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Courrier hebdomadaire du CRISP

2010/28 (n° 2073)

  • Pages : 54
  • Affiliation : État de collection : du n° 0 (1958) au dernier numéro paru.
  • DOI : 10.3917/cris.2073.0005
  • Éditeur : CRISP

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Pages 5 - 52

INTRODUCTION

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Face à la crise du logement et de la ville, ce Courrier hebdomadaire propose un parcours inédit traversant l’histoire des coopératives pour y chercher et pointer les conditions de possibilité, en Belgique, de l’épanouissement de modèles inspirés des Community Land Trusts en cours dans les pays anglo-saxons et qui, schématiquement, permettent à un particulier d’acquérir la propriété d’un logement sur un fonds appartenant à une collectivité.

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Le logement, de fait, est en crise en Belgique. Loyers élevés, parce qu’exempts de toute régulation notamment, aides à la personne limitées sinon inexistantes, déficit criant de logements sociaux, pans entiers du bâti non conformes aux règles de salubrité, sans-abrisme persistant… Dans le même temps, la demande sociale en logements enfle (à Bruxelles notamment), sous le double effet de la poussée démographique (+10% d’habitants en dix ans) et de la précarisation de la population imputable elle-même à une forte immigration extra-européenne. Le marché du logement, on le voit, est faiblement régulé.

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Face à la réponse insuffisante apportée par les autorités à cette crise, des initiatives spontanées et informelles ont éclos en matière de logement. Parmi les formules alternatives d’habitat (habitat solidaire, habitat intergénérationnel, béguinages, habitat permanent en camping, squats, occupations temporaires…), on voit poindre la figure des coopératives de logement. À la différence toutefois des mécanismes précités, la notion de coopérative jouit d’une reconnaissance juridique et institutionnelle aussi ancrée qu’ancienne, de sorte qu’il s’agit plus, en ce qui les concerne, d’une résurgence ou d’une renaissance que d’une véritable nouveauté  [1][1]  Comment, à cet égard, ne pas signaler également l’apparition....

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Il n’empêche, le retour d’un concept que l’on croyait révolu, dans le domaine de l’habitat à tout le moins ne laisse pas d’interpeller. Et cette résurgence est appelée à prendre plus d’essor encore si, demain, quelque chose comme un Community Land Trust devait voir le jour en Belgique. Ce genre d’organisation a gagné en visibilité internationale et en crédibilité lors de la récente crise des subprimes à laquelle, par exemple, a particulièrement bien résisté une ville comme Burlington aux États-Unis. Autorités publiques et société civile y ont mis en œuvre le premier Community Land Trusts urbain, lequel fournit actuellement un logement à quelque 2000 personnes, sur la base du principe de la propriété collective du sol, détachée de son usage, laissé en perpétuité à l’individu.

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La crise du logement est l’occasion de se pencher sur ces modèles immobiliers à la croisée du public et du privé, en vue d’ébaucher des solutions dépassant les limites du « tout à l’État », sans pour autant courir les risques du « tout au marché ».

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Une fois les maux actuels de la politique du logement détaillés (première partie), on retracera la genèse des coopératives de logement (deuxième partie). La figure de la coopérative a été à la base de l’essor du logement social, avant de décliner progressivement au cours de ces cinquante dernières années. La voilà, avec la crise du logement, remise au goût du jour dans la sphère de l’habitat. Retour sur les avatars et avantages d’une formule d’habitat qui contrecarre les logiques spéculatives immobilières tout en vivifiant la notion de collectif et en renforçant l’implication des habitants. Occasion sera ainsi donnée d’examiner le contexte actuel de leur retour en force, en Belgique et ailleurs en Europe (par exemple en Italie)  [2][2]  Signalons toutefois que, outre-Atlantique, le mécanisme....

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Il sera temps, alors, de procéder à la présentation des Community Land Trusts, un des modèles les plus stimulants face aux défis actuels de la politique du logement (troisième partie). Les origines du modèle, ainsi que ses ressorts actuels, seront analysés dans un premier temps, avant que le projecteur soit braqué sur le plus ancien Community Land Trust urbain des États-Unis : le Champlain Housing Trust.

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Il s’agira, ensuite, de procéder à l’analyse des conditions d’opérationnalisation des Community Land Trusts en Belgique (quatrième partie). À cet égard, la coopérative constitue une modalité particulièrement pertinente par rapport à la forme juridique qu’une telle organisation devra revêtir. Comme, par ailleurs, il importe de faire preuve de créativité pour permettre la séparation de la propriété du sol et de l’usage (sur le long terme) de l’immeuble dans le droit belge, l’emphytéose et le droit de superficie feront l’objet d’un examen spécifique.

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Enfin, la présente étude s’achèvera sur l’exposé des avantages que peuvent constituer coopératives et Community Land Trusts face aux vicissitudes actuelles de la politique du logement (cinquième partie).

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Loin d’être considérée comme idéaliste ou disqualifiée par les autorités, l’idée de propriété collective au fondement même des concepts de coopérative et de Community Land Trust jouit actuellement d’une reconnaissance officielle grandissante, comme en témoigne notamment l’octroi du Prix Nobel d’économie en 2009 à la chercheuse Elinor Ostrom réputée pour ses travaux sur les « biens communs » et les avantages multiples d’une gestion de certains « écosystèmes » par la collectivité  [3][3]  Cf. notamment E. OSTROM, Governing the Commons : The....

1. QUELQUES-UNS DES MAUX ACTUELS DE LA POLITIQUE DU LOGEMENT

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La politique actuellement menée en Région bruxelloise dans le domaine du logement souffre de divers maux ; en voici succinctement exposés quelques-uns dans cette première partie, à titre de toile de fond de notre raisonnement. Dans la cinquième et dernière partie du texte, seront cette fois détaillés les avantages induits par le recours aux coopératives et Community Land Trusts, tous éléments susceptibles de rencontrer les difficultés ici exprimées.

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Première constatation : le niveau atteint par les transactions immobilières à Bruxelles, avec le doublement des valeurs en dix ans, a pour conséquence d’exclure de facto du secteur acquisitif une série de ménages défavorisés, y compris ceux qui sont susceptibles de bénéficier d’une aide publique. C’est pourtant cette population-là qui affecte aux frais de loyer et de charges, ces dernières en explosion vu l’évolution des prix de l’énergie, la fraction la plus importante de son budget jusqu’à 65 % pour les allocataires sociaux. Et l’accès à la propriété s’avère d’autant plus impérieux pour cette catégorie de gens que les mensualités hypothécaires ne varient pas avec le temps, tandis que les loyers, eux, augmentent avec l’indexation.

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Les démunis ne sont cependant pas les seuls à pâtir de la situation. Les ménages à revenus moyens qui, dans un mouvement logique d’évolution professionnelle et familiale, cherchent une petite maison avec jardin sitôt qu’ils ont enfant et emploi stable, n’ont d’autre choix que de se détourner de la capitale. Migrant alors vers une périphérie plus accessible pécuniairement, ils appauvrissent ainsi fiscalement la Région bruxelloise, vidée de ses éléments contributeurs.

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Au demeurant, dans cette région exiguë – et totalement enclavée – qu’est Bruxelles, réglementairement cantonnée dans ses frontières administratives, le foncier, relativement rare, pèse d’un poids certain dans la détermination des prix de vente. Cet état de fait obère d’autant le budget des ménages de la capitale. À preuve ou à témoin, Bruxelles affiche un taux de 41,7 % de propriétaires occupants seulement, là où les régions voisines – wallonne et flamande – culminent à 72 et 80 % respectivement  [4][4]  Cf. P. ZIMMER, « Le logement social et la médiation....

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En tout état de cause, même avec les prêts sociaux du Fonds du logement par exemple, nombre de ménages bruxellois restent dans l’incapacité d’accéder à la propriété.

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Deuxième problème sur lequel bute la politique du logement à Bruxelles : la gentrification. On peut discuter sur son caractère incident ou, au contraire, intentionnel, mais il est difficile de nier qu’objectivement, le niveau de vie des zones soumises à requalification urbaine s’élève à proportion de l’arrivée d’un nouveau type d’habitants.

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Cet état de fait ne doit nullement aboutir pour autant à remettre en cause la légitimité même de ces politiques, car les quartiers déclassés requièrent impérativement de vastes opérations de requalification urbaine. Toutefois, dans un contexte législatif d’absence totale de régulation du prix des loyers  [5][5]  Le propriétaire fixe en effet le loyer initial au..., le mouvement d’ascension sociale que connaît un périmètre urbain sujet à rénovation risque fort d’évincer les habitants de souche. Pas assez aisés le plus souvent pour régler des tarifs locatifs en hausse, qui répercutent eux-mêmes la plus-value apportée au quartier, ils sont contraints d’émigrer dans les quelques rares zones encore accessibles, parfois loin en dehors de Bruxelles  [6][6]  Cf. notamment M. VAN CRIEKINGEN, « Que deviennent....

