinents « uniquement sur les appréciations à court terme » ne prennent donc pas en compte les effets de la dette silencieuse dont nous avons vu qu’ils pouvaient être redoutables. « Dans la durée, affirment les enquêteurs, les clients peuvent devenir plus précisément avertis du montant des actifs consommés par les frais et les intérêts et peuvent en venir à une conclusion différente, en particulier si les tendances récentes à la baisse des taux et le fort niveau des prix immobiliers venaient à s’inverser » (Redfoot et al., 2007).

32

Si la suite des événements n’a pu que donner raison à cette rare clairvoyance, les motifs de satisfaction sont à l’époque de l’enquête consistants, en tête desquels vient effectivement un maintien dans les lieux à la source duquel des enquêtes plus qualitatives ont pu déceler l’attachement à « la réalisation du rêve américain » que constitue la propriété du logement. Veufs et veuves pour la plupart et enfants de la Dépression, ils peuvent, grâce aux reverse mortgages, payer leurs dettes et « rester la tête hors de l’eau » quand ils ne les utilisent pas pour épargner (Leviton, 2001). La frugalité et le caractère économe du mode de vie des acheteurs de reverse mortgages, constatés ici et dans les enquêtes aussi bien britanniques que nord-américaines, contrastent donc singulièrement avec les effets attendus de ces prêts sur le niveau de consommation des personnes âgées « home rich cash poor » dont les comportements sont d’ailleurs regrettablement attribués à une mentalité datée : la « Depression-era mentality » (Stucki, 2006). Toutefois, si l’on se tourne vers l’usage effectif des recettes des reverse mortgages, l’héritage des temps (que l’on croyait) anciens n’est pas seul en cause. Le « désendettement » est en effet le premier usage cité par les détenteurs d’un prêt hecm (27 %) — nous mettons « désendettement » entre guillemets pour indiquer que ce moyen, au taux où il est consenti, ne contribue bien souvent qu’à endetter davantage les ménages — ; il vient en deuxième position en Grande-Bretagne avec 28 % des usages cités après l’entretien du logement, contre 16 % seulement en Nouvelle-Zélande. On constate en effet, qu’en dépit de l’hypothèse du cycle de vie, un nombre croissant de personnes abordent leurs années de retraite avec des dettes substantielles, et l’on observe que si 67 % de la population générale des États-Unis âgée de 62 ans et plus déclarent avoir un logement libre d’hypothèque, pourcentage encore plus prononcé à 75 ans et plus (83 %), il n’est plus que de 47 % chez les répondants de l’enquête hecm. De fait, affirment les auteurs de l’évaluation, « la levée d’une hypothèque est de loin la raison principale avancée par les personnes dont la maison est grevée d’hypothèque pour envisager de souscrire un reverse mortgage » (Redfoot et al., 2007). Après les dettes hypothécaires, viennent les autres types de dettes : dettes de cartes de crédit, remboursements d’emprunts d’immobiliers, dettes d’impôts, de soins médicaux, emprunts pour l’achat d’un véhicule. En Nouvelle-Zélande, où les recettes du reverse mortgage sont moins fréquemment utilisées pour le remboursement des dettes du ménage, on note cependant que celles-ci peuvent aussi servir à rembourser celles des enfants (auquel cas l’usage est codé « aider les enfants ») (Davey & Wilton, 2006). Si le fait de caractériser les personnes âgées comme étant potentiellement dépendantes est en effet un lieu commun, ce dernier occulte un aspect inédit (du moins si l’on se situe sur la courte durée) de la vie des personnes âgées, qui est d’avoir encore des enfants adultes à charge. Selon un récent rapport du Sénat australien sur les pressions sur le pouvoir d’achat des personnes âgées, ce serait désormais le cas de plus de la moitié des personnes âgées de 50 à 54 ans, et de 13 % des personnes de 65 à 69 ans — un tableau qui tranche donc avec celui du « nid vide » qui prévalait jusqu’alors (A decent quality of life…, 2008).