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Enfin, dans le parc public, on observe un défaut d’appropriation des logements par leurs occupants. Transmise parfois dans un état discutable au locataire, l’habitation sociale, singulièrement si son architecture est quelque peu fruste et répétitive, ne suscite guère l’identification, il est vrai. Et ce, d’autant plus que les gestionnaires n’admettent que rarement une transformation du bâti, même mineure, de la part du preneur. Incapable dès lors de configurer à son image l’habitation sociale qui lui est imposée, ce dernier ne fait pas sien son lieu de vie. Partant, il peut arriver à certains locataires de se déresponsabiliser et, rapidement, de désinvestir leur logement, tant matériellement (dégradations) qu’affectivement.

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Toujours dans le domaine de l’habitat social, on peut mettre en lumière les résistances, souvent extrêmes, soulevées par les riverains confrontés à des projets d’érection de logements sociaux. Ces mouvements de protestation ne sont pas toujours à assimiler à du pur « nimbysme ». Dans certains cas, les ensembles projetés sont en rupture avec l’environnement bâti et le quartier et, du reste, leur conception s’est faite en l’absence de concertation avec les habitants  [7][7]  Cf. notamment N. BERNARD, « Le logement social à Bruxelles :.... En tout état de cause, les constructions du passé ont été suffisamment destructrices du cadre de vie urbain pour qu’on s’abstienne, aujourd’hui, d’exercer une vigilance critique de bon aloi. En définitive, entre défenseurs du logement public et habitants, actuellement, c’est trop souvent la césure, nimbée de méfiance.

2. LA COOPÉRATIVE

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En 2002, l’Organisation internationale du travail définissait officiellement la coopérative comme une « association autonome de personnes volontairement réunies pour satisfaire leurs aspirations et besoins économiques, sociaux et culturels communs au moyen d’une entreprise dont la propriété est collective et où le pouvoir est exercé démocratiquement  [8][8]  Recommandation 193 concernant la promotion des coopératives,... ».

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Dans le passé, la figure de la coopérative a surtout essaimé dans les secteurs de l’agriculture, de la pharmacie, de l’épargne, de l’assurance, de la consommation courante, etc.  [9][9]  Dans la nomenclature officielle des coopératives promue... Le logement, pour sa part, ne s’est guère prêté à cette forme de société.

2.1. LA COOPÉRATIVE EN DROIT BELGE

2.1.1. Les principes fondateurs

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Historiquement, les principes fondateurs du mécanisme de la coopérative sont multiples.

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Au soubassement, on trouve d’abord l’idée suivant laquelle cette forme de société commerciale vise non un bénéfice patrimonial pour ses actionnaires, mais un intérêt collectif, celui de la coopérative elle-même. « La coopérative a une origine anticapitaliste », n’hésite pas à déclarer le tribunal de commerce de Bruxelles, en ce que « les adhérents d’une véritable coopérative s’associent non pour faire fructifier leurs capitaux, mais pour satisfaire, dans de meilleures conditions, des besoins économiques communs par la suppression des intermédiaires  [10][10]  Comm. Bruxelles, 9 décembre 1999, Jurisprudence en... ».

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Du reste, la société n’appartient pas à des investisseurs extérieurs, mais aux usagers eux-mêmes, qui sont les preneurs de parts, attendu que des non-usagers ont été amenés par la suite à devenir sociétaires également  [11][11]  C’est ainsi que, dans les coopératives de logement,.... Et, concrètement, ces usagers sont qui les consommateurs (dans les coopératives de consommation), qui les producteurs (coopératives agricoles par exemple), qui les épargnants (dans les coopératives de crédit), etc. « Ils investissent ensemble pour consommer ensemble, travailler ensemble, valoriser leur production ensemble », etc.  [12][12]  S. MERTENS, « Une explication théorique à l’existence...

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On le voit, cette propriété d’un genre nouveau ne se conçoit toutefois pas ut singuli ; il lui préexiste un projet, qui en constitue la raison d’être. C’est en effet parce qu’ils se sentent soudés par une problématique commune que les sociétaires décident de collectiviser en quelque sorte leur rapport à la propriété. Les coopérateurs « se rassemblent sur la base d’une identité collective ou d’une conscience de communauté de destin pour inventer des réponses à des besoins qu’ils éprouvent de manière analogue  [13][13]  J. DEFOURNY, M. SIMON et S. ADAM, Les coopératives... ».

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La formule de la coopérative, par ailleurs, est imprégnée d’une véritable exigence de contrôle démocratique  [14][14]  Il ne s’agit néanmoins pas d’une exigence légale.... puisque chaque associé a droit à une voix au minimum à l’assemblée générale (avec modulation possible de nombre de voix en fonction du nombre de parts, sous réserve d’une limitation éventuelle du droit de vote pour les « gros » détenteurs de parts), laquelle assemblée générale, par ailleurs, désigne le conseil d’administration. On tend, en d’autres termes, à l’égalité entre actionnaires.

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Au sein d’une coopérative, enfin, le capital n’est rémunéré que par un intérêt limité, dans une optique de réinvestissement de l’éventuel bénéfice dans le projet. Et, en ce qui concerne le « surplus », il doit être susceptible d’être ristourné aux associés à proportion de leur volume de transactions menées avec la coopérative [15][15]  Cf. infra., ce qui matérialise emblématiquement la « double qualité » d’usager et de sociétaire  [16][16]  M. COIPEL, « Introduction », Non marchand. Management,.... En tout état de cause, la revente des parts s’opère à la valeur nominale.

2.1.2. L’inscription initiale dans les réglementations

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Toutefois, à l’occasion de son inscription dans des réglementations, le concept de coopérative, coulé dans une loi pour la première fois le 18 mai 1873 a très nettement perdu de sa dimension sociale  [17][17]  À preuve ou à témoin, la définition que donne de la.... Le législateur a occulté cet aspect-là de la coopérative pour n’en retenir que le caractère informel et spontané, concrétisé par la variabilité du nombre de sociétaires ; il en résulte fatalement une législation qualifiée de « très minimale  [18][18]  B. LEVESQUE et D. COTE, « Le changement des principes... ». Du reste, le législateur a fait le choix – a priori étonnant – de ranger le concept de coopérative au sein du régime propre aux sociétés commerciales, ce qui n’ira pas sans conséquence. En fait, vu la tournure politique socialisante qu’avait prise l’essor du mouvement associatif au 19e siècle en Belgique, et craignant d’amplifier encore ce mouvement, l’État s’est employé à glisser la forme de la coopérative dans le carcan des sociétés commerciales, tout en prenant soin de l’ouvrir à tous, et pas aux ouvriers exclusivement, par l’effet de conditions de création extrêmement lâches. « Ceci explique qu’une législation d’inspiration sociale ait été dotée d’un cadre légal très libéral », expliquent Agnès Mathis et Christine Mattheeuws  [19][19]  A. MATHIS et C. MATTHEEUWS, « Les principes coopératifs....

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« Il ne faut pas confondre l’objet social de la société avec son but », explique à cet égard le tribunal de commerce de Bruxelles. « Il est permis à une société coopérative d’avoir un but social, idéologique, politique, humanitaire, culturel. […] Ce but ne peut cependant constituer l’objet de la société. La société coopérative ne peut avoir pour objet que de faire des actes de commerce  [20][20]  Comm. Bruxelles, 9 décembre 1999, Jurisprudence en.... »

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De propriété collective, en revanche, il n’est pas fait mention par exemple, et encore moins de la nature du projet qui sous-tend le recours à cette formule juridique. Le régime juridique associé à la coopérative a été décliné par le législateur sur un mode éminemment souple. Et cette souplesse ne concerne pas que la formation de la société (faiblesse – ou absence même – du capital minimum, pas de responsabilité spécifique des fondateurs, pas d’obligation de recourir à un acte notarié pour rédiger les statuts ni d’élaborer un plan financier, pas d’exigence de libération du capital, etc.) ; elle bénéficie également aux règles de gestion et d’organisation de la coopérative (variation du capital sans modification des statuts, responsabilité des administrateurs limitée, etc.)

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Tout a été fait, manifestement, pour favoriser au maximum le développement de ce mécanisme. Et, aujourd’hui encore, la définition qu’en donne la loi se focalise – et se limite – sur le capital variable de cette forme de société (« la société coopérative est celle qui se compose d’associés dont le nombre et les apports sont variables  [21][21]  Art. 350 du Code des sociétés porté par la loi du 7 mai 1999,... »), caractéristique, il est vrai, passablement singulière  [22][22]  Cf. infra.. Nul n’est donc besoin d’un acte authentique pour passer ces opérations, ce qui fait de la coopérative une institution éminemment ouverte et évolutive, les associés pouvant entrer et sortir à discrétion.

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Et, en tout état de cause, les quelques vestiges restants de l’esprit coopératif (comme le principe démocratique « un homme, une voix ») ont été pourvus, dans la loi du 18 mai 1873, d’un caractère simplement supplétif, autorisant dès lors les associés à y déroger par les statuts, ce que d’aucuns n’ont pas manqué de faire.

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Ensuite de quoi, de nombreux entrepreneurs, attirés par le caractère ni rigide ni onéreux de la constitution d’une coopérative, et totalement dépourvus par contre de « l’esprit coopératif » du début, ont fait un emploi massif de cette forme de société, non sans détourner l’instrument de sa finalité – sociale – originaire. En s’inscrivant artificiellement dans le schéma de la coopérative, il s’agissait par là, avant tout, d’échapper au protocole plus « lourd » présidant à la création des autres types de sociétés commerciales. Cette manœuvre d’évitement s’indiquait d’autant plus que s’alourdissaient dans le même temps les critères et conditions afférents à ces dernières (sociétés anonymes, sociétés de personnes à responsabilité limitée…)  [23][23]  Triplement du capital minimum pour les sprl par e....

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Conséquence inévitable : on observe dans les années quatre-vingt un véritable « raz de marée  [24][24]  A. MATHIS et C. MATTHEEUWS, « Les principes coopératifs... » de coopératives, dont le nombre a, il est vrai, littéralement décuplé en une décennie  [25][25]  De 3928 en 1980 à 32960 en 1990. On est à 40000 aujourd’hui,.... Les instances ont été alors confrontées à un nombre important de faillites de coopératives, en raison notamment de l’exiguïté du capital de départ.

2.1.3. Une triple réaction législative

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Face à cette situation, étalée dans le temps, les autorités ne sont cependant pas restées sans réaction ; celle-ci s’échelonne en trois jalons.

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D’abord a été porté dès 1955 sur les fonts baptismaux le Conseil national de la coopération [26][26]  Loi du 20 juillet 1955 portant institution d’un Conseil..., chargé de faire le « tri » entre les différentes coopératives sur le marché et de permettre aux coopératives « authentiques » d’affirmer leur différence, en les dotant d’un agrément spécifique. C’est que « les principes coopératifs n’ont pas été repris par le législateur comme condition au choix de la forme coopérative », rappelle le tribunal de commerce de Bruxelles. « Des sociétés de capitaux exemptes de tout esprit coopératif peuvent prendre une forme coopérative. Le maintien de la forme coopérative n’implique donc pas nécessairement le respect des principes coopératifs  [27][27]  Comm. Bruxelles, 9 décembre 1999, Jurisprudence en.... »

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Seules bénéficient du parrainage du CNC les coopératives dont les statuts et le mode de fonctionnement se révèlent « conformes aux principes coopératifs » ; elles doivent, concrètement, prévoir  [28][28]  Art. 5, al. 2, de la loi du 20 juillet 1955. :

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Quels avantages, au final, obtient la coopérative qui accède à ce statut ? Ceux-ci sont divers, mais essentiellement situés dans l’orbite fiscale et sociale ; ils concernent, principalement, le précompte mobilier  [36][36]  Art. 21, 6°, du Code des impôts sur les revenus., le tarif de l’impôt des sociétés  [37][37]  Art. 215, al. 3, 1°, 2° et 4°, du Code des impôts..., la sécurité sociale des travailleurs pour les administrateurs  [38][38]  Art. 3, 1°, de l’arrêté royal du 28 novembre 1969 pris..., etc.

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Las, seuls 2% des coopératives existantes [39][39]  J. DEFOURNY, M. SIMON et S. ADAM, Les coopératives... (ou encore, suivant les sources, 540 coopératives sur les 19000 existantes en Belgique  [40][40]  J. BEDDEGENOOTS, « Le Conseil national de la coopération :...) ont, à l’heure actuelle, demandé et décroché ce brevet d’authenticité, et les bénéfices y attenants. « Les avantages ne sont apparemment pas assez convaincants », avance un membre du Conseil, qui pointe également une méconnaissance de ce système d’agréation  [41][41]  Ibidem, p. 45..

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En 1991, le législateur décide de remanier le régime de la coopérative  [42][42]  Art. 141 et s. des lois coordonnées du 30 novembre 1935 sur.... Pour prévenir les faillites, il lui importait entre autres de renforcer le montant minimum du capital fixe initial  [43][43]  Arrêté aujourd’hui à 18500 euros., ce qui a fait quelque peu se rapprocher la coopérative  [44][44]  Du moins la coopérative à responsabilité limitée. de la SPRL. Et, par ailleurs, la rigueur caractérisant le régime d’incessibilité des parts aux tiers, conçu à l’origine pour éviter que soient circonvenus les critères d’admission des sociétaires, a fait l’objet d’un assouplissement  [45][45]  Cf. art. 362 du Code des sociétés..

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De nombreuses spécificités n’en ont pas moins subsisté, comme la grande liberté statutaire  [46][46]  Cf. entre autres les art. 367 (« Sauf disposition..., l’absence d’obligation de recourir à un acte authentique pour constituer la société  [47][47]  Pour la coopérative dite à responsabilité illimitée,... ou encore la variabilité de la partie non fixe du capital  [48][48]  Ici, nul minimum n’est requis. Cette partie non fixe... (en fonction de l’arrivée ou du départ de coopérateurs)  [49][49]  Art. 350 du Code des sociétés., toujours sans intervention obligatoire du notaire  [50][50]  Si, en revanche, c’est le capital fixe qui évolue,... ni intervention de l’assemblée générale  [51][51]  Sauf si les statuts prévoient une telle intervention.... La loi n’a pas intégré les critères d’agrément promus par le Conseil national de la coopération, de sorte que la « réforme belge de 1991 qui visait à mettre fin à l’utilisation abusive du régime souple des coopératives  [52][52]  B. LEVESQUE et D. COTE, « Le changement des principes... » reste en quelque sorte inachevée. Toujours rivée manifestement à une approche utilitariste, la réforme n’a pas promu une réelle dynamique associative dans la sphère des sociétés commerciales.

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L’introduction en 1995 dans le droit belge de la formule de la société dite à finalité sociale, qui peut s’appliquer à l’ensemble des sociétés commerciales, dont la coopérative  [53][53]  À l’exception, depuis leur introduction dans notre..., entend restaurer une certaine continuité avec le souffle des origines  [54][54]  Art. 164bis et s. des lois coordonnées du 30 novembre 1935 sur.... « Les sociétés à finalité sociale n’ont par exemple pas pour finalité première de rémunérer le capital, mais d’affecter leurs profits à une finalité sociale, qui peut être l’aide aux exclus, le soutien de projets de développements dans le tiers-monde, etc. », expose ainsi le tribunal de commerce de Bruxelles  [55][55]  Comm. Bruxelles, 9 décembre 1999, Jurisprudence en....

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Ces sociétés commerciales d’un type alors inédit « ne sont pas vouées à l’enrichissement de leurs associés », prescrit la loi, et leurs statuts doivent notamment  [56][56]  Art. 661, al. 1er, du Code des sociétés. :

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  • stipuler que les associés ne recherchent qu’un bénéfice patrimonial limité, voire aucun bénéfice patrimonial ;

  • définir de façon précise le but social auquel sont consacrées les activités visées dans leur objet social ;

  • déterminer la politique d’affectation des profits conforme aux finalités internes et externes de la société, conformément à la hiérarchie établie dans les statuts de ladite société ;

  • prévoir que nul ne peut prendre part au vote à l’assemblée générale pour un nombre de voix dépassant le dixième des voix attachées aux parts ou actions représentées (ce pourcentage étant porté au vingtième lorsqu’un ou plusieurs associés ont la qualité de membre du personnel engagé par la société) ;

  • indiquer, lorsque la société procure aux associés un bénéfice patrimonial direct limité, que le bénéfice distribué à ceux-ci ne peut dépasser le taux d’intérêt fixé par le Roi (6 %).

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L’avantage de ce statut réside, pour une large partie, dans la possibilité octroyée à la coopérative de s’insérer dans les circuits de l’économie sociale et, le cas échéant, de bénéficier des subsides y afférents  [57][57]  Cf. sur ce sujet notamment D. D’HULSTERE et J.-P.....

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Sur le plan de son effectivité, enfin, soulignons que la loi de 1995, conçue de manière généraliste, se combine en pratique avec la formule de la coopérative principalement, puisque 84% des sociétés à finalité sociale relèvent effectivement de ce dernier statut  [58][58]  J. DEFOURNY, M. SIMON et S. ADAM, Les coopératives..., pour un succès global qui doit malheureusement être qualifié de « relatif  [59][59]  Ibidem, p. 64. ».