On observe de manière générale que, satisfaits de leur choix, une fois qu’ils s’y sont résolus, les détenteurs de reverse mortgages puisent donc moins dans les recettes de leur prêt pour vivre plus à l’aise que pour faire face aux dépenses de première nécessité. Le soulagement procuré par cet apport de liquidités peut cependant n’être que temporaire. Alors qu’ils sont achetés par des ménages de plus en plus jeunes, les reverse mortages peuvent non seulement compromettre les changements de logement souhaités à des âges plus avancés, mais laisser les ménages dépouillés d’une sécurité que les intérêts de la dette silencieuse ont quasiment consommés. Fait notable, une proportion infime des recettes des reverse mortgages est utilisée pour les dépenses d’aides à domicile et de soins médicaux pour lesquels ceux-ci ont été conçus. De fait, le reverse mortgage est le lot de propriétaires appauvris qui s’estiment en écrasante majorité en bonne santé mais plus « home poor and cash poor » que « home rich and cash poor ». Dans ce contexte, il est logique que le désir de transmission s’appauvrisse lui aussi. Il est d’ailleurs à souligner que ce prêt jugé « commode » mais « hasardeux » est aussi perçu par ceux qui l’ont souscrit comme inavouable. Dans une enquête effectuée auprès de détenteurs de reverse mortages néo-zélandais à qui il fut demandé s’ils avaient été informés de l’existence des reverse mortgages par l’intermédiaire de proches ou de connaissances, très peu déclarèrent connaître quelqu’un de leur entourage détenteur d’un Equity release scheme. Toutefois, s’ils n’en avaient pas eu connaissance, c’était, aux dires des répondants, parce que « ce ne sont vraiment pas des choses dont on parle ». Ils avouaient eux-mêmes admettre avec « réticence » et « embarras » avoir pris un prêt qui, somme toute, trahissait une situation de gêne financière. C’est en revanche avec surprise et pour avoir « toujours pensé que ces gens étaient à l’aise » qu’ils avaient pu retrouver des connaissances dans les sessions d’information auxquelles ils avaient assisté. Certains répondants se montraient aussi particulièrement soucieux de ce que les informations livrées au cours de l’enquête restent strictement confidentielles (Davey & Wilton, 2006). De même, pour les détenteurs américains de prêts hecm, le reverse mortgage, associé au sentiment de perte de contrôle, apparaît être le lot de qui n’a pas été capable financièrement de se débrouiller, et ses recettes l’équivalent d’une « aumône », voire de « quelque chose dont on devrait avoir honte », dont on est gêné de parler avec ses enfants (Rodda et al., 2000). Le sentiment de perte de contrôle, et non leur ignorance, constitue également selon une enquête britannique sur les obstacles aux reverse mortgages la raison majeure de leur faible attractivité (Terry & Gibson, 2006). Et à ceux qui ont pu éviter d’y avoir recours, le reverse mortgage engendre une défiance à la fois liée au risque de faillite des organismes prêteurs, à la situation « critique » et « désespérée » dans laquelle il faut se trouver pour en arriver là, et à la compromission de la faculté de transmettre (Maxwell & Sodha, 2006).

Faire marche arrière

33

Sur ce dernier point, ce sont les répondants les plus modestes qui sont le plus férocement opposés au mécanisme des reverse mortgages. Ils ont passé leur vie à travailler pour leur maison, une ressource qu’ils ne sont pas prêts à monétiser — « à se laisser prendre » — une fois venus les jours pluvieux. Ce serait « reculer », « faire marche arrière », faire l’impasse sur ce que signifie la pleine propriété dont la qualité est précisément d’être pérenne et transmissible (Maxwell & Sodha, 2006). De la même façon, les obstacles principaux à l’acceptation des reverse mortgages américains à bas coûts gérés par les États pour des propriétaires impécunieux [2][2] Les Reverse Annuity Mortgages. Ils ont notamment pour... tiennent à la volonté de maintenir une propriété libre de toute servitude et à celle de transmettre (Gibler & Rabianski, 1993). Une enquête par entretiens menée auprès des clients effectifs et potentiels des prêts hecm souligne elle aussi que la faculté de transmettre, considérée comme une quasi-responsabilité y compris chez les répondants sans enfants, entre directement en conflit avec le principe du reverse mortgage (Leviton, 2001). Enfin, l’évaluation des prêts hecm de 2000 confirme que « le désir de laisser un héritage est crucial » et que leur manque d’attrait est directement lié aux conséquences du reverse mortgage sur la faculté de transmettre aux enfants et aux petits-enfants. Les propos des répondants à ce sujet sont sans ambiguïté : « c’est voler les héritiers » ; « la maison est toute ce que nous avons à transmettre » ; « les enfants viennent d’abord » ; « si on n’avait aucun lien familial, ce serait très bien » (Rodda et al., 2000).

34

D’après l’étude de Venti et Wise, il apparaît en effet que les actifs résidentiels ne puissent être versés purement et simplement au pot des actifs financiers auxquels ils ne sont pas assimilables, et que leur liquidation, si elle intervient, l’est principalement en raison de chocs précipités, la mort du conjoint notamment. En suivant des cohortes de personnes âgées sur une durée de vingt années, et en contrôlant l’effet de surévaluation des prix lorsqu’ils sont estimés par les enquêtés eux-mêmes, Venti et Wise font observer que le pourcentage des ménages de deux personnes toujours propriétaires demeure extrêmement élevé (98 %), de même que celui des ménages d’une personne (95 %), et que dans le même temps, le niveau des capitaux non résidentiels accuse une hausse encore plus prononcée que celle des actifs résidentiels. Il ressort de leur enquête que le capital résidentiel est généralement préservé et que si la plupart des enquêtes attestent des diminutions de valeur en fin de vie, celles-ci sont principalement imputables au déclin de la valeur des logements, non à leur cession. Contre vents et marées, dans tous les pays de l’ocde, les ménages conservent, de fait, leur patrimoine résidentiel, continuent à épargner, et s’ils réduisent leur effort, les liquidations d’actifs ne se substituent pas aux legs mais se combinent avec eux (Haffner, 2008).

35

Quoi de plus rationnel, et raisonnable, pourtant, en apparence, que de se défaire d’un actif immobile dont on a la faculté de conserver l’usage, de retirer des moyens supplémentaires de subsistance, y compris au profit des enfants ? Les liquidités dégagées des reverse mortgages ne permettent-ils pas en effet aux parents retraités et âgés non seulement de s’aider eux-mêmes, mais d’aider leurs enfants adultes en temps voulu, lorsque ceux-ci en ont besoin et non à une date que tous espèrent la plus lointaine possible ? Et ne vaut-il pas mieux aider ces enfants à devenir eux-mêmes propriétaires plutôt que de leur laisser un logement défraîchi, qu’à la succession ils ont toute chance de devoir vendre ? De manière générale, ne vaut-il pas mieux favoriser la descente des patrimoines vers les jeunes générations, comme s’y emploie par exemple l’une des réformes successorales majeures depuis le Code civil, promulguée en France en 2006, ainsi œuvrer à la fluidification des biens, et opérer une redistribution horizontale des richesses au sein des générations co-vivantes, en lieu et place d’une transmission verticale entre ascendants et descendants ? Enfin, attendre des propriétaires âgés qu’ils contribuent à leur propre entretien grâce à une richesse qu’ils ont le privilège d’avoir pu accumuler n’est-il pas faire œuvre de justice sociale, la solidarité collective pouvant alors se concentrer sur les plus démunis et les non propriétaires ? Il est piquant de constater qu’une politique initiée par une droite ultralibérale emporte, sur la foi de cet ultime argument, l’adhésion consensuelle d’une gauche prétendument progressiste toujours prompte à redresser l’injustice découlant de la propriété privée et à corriger les abus de l’accumulation, ce dernier terme pourtant abusivement employé par les économistes pour désigner le fruit d’une lente et laborieuse aspiration vers la sécurité matérielle qui, lorsqu’elle est conservée et transmise, rejaillit sur la génération suivante. « Une marge de sécurité », tel est en effet la signification matérielle de l’héritage aujourd’hui pour les classes populaires et moyennes qui en ont fait l’expérience (Gotman, 1988). La transmission des héritages de faible valeur est pour les catégories sociales faibles et moyennes qui en bénéficient, ce qui permet, sinon de sortir de la précarité, d’en atténuer les effets. La question n’est donc pas celle de savoir s’il est rationnel ou pas de liquider de l’actif résidentiel à travers les reverse mortgages, mais de voir à quoi cette économie se substitue et ce à quoi elle oblige à renoncer. À la transmission qui libère un surplus de sécurité pour les générations descendantes — et contribue à la solidarité intergénérationnelle —, se substitue une solidarisation contrainte des générations démunies qui opère sur la base d’une mise en commun de leurs ressources respectives.