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Certes, le mouvement coopératif « reste vivace et continue à apporter une contribution non négligeable à l’économie sociale  [60][60]  M. COIPEL, « Introduction », Non marchand. Management,... » ; difficile toutefois de se départir de l’impression qu’il reste, en ce domaine, un important potentiel – non utilisé – à exploiter. Au global, le « taux de pénétration » reste éminemment limité puisqu’une société sur mille, seulement, est une coopérative ou une société à finalité sociale en Belgique  [61][61]  S. MERTENS, « Une explication théorique à l’existence.... En cause notamment, le régime juridique associé à la coopérative par le droit belge ne traduit que très imparfaitement les idéaux au fondement de cette formule. À preuve ou à témoin, les « vraies » coopératives n’ont jamais connu une croissance débridée chez nous, à la différence de ce que l’on peut observer chez nos voisins  [62][62]  W. VAN OPSTAL, « Les coopératives en tant que levier....

2.2. LA COOPÉRATIVE ET LE LOGEMENT SOCIAL

2.2.1. La coopérative, base de l’essor du logement social

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S’il est un domaine où la figure de la coopérative a pu prospérer en Belgique, c’est celui de l’habitat social. Certes, les premières cités sociales sont antérieures à la naissance des coopératives d’habitants, mais ces dernières ne sont pas moins à l’origine du fort développement du concept de logement social, encore balbutiant au lendemain de la Première Guerre. Le besoin en nouveaux logements était plus que pressant (en habitations abordables financièrement bien davantage encore) et, dans ce cadre, la coopérative de logement social a apporté une contribution essentielle à ce vaste effort de reconstruction. Une demi-douzaine d’ensembles de logements sociaux sortent ainsi de terre à Bruxelles, sur le modèle de la cité-jardin anglaise.

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Le scénario, à chaque fois, est identique, peu ou prou. Appel est tout d’abord fait à des membres d’une communauté particulière (corporation professionnelle, fonctionnaires, cercle culturel, prisonniers de guerre, milieu syndical…) en vue de souscrire des parts de coopérateur et, ainsi, devenir partie prenante à une téméraire entreprise de construction de logements qui a pour théâtre la lisière verte de la capitale  [63][63]  Cette vaste entreprise de rassemblement des sociétaires.... Généralement, le public visé, et recruté, émarge plutôt à la classe laborieuse, la part minimale de sociétaire ayant en effet été fixée à des niveaux très acceptables  [64][64]  L’équivalent de six mois de loyer tout de même, en.... De leur côté, les pouvoirs publics entrent également dans le capital, l’État et la province souscrivant 20 % des parts chacun  [65][65]  L’extension ultérieure de la société coopérative et....

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Ces coopérateurs prennent l’initiative de déserter les communes centrales, surpeuplées et paupérisées, pour s’implanter dans des zones vierges encore à construire, dépourvues de tout équipement collectif et de commerces. Ce mouvement répondait aussi à des considérations hygiénistes et moralisatrices.

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Les nouvelles formes d’habitat sont des laboratoires techniques (procédés de construction inédits, architecture audacieuse) et sociaux (mise en commun des charges  [66][66]  Par solidarité, l’habitant d’une maison orientée plein..., autogestion, etc.).

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Et il ne s’agissait pas simplement de « loger » les démunis ; il fallait, plus fondamentalement, les insérer dans une vie sociale, à créer de toutes pièces. Certes, nombre de ces projets communautaires ont avorté, faute de moyens ; il n’en demeure pas moins que les cités comptent souvent, en vue de fédérer les habitants-coopérateurs autour d’événements ponctuels, festifs ou non, qui un « entre civique », qui une salle culturelle polyvalente, qui une école, qui une bibliothèque, qui une infrastructure sportive, qui encore un « centre d’éducation physique et morale  [67][67]  Cf. pour une illustration W. VAN MIEGHEM, « La cité-jardin... ». Le tout, dans une optique de « perfectionnement moral et intellectuel des habitants  [68][68]  P. MUYLLE, « Le rôle des coopératives d’habitat en... ».

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En tout cas, ceux qu’on tenait pour des aventureux au moment de leur départ pour la ceinture verte s’avèrent au final être des privilégiés, qui bénéficient tout à la fois d’un jardin individuel – luxe insigne pour l’époque – et d’une vie de quartier extrêmement conviviale et intégrée, le tout à des conditions financières plus qu’avantageuses. Ces implantations étaient loin d’être applaudies par les autorités locales, lesquelles considéraient avec une singulière défaveur l’intrusion de ces « ouvriers » dans des périmètres quasi champêtres qu’elles destinaient à des développements plus bourgeois et bucoliques. Il n’était ainsi pas rare de voir des instances municipales multiplier les obstacles et, par exemple, opposer une grande force d’inertie aux travaux de voirie, d’infrastructure ou d’équipement  [69][69]  M. SMETS, L’avènement de la cité-jardin en Belgique.....

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Dans les cités, certaines des maisons étaient proposées à la location, d’autres, moins nombreuses, étaient mises en vente, mais toujours à des coopérateurs. Dans tous les cas, les habitants se voyaient convier à des assemblées générales régulières où, une fois par an au minimum, occasion leur était donnée de participer aux décisions. Et la constitution, par élection le plus souvent, au sein de ces larges enceintes, de structures exécutives et opérationnelles plus réduites (conseil d’administration, bureau) n’a nullement mis à néant l’engagement citoyen de la « masse », dans un premier temps à tout le moins.

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Eux-mêmes locataires, les administrateurs avaient une connaissance fine et une vision précise des problèmes qui se posaient dans la cité ; la gestion de l’ensemble n’en était que plus réactive, et l’information circulait de manière nettement plus fluide qu’aujourd’hui.

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Agréées par la Société nationale des habitations et logements à bon marché, ces sociétés coopératives n’étaient qu’en partie financées par elle. Pour parvenir nonobstant à ériger les équipements collectifs, non pris en charge par le pouvoir subsidiant qui n’y voyait aucune espèce d’utilité, les coopératives rivalisaient d’imagination. C’est, pour certaines, en aliénant une fraction de leur parc immobilier à des personnes extérieures, et, surtout, au prix du marché, qu’elles dégageaient les moyens nécessaires, là où d’autres préféraient concevoir dès le début des espaces commerciaux qu’elles mettaient en location une fois achevés. Il fallait bien, de toute façon, recréer des morceaux entiers de ville dans ces zones coupées du monde à l’origine.

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En tout état de cause, la coopérative se refusait, pour des raisons aussi bien budgétaires que d’implication de l’habitant dans son cadre de vie, à livrer des logements « clef sur porte », entièrement aboutis. Il appartenait dès lors à chaque coopérateur, qu’il soit propriétaire ou, même, locataire  [70][70]  Même s’il ne dispose nullement d’un droit de propriété..., de prendre sur lui pour achever son chez-soi, l’équiper et y apporter les dernières finitions (peinture, revêtement au sol, tapissage). Et, par la suite, le sociétaire était invité, en contrepartie de la modicité du loyer, à assumer lui-même une série d’opérations de menu entretien, la coopérative assumant, pour sa part, les réfections lourdes  [71][71]  Notons toutefois que le locataire guère versé en bricolage,....

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Plus globalement, le fait d’être propriétaire d’une fraction de l’ensemble immobilier forgeait chez le sociétaire, détenteur de parts, un sentiment particulier de responsabilité à l’égard de l’environnement bâti, dont il était enclin alors à veiller à la bonne maintenance.

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En termes de solidarité, au-delà des activités communautaires organisées sur les sites, on observait une entraide mutuelle informelle, qui trouvait particulièrement à s’exprimer lors des opérations d’aménagement intérieur à réaliser par chaque habitant (prêt de matériel, coups de pouce, soutien technique, etc.).

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Par ailleurs, certaines sociétés de logement ont mis en place un système de chauffage collectif en vue, à la fois, de rationaliser les coûts et de les répartir plus équitablement, sans tenir compte linéairement de la consommation individuelle de chacun.

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Des sociétés ont aménagé des projets orientés vers des publics plus défavorisés, comme des appartements spécialement configurés pour handicapés, auxquels une assistance 24h/24 est assurée. Plusieurs coopératives ont créé un « fonds » financier destiné à venir en support des locataires nécessiteux ; en les aidant à résoudre des difficultés passagères, on les maintenait, in fine, dans la cité. Enfin , les coopérateurs qui revendaient leurs parts devaient renoncer à une plus-value intégrale ; parfois même, ils ne touchaient que le montant nominal de départ, en dépit des investissements, parfois lourds, réalisés dans le bien. La chose, à bien y regarder, n’a rien de surprenant dans la mesure où l’essence de la coopérative consiste précisément à soustraire le bâti aux appétits spéculatifs et, par voie de conséquence, à maintenir l’accès au logement à des niveaux financiers raisonnables, ce qui permettra de continuer à viser un public peu en fonds.