Parce que les enfants ont déjà « reçu », ou parce qu’ils ont besoin d’aide « maintenant », l’héritage peut certes ne revêtir qu’une importance résiduelle sur le plan économique, et le reverse mortgage apporter un complément bienvenu pour faire face aux exigences du moment. Il n’en demeure pas moins que la transmission, dès lors qu’elle n’est plus convertie en utilité, constitue pour toutes les classes sociales une aspiration constamment réitérée — certes d’autant moins revendiquée par les classes les plus aisées qui savent en tout état de cause en avoir la faculté, mais d’autant plus précieuse pour les classes les moins aisées pour qui cette faculté vient précisément concrétiser la sortie d’une précarité qui ne se résume pas à un « cycle de vie », mais englobe la succession des générations.

En conclusion

36

Le reverse mortgage et l’hypothèse du cycle de vie sur laquelle est fondée son principe invitent à reprendre à nouveaux frais deux questions. Premièrement, celle de la vieillesse dont la catégorisation repose dans nos sociétés sur quatre paramètres — le rapport travail-activité, la capacité de consommer, la citoyenneté concrétisée par le vote et la formation de groupes d’intérêt et les qualifications biomédicales, ce dernier paramètre déterminant les précédents. Cette multiplicité de facteurs définitionnels se traduit notamment par la déclinaison de sous-catégories, troisième et quatrième âge, dépendance, qui, découpées au vu de critères médicaux, contribuent à différer son avènement — pensons aux techniques médicales qui autorisent la procréation au-delà de l’âge de la capacité de procréer, voire de la mort des géniteurs. Ainsi dotée de l’injonction de jeunesse prolongée, la vieillesse, disponible à la consommation, est aussi responsable de la conservation de sa jeunesse. La protection qui lui est due en est réduite d’autant. Le second point sur lequel invite à réfléchir la mercantilisation des reverse mortgages est la réduction utilitariste de la transmission soutenue avec constance par le raisonnement économique mais aussi sociologique. Durkheim et Parsons, pour ne citer que deux de ses plus célèbres représentants, ont, le premier, pronostiqué la dissolution de l’héritage, le second, ignoré purement et simplement son existence. Plus généralement, l’idéal méritocratique combiné à l’imperium croissant de l’économisme, au développement de la fonction redistributive de l’État et, in fine, à une conception extensive de l’individualisme a contribué à ce que la transmission, tenue pour un reliquat historique et versée au compte de la solidarité, déserte la réflexion sociologique. Au profit d’un accommodement curieusement aveugle à la condition d’humain.