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Cette solidarité entre coopérateurs avait quelque chose de plus ou moins spontané dès lors que, comme déjà dit, les sociétaires étaient recrutés dans des milieux déjà intégrés et homogènes ; les affiliations et connivences nouées au sein des sphères professionnelle, politique, syndicale ou encore culturelle trouvaient des prolongements naturels à l’intérieur de la cité.

2.2.2. Le lent déclin de l’esprit coopératif dans le logement social

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Pour toutes les coopératives mises en place dans les années 1920, la Seconde Guerre mondiale a constitué une véritable rupture. Certes, la vie a repris ses droits, mais le ressort s’était en quelque sorte cassé.

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Par ailleurs, cet isolement par rapport au centre urbain, qui soudait les habitants et leur faisait adopter des logiques d’identité collective et de défense mutuelle, s’est réduit à mesure que la ville mordait sur sa périphérie verte, jusqu’à absorber ces anciens bocages. En même temps que s’établissait cette continuité géographique s’est estompé un sentiment d’appartenance à un projet particulier de vie. Et, avec la ville qui vient à la coopérative, c’est aussi une offre extérieure en services et loisirs qui exerce une rude concurrence aux infrastructures culturelles et sportives de la cité.

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Parallèlement, l’essor des moyens de communication a accéléré ce désenclavement, tandis que l’apparition de la télévision achevait de modifier l’attitude face au temps libre, désormais plus individuel  [72][72]  Alors que, à ses débuts, la télévision dynamisait.... Enfin, les chocs pétroliers successifs ont eu raison des quelques systèmes de chauffage collectif, chaque ménage ayant tenu à gérer seul sa consommation énergétique, en vue d’en maîtriser le coût.

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La dilution de l’esprit coopératif doit naturellement aussi à la refonte du régime locatif social qui, à ses débuts, autorisait la reprise du bail par les héritiers. De père en fils, la maison se transmettait alors et, avec elle, un peu du génie coopératif des débuts. Dès lors que, pour des raisons d’équité somme toute, légitimes, le pouvoir subsidiant a tenu à mettre l’ensemble des candidats sur le même pied, il n’y avait plus aucun motif d’admettre un tel droit de “préemption” familial, d’autant moins que le bien n’est pas nécessairement adapté physiquement à la composition du ménage de l’héritier et que, surtout, celui-ci a peut-être atteint un degré d’aisance matérielle qui ne justifie plus la faveur d’un logement bon marché. Devenu intuitu personae, le contrat de bail s’éteint aujourd’hui à cause de mort.

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Cependant, même du temps de la transmissibilité du bail, la relève des premiers coopérateurs ne se faisait pas sans mal, les descendants n’étant pas toujours animés par la conviction de leurs aînés.

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De manière générale, le système des coopératives n’a jamais bénéficié de l’encadrement de législations spécifiques en matière de logement social ; fondu dans les réglementations existantes du fait de la subsidiation publique – fût-ce partielle – dont il bénéficie, le mécanisme coopératif en Belgique n’a pas trouvé dans ce carcan juridique uniforme les conditions propices à son plein épanouissement.

70

Par ailleurs, rendue nécessaire par la complexification des problèmes à régler au sein de la cité, la professionnalisation du « bureau » des coopérateurs chargés, par délégation de l’assemblée générale, de gérer le quotidien, s’est traduite par un désinvestissement de l’assemblée générale, réduite à une simple formalité légale. De manière générale, les habitants s’en remettent très largement à ceux qu’ils ont élus. Il n’y a, au final, que dans certains immeubles collectifs qu’une sorte d’autogestion a perduré. Dans la ligne, la présence au sein des ensembles de logements sociaux d’habitants non coopérateurs a progressivement distendu le lien qui unissait les habitants.

71

Plus généralement, le profil de l’habitant dans une coopérative s’est modifié ; avec l’amélioration des conditions de vie, une classe moyenne s’est progressivement substituée au public ouvrier des débuts. Certains ensembles d’ailleurs, d’une qualité patrimoniale et architecturale remarquable, comme en atteste le classement dont ils font l’objet, sont particulièrement prisés par une classe sociale aisée.

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De manière générale, les autorités de l’époque, alarmées sans doute par l’indépendance grandissante prise par les coopératives aussi bien que par le caractère onéreux de ces initiatives, ont refusé d’amplifier l’expérience des cités-jardins. Au lendemain de la Seconde Guerre mondiale, de nouvelles sociétés de logement social se constituent sous forme de coopérative, mais dans un contexte radicalement changé : la logique de type communautaire ou solidariste ne figure plus (ou figure moins) au soubassement de cette entreprise. Par surcroît, la reconstruction du bâti s’avère moins impérieuse qu’au sortir du premier conflit mondial. Il s’agit, avant tout, d’aménager des solutions de logement abordables financièrement ; progressivement, des considérations d’ordre économique se sont imposées à la (semi-) collectivité des débuts.

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Le concept même de cité perd de sa consistance dans la mesure où le caractère « village à la campagne » s’est fortement estompé avec l’extension de la ville, en même temps que les audaces architecturales. La conséquence n’est pas qu’esthétique : difficile, dans un « ensemble » où rien ne distingue les habitations sociales des logements ordinaires et où celles-ci sont dispersées, disséminées dans le tissu urbain, de se sentir lié par une quelconque appartenance. Le sentiment de faire partie d’une collectivité décline immanquablement avec l’éloignement physique des habitants et l’absence d’infrastructures à usage collectif et, partant, d’activités organisées. L’heure n’est définitivement plus à l’utopie en marche ; elle est au pragmatisme  [73][73]  J. DEBUNNE et al., « Quel avenir pour les coopératives ? »,....

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À dire vrai, et le fait est éloquent, l’esprit coopératif n’a jamais intégralement disparu puisqu’on peut encore trouver, au sein de ces coopératives de la seconde vague, des lavoirs publics, des salles des fêtes, des garderies d’enfants, des consultations pour nourrissons, etc. Globalement, toutefois, les concepteurs de ces coopératives « nouvelle formule » n’ont pas, à l’inverse de leurs prédécesseurs, fait des équipements collectifs la raison d’être des cités ; du reste, il n’en existe aucun d’envergure.

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Par ailleurs, même lorsque les assemblées générales ne connaissaient plus que des audiences confidentielles, il se trouvait toujours des coopérateurs résolus à prendre en charge, de manière collective, des questions particulières. Plus spécifiquement, la participation des habitants a évolué et changé d’objet : elle s’exprime moins de façon instituée et organisée, dans l’utilisation d’équipements collectifs par exemple, lesquels, de toute façon, sont en voie de raréfaction, que de manière plus informelle et ponctuelle, sur des points particuliers du devenir concret de la cité (sécurité, mobilité, qualité de vie, etc.). À cet égard, l’émergence des réflexions de type environnementaliste a constitué un aiguillon précieux en même temps qu’un catalyseur d’énergies retrouvées. L’infrastructure comme telle n’est plus le vecteur exclusif de l’implication des coopérateurs, son creuset naturel  [74][74]  Cf. entre autres G. VANDERHULST, « Habiter autrement.....

2.3. ILLUSTRATIONS ACTUELLES EN BELGIQUE ET EN ITALIE

2.3.1. En Belgique

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La coopérative est en train de revenir au sein de la sphère du logement, notamment à Bruxelles (LivingStones et Emma) et à Liège (Les Tournières)  [75][75]  Cf. par ailleurs W. VAN MIEGHEM, « Devenir propriétaire.... De manière générale, on recense deux schémas-types de coopératives dans le domaine du logement : les coopératives d’habitants d’une part (où, comme dans les quelques cités sociales concernées, les locataires gèrent et administrent eux-mêmes leur habitat) et, de l’autre, les coopératives de construction/rénovation, auxquelles émargent les exemples présentés maintenant  [76][76]  Cf. notamment J.-M. COEN, Le logement coopératif..... Dans les deux cas, il ne s’agit pas de coopérative d’usagers, mais bien d’investisseurs.

77

Traditionnellement cantonnées dans la gestion sociale de biens locatifs à elles confiés par des propriétaires privés, trois agences immobilières sociales  [77][77]  Les agences immobilières sociales sont, schématiquement,... bruxelloises  [78][78]  Baita, Iris et Quartiers. ont résolu en 2005 de se regrouper et de former une entité vouée à l’achat d’immeubles, à des fins de location toujours. Si elles se sont résolues à acquérir des biens, c’est à la fois pour pouvoir conserver la maîtrise à long terme sur le bien, freiner les hausses de loyer et, partant, les logiques spéculatives, et se soustraire à d’éventuelles velléités de retrait du système de la part du propriétaire. Par ailleurs, les AIS ne disposent pas individuellement d’un ancrage pécuniaire suffisamment solide pour assumer des opérations lourdes d’achat-rénovation-location, ce qui militait en faveur d’un regroupement.

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Ces AIS ont décidé de couler le nouvel organisme sous la forme de coopérative (nommée LivingStones). Les avantages escomptés de cette formule juridique sont multiples  [79][79]  B. MASSART, « L’associatif propriétaire de logements,.... Ainsi, l’apport financier de sociétaires qui, vu le caractère social du projet, acceptent de ne recevoir qu’un retour limité sur investissement se révèle crucial pour mettre sur pied un tel programme. Et, parmi ces preneurs de parts, on trouve, outre les trois agences immobilières sociales fondatrices, divers acteurs privés, personnes physiques ou morales  [80][80]  Arcopar, Netwerk Vlaanderen, Hefboom.. En tout état de cause, les statuts auxquels ils souscrivent leur interdisent de se retirer pendant quinze ans.

79

Pour rendre son projet viable financièrement, LivingStones veille à inscrire son action dans le volet 2 des contrats de quartier (cf. infra), lequel permet à divers opérateurs d’acquérir des terrains à un tarif nettement inférieur à leur valeur réelle. Elle recourt, par ailleurs, aux primes à la rénovation de la Région de Bruxelles-Capitale ainsi que, le cas échéant, aux subsides de la Politique des grandes villes. Enfin, la coopérative a pu compter, pour un projet au moins (Helmet), sur le concours de la commune de Schaerbeek, qui lui a concédé un terrain sur le mode du droit de superficie.

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Si, en guise de conclusion, le recours à la formule de la coopérative permet de réunir des capitaux plus ou moins aisément, le statut d’asbl, en revanche, s’avère plus indiqué pour décrocher des subsides publics. « C’est pour cette raison qu’une asbl est souvent créée parallèlement à une coopérative », observe Gert Van Snick  [81][81]  G. VAN SNICK, « Présentation de LivingStones », Art.....

81

À Liège, la coopérative à finalité sociale Les Tournières développe son objet social depuis 2003. Celui-ci s’articule autour de l’achat de bâtiments aux fins de les rénover, avec l’aide de la Région wallonne [82][82]  À titre de subsides pour des logements de transit..., et de les mettre, pour partie, à disposition d’associations actives dans le secteur culturel et social, le solde étant affecté à du logement à loyer modéré ou même normal, en compensation du manque à gagner du logement social. Par delà, ce groupement vise plusieurs objectifs : offrir des logements bon marché, promouvoir des affectations mixtes habitat-activités culturelles, réhabiliter des quartiers disqualifiés, instiller un esprit participatif au sein des locataires, favoriser l’insertion sociale par l’emploi via les travaux de rénovation, etc.

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En règle générale, la visée sociale de la coopérative gagne le propriétaire-vendeur, dont l’expérience montre qu’il est alors enclin à diminuer son tarif, parfois jusqu’à 25 %  [83][83]  « En général, les propriétaires sont sensibles à notre.... Dans une optique d’autofinancement, la revente de certains biens avec bénéfice n’est pas totalement exclue.

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Ici aussi, la forme de la coopérative s’est imposée  [84][84]  Même si, pour être éligible aux subsides publics afférents.... On compte actuellement 175 coopérateurs (avec une part nominale de 250 euros  [85][85]  Pour valorisation totale s’élevant à 300000 euros) et, si le principe « une part, un vote » est d’application, ledit droit de vote de chacun des coopérateurs à l’assemblée générale est limité au dixième du nombre total des parts (au vingtième si l’associé est membre du personnel des Tournières). Les coopérateurs peuvent reprendre leurs parts, mais à la valeur nominale. À noter également que 50 % des parts achetées l’ont été par des acteurs institutionnels privés et publics. Relevons, enfin, que le preneur de parts est libre, au moment de la souscription, de spécifier l’affectation de son argent, dont la destination sera alors dédiée, qui à l’acquisition de tel terrain, qui à l’aménagement de tel bâtiment, etc.

2.3.2. En Italie

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Le schème coopératif a trouvé en Italie un terreau propice à son épanouissement. C’est, essentiellement, dans le domaine du « squat » qu’il a trouvé son lieu d’émergence, au milieu des années 1990. Lassées de chasser des bâtiments communaux les occupants « illégaux » qui s’empressaient d’investir aussitôt d’autres biens publics abandonnés, les autorités régionales romaines ont décidé d’inverser le problème. La région du Latium a décidé en 1998 de légaliser ces occupations précaires pour en exploiter les potentialités. La présence de chancres constitue en effet, outre un repère urbain disgracieux, un facteur de délabrement du quartier par effet de contagion. Aussi les instances romaines autorisent-elles désormais les occupants précaires à demeurer dans un bien public abandonné, à la condition expresse qu’ils rénovent eux-mêmes les logements individuels, étant entendu que la réfection de l’enveloppe extérieure du bâtiment (murs, toiture) ainsi que des parties communes (halls, escaliers, éventuels ascenseurs) revient, elle, aux pouvoirs publics. S’instaure à cette occasion une répartition équitable des charges, dans un objectif partagé : la réaffectation d’un bien précédemment improductif.

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Pour mener les substantiels travaux de mise à niveau et, par la suite, organiser la vie en société au sein de l’immeuble ainsi réhabilité, les locataires se constituent en coopérative dite d’autorécupération résidentielle (autorecupero rezidenziale). Les autorités se refusent toutefois à cautionner le fait accompli, ce qui reviendrait, concrètement, à endosser l’occupation existante ; elles préfèrent lancer des « appels d’offres publics » (aviso publico) en vue de mettre en « concurrence » plusieurs projets différents. Et, pour pouvoir répondre à cet appel à candidatures extérieures, les habitants doivent déjà s’être constitués en coopérative, ce qui a pour effet naturellement de stimuler la société civile.

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Certes, les coopérateurs ne disposent généralement pas des fonds propres nécessaires pour mener à bien les opérations de réfection portant sur les parties privatives. Toutefois, ils peuvent compter sur le soutien de banques dites éthiques (banca etica), dont le réseau est assez bien développé en Italie  [86][86]  M. CAVANI, « L’éthique au cœur de la finance. La Banca....

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Ces opérations d’autorécupération résidentielle ont traditionnellement pour théâtre des centres urbains ; c’est, plus spécifiquement, dans les quartiers centraux et historiques qu’elles trouvent à s’implanter. Le fait est tout sauf anodin. Alors que l’habitat social est, en règle, relégué géographiquement en périphérie, les squatteurs-coopérateurs décident de se réapproprier la cité et, en s’installant en son cœur même, de revendiquer pleinement le droit à occuper des espaces jusqu’ici pécuniairement inaccessibles en fonction des critères du marché. Rappelons que, dans ces périmètres-là singulièrement, le maintien de bâtiments à l’abandon obéit souvent à des logiques purement spéculatives. Incidemment, les coopérateurs apportent la démonstration que réhabilitation du bâti et gentrification ne vont pas nécessairement de pair  [87][87]  Cf. M. VECCHIARELLI, . « Les coopératives d’habitants....

3. LES COMMUNITY LAND TRUSTS

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Les Community Land Trusts (CLT) sont des structures juridiques sans but lucratif proposant à la vente des logements abordables à des personnes disposant de bas revenus. Dans le cadre de ce système, la propriété du sol est séparée de la propriété du logement.

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Le modèle a été créé aux États-Unis à la fin des années 1970 ; il ravive l’intérêt depuis que des milliers de ménage ont perdu leur habitation au cours de la crise des subprimes. Ce n’est ainsi pas par hasard si Burlington, ville d’émergence du premier Community Land Trust urbain aux États-Unis, a reçu le prix international World Habitat Award pour la résistance de son marché immobilier à cet effondrement du système des prêts bancaires à haut risque.

3.1. PRINCIPES ET ORIGINES

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Les Community Land Trusts plongent leurs racines dans une longue tradition de théories utopiques et de projets résidentiels ayant pris forme au cours des 18e et 19e siècles. Ces mécanismes procèdent d’intuitions de penseurs qui ont construit leur compréhension d’une société bonne – sans injustice ni inégalité – autour de la notion de propriété collective du sol, prenant ainsi partiellement le contre-pied de théories prônant la propriété des moyens de production par un État centralisé aux mains des détenteurs de la force de travail.

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De nombreuses expériences pratiques ont découlé de ces perspectives résidentielles collectivistes. Parmi les plus connues, on pointera le Familistère de Godin (1817-1888) à Guise en France, ainsi que le mouvement anglais des cités-jardin basé sur les considérations de Ebeneser Howard (1850-1928). Ces dernières visions utopiques ont également trouvé un écho dans l’agglomération bruxelloise, notamment par le biais des cités-jardins de Floréal et du Logis (cf. infra).