Bibliographie

  • A decent quality of life: Inquiry into the cost of living pressures on older Australians (2008), Canberra, Senate, Standing Committee on Community Affairs.
  • « Alternative Mortgage Transaction Parity Act » (2002), Department of Treasury, Office of Thrift Supervision, 12 cfr Parts 560, 590 and 591, Federal Register, 25 avril, vol. 67, no 80.
  • Arrondel L. (2007), « Patrimoine logement et cycle de vie », in Bonvalet C., Drosso F., Benguigui F., Huynh P.-M., Vieillissement de la population et logement. Les stratégies résidentielles et patrimoniales, Paris, La Documentation française, p. 180-208.
  • Assier-Andrieu L. & Gotman A. (2009), Réversion du principe du logement humain. Chronique du prêt hypothécaire inversé, Paris, Université Paris Descartes-Cerlis.
  • Davey J. & Wilton V. (2006), Home Equity Conversion Schemes in New-Zealand: Consumer Perspectives, Wellington, Victoria University of Wellington, New-Zealand Institute of Research on Aging.
  • Galbraith J. K. (2004), Les Mensonges de l’économie, Paris, Grasset, 2004 pour la trad. française.
  • Gaymu J. et al. (2008), « Comment les personnes dépendantes seront-elles entourées en 2030 — Projections européennes », Population et Sociétés, avril, no 444.
  • Gibler K. M. & Rabianski J. (1993), « Elderly Interest in Home Equity Conversion », Housing Policy Debate, vol. 4, no 4, p. 565-588.
  • Gotman A. (1988), Hériter, Paris, puf « Économie en liberté ».
  • Gotman A. (1995), Dilapidation et prodigalité, Paris, Nathan Université « Essais et Recherches ».
  • Gotman A. (2006), L’héritage, Paris, puf « Que sais-je ? ».
  • Griffond C. (2008), Les Viagers immobiliers en France, Avis et Rapports du Conseil économique et social no 8, Paris, Journal officiel, 28 mars.
  • Haffner M. (2008), « Savings for Old Age? Housing Wealth of the Dutch Elderly », Housing Theory and Society, vol. 25, no 2, p. 101-131.
  • Howe A. & Healy J. (2005), « Generational justice in aged care policy in Australia and the United Kingdom », Australian Journal on Ageing, supplément au vol. 24, juin, p. S12-S18.
  • Knapp K. (2001), The Influence of Family and Community Ties on the Demand of Reverse Mortgages, New York, International Center for Longevity.
  • L’abc de chip, Exemples de réussites. http://francais.chip.ca/.
  • Leviton R. (2001), « Reverse Mortgage Decision-Making », Journal of Aging and Social Policy, vol. 13 (4), p. 1-16.
  • Lévy M. L. (1998), « Raisonner sur le vieillissement », Population et Sociétés, no 341, décembre, p. 1-4.
  • McConaghy R. W. (2004), Mortality, Moveout and refinancing as factors in hecm reverse mortgages payoffs, Thèse, Boston, University of Massachusetts.
  • Masson A. (2001), « L’hypothèse du cycle de vie », Dictionnaire des sciences économiques, Paris, puf, p. 240-245.
  • Maxwell D. & Sodha S. (2006), Housing Wealth. First Timers to Old-timers, Londres, Institute for Public Policy Research.
  • Merlis M. (2005), Home Equity Conversion Mortgages and Long-Term Care, Washington (dc), Georgetown University, Health Policy Institute.
  • Nietzsche F. (1874), Unzeitgemässe Betrachtungen (Considérations inactuelles).
  • Premier rapport du Conseil d’orientation sur les finances publiques (2007), Paris, ministère de l’Économie, des finances et de l’industrie.
  • Redfoot D. L., Scholen K., Brown S.K. (2007), Reverse Mortgage: Niche Product or Mainstream Solution?, Washington dc, aarp.
  • Report on Reverse Mortgages (2006), Vancouver, Canadian Center for Elder Law Studies and British Columbia Law Institute, ccels Report no 2, février.
  • Reverse Mortgages, Law Reform Commission of Saskatchewan Consultation Paper, 2006.
  • Rodda D. T., Herbert C., Lam H. K. (2000), No Place Like Home: Evaluation Report of fha’s Home Equity Conversion Mortgage Insurance Demonstration, Washington (dc), us Department of Housing and Urban Developpement.
  • Rowlingston K. & McKay S. (2005), Attitudes to Inheritance in Britain, Londres, Joseph Rowntree Foundation.
  • Scholen K. & Belling B. (2006), Home Equity Conversion Mortgages (hecm) Conseling, Washington (dc), Neighborhood Reinvestment Training Institute.
  • Smith S. J. (2005), Banking on Housing? Speculating on the Role and Relevance of Housing Wealth in Britain. Inquiry into Home Ownership 2010 and Beyond, Londres, Joseph Rowntree Foundation.
  • Stucki B. R. (2005), Use Your Home to Stay at Home. Expanding the Use of Reverse Mortgages for Long-Term Care: A Blueprint for Action, The National Council of the Aging.
  • Stucki B. R. (2006), « Using Reverse Mortgages to Manage the Financial Risk of Long-Term Care », North American Actuarial Journal, vol. 10, no 4, p. 90-102.
  • Terry R. & Gibson R. (2006), Obstacles to Equity Release, Londres, Joseph Rowntree Foundation.
  • Venti S. F. & Wise D. A. (2001), Aging and Housing Equity: Another Look, Cambridge (Mass.), National Bureau of Economic Research, Working Paper 8608.
  • Yoo I. & Koo I. (2008), Do Children Support Their Parents’ Application for Reverse Mortgages? A Korean Case, Séoul, kdi School of Public Policy and Management, Working Paper Series no 08-03.