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Les Community Land Trusts ont connu leurs premiers développements en Angleterre et en Irlande  [88][88]  Y. CABANNES et R. BIEL, Letchworth Garden City : A.... Ainsi, Letchworth Garden City a été le théâtre du premier montage d’une « société coopérative foncière », système conçu par Howard pour capter la rente foncière au bénéfice de la communauté.

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Aux États-Unis, Henry George (1839-1897), économiste et homme politique, a souligné l’importance de la propriété foncière et de la spéculation comme sources d’injustice et d’inégalité sociales. S’interrogeant sur la pertinence des théories de Malthus et du socialisme à la fin du 19e siècle, il postulait que l’explication de la persistance de la misère dans un contexte de croissance des richesses résidait moins dans l’exploitation du travail par les détenteurs des moyens de production que dans la concentration de la propriété foncière. Il posait dès lors la collectivisation de la terre comme plus adéquate à une conciliation de la liberté individuelle productive et de l’intérêt général qu’une redistribution foncière pure et simple  [89][89]  H. GEORGE, Progrès et pauvreté ; sur les causes des.... Et, dans la ligne, Ralph Borsodi (1886-1977) fondait plus tard la School of Living (l’École du vivre). Cette expérience de communauté alternative reposait sur la location de terrain par les habitants, impliquant ces derniers dans la gestion des terrains loués  [90][90]  J. E. DAVIS, Roots of the Community Land Trust Movement....

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Cette réflexion s’inscrit dans un contexte idéologique précis. Ainsi, à partir de 1950, les idées radicales promues par Howard retrouvent une certaine actualité au travers de la réforme foncière inspirée par les « marches Bhoodan » de Vinoba Bhave, successeur spirituel de Ghandi. Accompagné de grands groupes de pauvres, celui-ci traversait l’Inde à pied dans les années 1950-1960 pour convaincre les Indiens riches de céder leurs terrains. Près d’un million d’acres ont ainsi été aliénés pour constituer les « Village trusteeship » qui ont inspiré Slater et King, lesquels ont également examiné avec attention le mode de fonctionnement du Fonds national juif en Israël.

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Sur la base de leurs idées, le premier Community Land Trust (la New Communities Inc.) fut créé en 1969 à Albany, dans l’État de Georgie. Le modèle prend graduellement forme, et des formules juridiques sont élaborées pour établir la séparation entre la propriété foncière et la propriété des immeubles, tout en garantissant une accessibilité pécuniaire aux logements. Et, dans la foulée, émerge un souci typiquement urbain, celui de la revitalisation des centres délaissés. En parallèle, des recherches s’effectuent pour assurer une gestion démocratique des terrains et des infrastructures.

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Longtemps, le phénomène des Community Land Trusts est resté marginal, mais les quelques fondations (trusts) actives continuaient à perfectionner le modèle et à répandre l’idée. À partir des années 1980, le nombre de CLT a connu une augmentation spectaculaire. Le modèle gagne en reconnaissance aux États-Unis et, en 1992, le concept est officiellement coulé dans une législation fédérale.

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La crise récente des subprimes, qui met en exergue les effets pervers potentiels associés à la promotion de la propriété individuelle pour tous, accentue encore cette évolution. Signalons à cet égard que le taux de défaillance moyen dans le remboursement du prêt hypothécaire aux États-Unis s’élève à 2,97 %, quand il plafonne à 0,5 % à peine dans les Community Land Trusts spécifiquement  [91][91]  J. E. DAVIS, Roots of the Community Land Trust Movement.... Au sein du Champlain Housing Trust par exemple, sur les 25 dernières années, seulement neuf familles (sur les 465 ménages membres du trust) se sont retrouvées en incapacité de rembourser leur emprunt et contraintes, de ce fait, de quitter leur habitation  [92][92]  Cf. J. E. DAVIS et A. STOKES, Land in Trust, Home....

Graphique 1 - Évolution du nombre de CLT aux États-Unis entre 1970 et 2009

R. LEWIS, Community Land Trusts in the US, présentation réalisée dans le cadre du World Habitat Award et de la visite internationale organisée par la Building and Social Housing Fundation, Burlington, septembre 2009, p. 4.
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Depuis lors, l’idée gagne également en importance dans d’autres pays. Ces dernières années, différents CLT, pour la plupart ruraux, ont été créés au Canada et au Kenya. Et en Grande-Bretagne, les autorités établissent en 2007 des recommandations officielles pour la constitution du patrimoine de départ de Community Land Trusts  [93][93]  Summary of the Recommandations in Making Assets Work,..., tandis que le London Citizens n’hésite pas à lancer des appels de fonds privés en décembre 2009 en vue de constituer le premier Community Land Trust urbain d’Angleterre.

3.2. MODE DE FONCTIONNEMENT

3.2.1. Principes généraux

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Le CLT est une organisation non marchande qui possède, développe et gère des propriétés au profit des membres de la collectivité locale et avec son concours. Il s’agit pour cette organisation  [94][94]  Le mot « organisation » recoupe ici l’idée du trust,... d’acquérir des terrains et des biens immobiliers en vue de les garder durablement en propriété, tout en en faisant profiter (sur le long terme également) des particuliers  [95][95]  D. DIACON, R. CLARKE et S. GUIMARAES, Redefining the....

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Si l’objectif principal consiste à produire et à gérer des logements abordables pour les catégories de revenus les plus faibles, d’autres fonctions (activités économiques et services) peuvent également être prévues sur les terrains des CLT, à condition que celles-ci profitent à la collectivité.

101

La spécificité du modèle des CLT est fondée sur quelques éléments de base :

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  • la séparation entre la propriété foncière et la propriété de l’immeuble ;

  • la création de logements accessibles à perpétuité ;

  • une gestion démocratique par la collectivité ;

  • une insertion territoriale poussée ;

  • l’accompagnement des habitants ;

  • une mixité sociale ainsi qu’une mixité fonctionnelle du bâti.

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Ces éléments fondateurs, détaillés ci-après, sont partagés par la plupart des CLT. Il n’existe toutefois pas de recette unique, et les Community Land trusts existants ne sont jamais identiques. Des options différentes ont été prises, selon la localisation des CLT, en zone urbaine ou rurale, selon leur taille ou encore leur nature publique ou privée. Chaque CLT cherche la meilleure façon de résoudre les problèmes locaux tout en valorisant les opportunités et les ressources locales.

3.2.2. Séparation du foncier et du bâti et acquisition mixte

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La première tâche d’un CLT est d’acquérir des terrains et des bâtiments grâce à des dons privés ou à des subsides publics, en espèces ou en biens immobiliers, et ce, afin de constituer un patrimoine foncier en propriété collective. Le trust demeure toujours le propriétaire foncier, mais cède à des particuliers le droit d’usage des immeubles qui y sont construits. Ce système permet de distraire les terrains du jeu spéculatif et de les mettre à la disposition de la collectivité au travers du CLT.

La constitution du patrimoine

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Le trust peut acquérir un fonds bâti ou un terrain vierge sur lequel il construit lui-même, pour ensuite vendre une partie de sa propriété (l’immeuble) mais en restant propriétaire pour le reste (le foncier).

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Les terrains et bâtiments constituant le patrimoine de départ d’un CLT sont de provenances diverses. On trouve ainsi des extensions de voies ferrées jamais réalisées, des propriétés rachetées en vue du redéploiement économique d’une zone, des friches, dents creuses ou autres chancres au sein des quartiers qui sont donnés en trust moyennant des garanties sur leur utilisation en vue de l’intérêt général, etc.  [96][96]  J. E. DAVIS et R. JACOBUS, « The City-CLT Partnerschip ;...

107

D’autres sources privées sont également évoquées, telles que des donations de fondations, des héritages divers ou des opérations de type mécénat  [97][97]  Y. CABANNES et R. BIEL, Letchworth Garden City : A....

108

Une dernière possibilité est fréquemment exploitée : la notion d’« habitation inclusive » ou de « zonage inclusif [98][98]  Traduction de l’anglais inclusionary zoning ou inclusionary... ». Différentes municipalités imposent la construction d’un pourcentage de logements abordables lors d’opérations de promotion immobilière. Les CLT peuvent alors racheter ces logements au promoteur et prendre en charge la revente (et l’accompagnement) à des familles à faibles revenus. Cette opération permet, au sein des mêmes complexes immobiliers, de fournir des logements de qualité quasi équivalente à des familles à faibles revenus et à des ménages aux capacités acquisitives supérieures.