Notes

[*]

Directrice de recherche au cnrs, cerlis-cnrs / Université Paris-Descartes

anne.gotman@wanadoo.fr / 45, rue des Saints-pères, 75270 Paris cedex 06

[1]

La dénomination usitée « produit bancaire » ou « produit fi nancier » opère une confusion entre le produit défi ni comme issu d’un processus de transformation et le produit défi ni comme article de vente. Dans la mesure où cette confusion sémantique s’avère décisive pour la suite de l’analyse, nous ne l’utiliserons qu’entre guillemets.

[2]

Les Reverse Annuity Mortgages. Ils ont notamment pour particularité d’être conçus pour un terme défi ni, de dix années maximum le plus souvent, et de devoir être utilisés pour des besoins spécifiés à l’avance (Scholen & Belling, 2006).

Résumé

Français

Dans un contexte où le vieillissement de la population des pays développés se conjugue aux politiques de réduction de la dépense publique, le prêt à hypothèque inversée spécialement conçu pour les propriétaires âgés de 62 ans et plus, tend à devenir un levier des politiques sociales et patrimoniales conçues pour faire face au surcoût de l’allongement de la vie. Ce « produit financier » introduit par les établissements bancaires privés, qui autorise les propriétaires âgés à emprunter, contre l’hypothèque d’une partie de leur logement, une somme d’argent qu’ils n’auront pas à rembourser mais qui sera déduite du patrimoine venant à succession, fait l’objet d’incitations gouvernementales plus ou moins directes selon les systèmes de santé et de retraites des pays concernés. Le prêt à hypothèque dite « inversée », car à capital décroissant et à dette croissante — contrairement aux prêts hypothécaires classiques à capital croissant et à dette décroissante — est en effet censé permettre aux propriétaires âgés de vieillir chez eux, tout en assumant les dépenses de leurs vieux jours. Il s’agira ici d’interroger, par-delà la diversité des contextes nationaux dans lesquels ces prêts commencent à se déployer, les conditions sociopolitiques de leur émergence, les logiques sous-jacentes de leur conception et de leur mise sur le marché ainsi que leurs implications quant à la définition du logement, des rapports générationnels et de la vocation successorale — avec une mention spéciale pour les États-Unis où les « reverse mortgages » font l’objet d’une politique au niveau fédéral. Sur le plan théorique, on montrera également la liaison directe entre la conception des prêts à hypothèque inversée et l’hypothèse dite du « cycle de vie » qui circonscrit le comportement d’épargne des ménages à leur horizon de vie, compte non tenu de leur descendance et des motifs de transmission intergénérationnelle. On soulignera ensuite comment la propriété du logement, considérée comme un actif indûment muré dans la pierre et destiné à être reconverti en liquidité, est versé au pot des « produits » financiers spéculatifs par-delà une incompatibilité historique de longue durée. On montrera enfin que l’usage des prêts à hypothèque par les ménages acheteurs répond davantage à la nécessité de se maintenir à flot qu’à dégager des fonds supplémentaires pour faire face aux besoins de santé, et que leur achat vise plus à résoudre des problèmes de trésorerie qu’à anticiper les besoins du vieillissement. Plus qu’à la substitution programmée de la transmission intergénérationnelle au profit de l’autofinancement volontaire de la santé aux âges élevés, l’achat des prêts à hypothèque inversée correspondrait alors à l’acquiescement à un appauvrissement accru qui, dans certains cas, peut compromettre les choix de vie, et à une renonciation à transmettre qui, pour être « raisonnable », contrevient aux objectifs mêmes de l’accession à la propriété dont la transmission fait intégralement partie. L’analyse, étayée sur le dépouillement de la littérature technique, institutionnelle et scientifique relative à la diffusion des reverses mortgages dans les pays anglo-saxons, asiatiques et en France, s’appuie sur une réflexion historico-juridique sur le concept de logement, d’une part ; sur les résultats de nos enquêtes sur l’héritage et sa transmission en milieu urbain, d’autre part.

Mots-clés

  • logement
  • propriété
  • prêt à hypothèque inversée
  • transmission intergénérationnelle

English

Toward the end of bequest? Using home to finance old days. The reverse mortgage Industrialised countries are confronted to a growing elderly population. At the same time, their governments enforce policies to cut public expenses. In this context, the reverse mortgage, especially designed for homeowners aged 62 years or more, is viewed as a promising leverage to face longevity’s increasing costs. Indeed, this “financial product” introduced by private banking companies allows ageing homeowners to borrow a certain amount of money through mortgaging part of their home, which is not to be paid back during their lifetime, but only after death. It is expected from these so called reverse mortgages —for they are “rising debt-falling equity” loans, contrary to the “falling debt-rising equity” classical mortgages— that elder homeowners may age at home while financing their old days. Governments urge more or less directly these market products owing to their own health and retirement policies. The questions addressed in this paper are the social and political conditions of their emergence, the logics underlying their design and market strategies, as well as their implications on the definition of housing, generation relationships and bequest strategies —with a special comment on the federal policy on reverse mortgages in the United States. From a theoretical point of view, we will underline how the reverse mortgages conception is linked with the life cycle hypothesis which circumscribes households’ saving strategies to their life span, while it disregards the wish to bequeath to descendants. Then, we shall see how housing property, viewed as unduly walled equity to be converted into liquidities, becomes open to the creative financial products market, despite historical guarantees traditionally tied to home. Finally, we intend to show that reverse mortgages buyers use them to meet ends more often than to supplement their income for health purposes; and that they buy reverse mortgages more often to face cash shortages than to anticipate old age needs. Consequently, old homeowners buying reverse mortgages do not seem to deliberately exchange their wish to bequeath for the capacity to assume their own health expenses. Rather, they assent to get impoverished, eventually at the expense of further life choices; they also give up their bequeathing wishes, while bequest was an integral part of their becoming homeowners. Our analysis rests on a review of the literature —technical, official and academic— about the spread of reverse mortgages in Anglo-Saxon and Asian countries as well as in France. It is informed by a historical and juridical reflection on the concept of housing and also by the results of previous inquiries on inheritance and its transmission in urban society.

Keywords

  • housing
  • housing property
  • reverse mortgages
  • bequest motives

Plan de l'article

  1. Les conditions d’émergence et de diffusion des reverse mortgages aux États-Unis : l’implication décisive de l’instance fédérale
    1. Le risque, encadrement et coût
    2. Le logement des personnes âgées, un trésor muré
    3. Dans le mouvement des « financements créatifs »
  2. L’incompatibilité entre la propriété des logements et les « produits financiers »
    1. Le logement, richesse monétisable, et instrument de croissance
    2. L’hypothèque, sûreté ou levier d’expropriation ?
  3. L’hypothèse du cycle de vie et la déprogrammation de la transmission
    1. Un modèle théorique de consommation démenti en pratique
    2. Les raisons de transmettre : une question méthodologique
    3. Les raisons d’acheter un reverse mortgage
    4. Faire marche arrière
  4. En conclusion

Pour citer cet article

Gotman Anne, « Vers la fin de la transmission ? De l'usage du logement pour assurer ses vieux jours. Le prêt à hypothèque inversée », Sociologie, 1/2010 (Vol. 1), p. 141-159.

URL : http://www.cairn.info/revue-sociologie-2010-1-page-141.htm
DOI : 10.3917/socio.001.0141


Article précédent Pages 141 - 159 Article suivant
© 2010-2014 Cairn.info
back to top
Feedback