Le principe de l’acquisition mixte

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Le droit d’usage octroyé à l’individu est un droit perpétuel accordé sur le foncier moyennant un loyer symbolique. Soustrayant le coût du foncier de l’ensemble des coûts liés à l’acquisition, cette opération permet de rendre accessibles des biens à des personnes à bas revenu. L’habitant ne possède donc pas le sol, mais bien le bâtiment qui s’y trouve. Nous appellerons l’acquisition d’un bien sur un foncier appartenant au trust, une acquisition mixte  [99][99]  Traduction adoptée pour le terme anglais shared e....

110

Les droits que les acheteurs acquièrent sont presque identiques à ceux de tout autre propriétaire immobilier : droit d’utiliser la chose aussi longtemps qu’il le souhaite, droit de disposer de la chose (comme la transformer, la vendre, la donner), etc.

111

Cependant, l’acquéreur est tenu de respecter deux conditions :

112

3.2.3. Une accessibilité grandissante et un verrouillage perpétuel du subside

113

Lors de la mise en vente par le trust d’un bien en acquisitif mixte sur le marché, le CLT fixe le tarif à un niveau susceptible d’être atteint par les plus bas revenus, sous contrainte de viabilité de l’opération. Le coût du foncier est retranché du prix de vente, de telle sorte que la transaction permet à des personnes à ressources modestes de le financer à l’aide d’emprunt sans que le remboursement excède une certaine quotité du revenu.

114

Lors de la revente du logement, le trust dispose d’un droit de préemption, qu’il applique systématiquement. Il rachète le bien au prix du marché, remboursant ainsi le vendeur de la somme que ce dernier a investie, en plus d’une fraction (mais d’une fraction seulement : 25 %) de la valeur prise entre-temps par son bien. En d’autres termes, l’acheteur laisse au CLT la propriété du terrain sur lequel la maison est construite et s’engage, en cas de vente, à reverser le subside original ainsi que la majeure partie de la plus-value. Le CLT garde pour lui une petite partie de cette plus-value (de 5 à 10 %), en vue d’assurer ses coûts de fonctionnement, et utilise le solde au bénéfice du nouvel acquéreur.

115

Il remet alors le bien en vente sur le marché, en retranchant du prix le coût du foncier initial, mais aussi le reste de la plus-value gagnée par le bien (et restituée au trust par l’acquéreur précédent). De cette façon, une famille de condition socio-économique similaire – voire inférieure – peut racheter le même bien au moment de la (re)vente.

116

Les logements fournis par les CLT restent donc pécuniairement abordables sur le long terme en ce que les bénéfices qu’ils ont générés reviennent au trust plutôt que de gonfler le prix de vente.

117

Quid cependant si le marché immobilier n’est pas haussier (comme dans le schéma), mais baissier ? Que se passe-t-il, en d’autres termes, si la revente du bien engendre non une plus-value, mais une moins-value ? Dans ce cas-là, loin d’être un cas d’école, le revendeur repartira certes avec une somme d’argent inférieure à celle qu’il avait investie, mais cela ne devrait pas le handicaper outre mesure pour trouver à se reloger puisque l’ensemble des prix des habitations aura ainsi reflué ; cet effet, au demeurant, n’est en rien propre aux CLT.

118

En ce qui concerne l’acheteur, vu le subside de départ maintenu à un montant inchangé et à lui intégralement transposé, il devra décaisser moins que son prédécesseur pour accéder à la propriété.

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Pour ce qui est, enfin, du trust, l’absence de plus-value ne contribue pas, en revanche, à gonfler l’enveloppe consacrée à ses frais de fonctionnement (encore qu’un quart seulement du surplus lui était destiné), ce qui peut plaider en faveur d’un financement alternatif parallèle du CLT… à moins évidemment que les années « fastes » aient permis de constituer des réserves suffisantes pour « absorber » les années de vache maigre. En tout état de cause, l’expérience américaine montre un clair soutien, financier notamment, des CLT par les pouvoirs publics.

Graphique 2 - Le fonctionnement du CLT

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Afin de comprendre ce mécanisme de « verrouillage » du subside, l’explication suivante, en illustration du graphique 2, est éclairante.

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« Admettons que la propriété s’achète à 200 $ desquels 160 $ proviennent de l’emprunt – logement de l’acquéreur et 40$ du subside de la Fondation communautaire de terre (FCT). Après quelques années, le propriétaire choisit de revendre et sa propriété est évaluée à 260 $. Le vendeur garde 15 $ (soit 25 % de la plus-value de 60 $) plus la valorisation de son emprunt qui lui donne par exemple 10 $. Cela lui fait 25 $ pour l’acquisition d’une autre propriété. Le FCT rachète la maison pour 175 $ et garde 6 % du prix de vente total pour ses frais de gestion, soit 15,6 $. Le surplus, 29,4$ est ajouté au subside de départ fourni par la FCT, donnant un total de 69,4 $. Le FCT revend alors la maison au nouvel acquéreur pour 260 $, dont 190,6 $ est l’emprunt qu’il devra réaliser et 69,4 $ est le subside qu’elle lui octroie.

Le subside initial est toujours nécessaire pour assurer l’accessibilité du logement. Cependant, comme on le voit par l’exemple, il est renouvelé au travers de la vente. Une accessibilité permanente sert aussi les intérêts publics en permettant le recyclage de tous les investissements publics qui créent l’accessibilité de départ. Cette perpétuelle accessibilité permet à la FCT de servir des générations de propriétaires sans subsides du gouvernement additionnels, comme le montre l’exemple dans lequel le niveau de subside est passé de 40 $ à 70 $  [101][101]  D. DIACON, R. CLARKE et S. GUIMARAES, Redefining the.... »

122

En guise de mise en perspective, on relèvera que, dans le cas du Champlain Housing Trust, que nous présenterons plus en détail ci-dessous, les pourcentages de revenus médians des acheteurs diminuent en moyenne de 0,51 % sur les 205 opérations de reventes opérées depuis la naissance du trust (plus précisément, de 3,70 % sur les maisons alors que les appartements en condominiums restent globalement accessibles aux mêmes revenus)  [102][102]  J. E. DAVIS et A. STOKES, Land in Trust, Home that....

3.2.4. Une gestion démocratique par la collectivité

123

Les membres du Community Land Trust sont de trois types. Tout d’abord, toutes les personnes qui ont un lien contractuel avec le Community Land Trust sont automatiquement membres de celui-ci et sont susceptibles de participer à l’organe de décision. Il peut s’agir de personnes qui ont pris en location des logements à loyer modérés, de ménages qui ont acquis un bien (sur le modèle d’une acquisition mixte), de familles qui louent des terrains pour des activités d’économie sociale, etc.

124

Ensuite, toute personne physique ou morale qui a un intérêt quelconque dans le trust peut également devenir membre et prendre part aux décisions. Il s’agit, d’abord, des utilisateurs du quartier. En effet, ceux qui fréquentent les infrastructures collectives du trust, les espaces publics, ou encore les commerces de proximité qu’il accueille, sont libres de s’affilier pour soutenir la démarche CLT. De même, s’ils souhaitent appuyer la création de logements accessibles pour leurs enfants ou des personnes de même condition socio-économique, ils peuvent également participer à la constitution du capital du trust. Le CLT mobilise activement ce levier du quartier par l’organisation de larges campagnes de levée de fonds. Généralement, les riverains paient une cotisation modeste, sans que cela pose de problème au trust dont l’enrichissement ne constitue assurément pas la vocation. Du reste, les fonds des CLT sont principalement constitués des subsides de départ fournis par les pouvoirs publics et par des donateurs privés. Cependant, il importe que les riverains participent autant que possible au trust. À cet égard, un nombre élevé de membres signifie un soutien important de la part de la collectivité, qui veillera à ce que le CLT mène une politique orientée vers l’intérêt général et non seulement en faveur de ses propres habitants. Diane Diacon rappelle à cet égard « que l’un des principaux bénéfices d’une approche type Community Land Trust réside dans sa capacité à engager la communauté locale, non seulement dans le processus de décision lié au design et à la planification, mais aussi dans la propriété de fait du patrimoine  [103][103]  D. DIACON, R. CLARKE et S. GUIMARAES, Redefining the... ».

125

Autre signe de cette ouverture : les apporteurs de capitaux de plus grande envergure, tels que les donateurs privés ou les investisseurs, sont également les bienvenus pour devenir membres du trust. Il en va de même pour les associations de soutien ainsi que d’éventuelles personnes ressources.

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Enfin, les pouvoirs publics sont introduits dans les organes de décision des CLT en ce qu’ils représentent l’intérêt général et permettent une ouverture sur des leviers de financement public nécessaires à la croissance du trust.

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Les habitants (utilisateurs directs) et les personnes ayant un intérêt dans le trust déterminent, indépendamment l’un de l’autre, les membres qui composeront l’organe de décision. Ensuite, ces deux collèges désignent les représentants des pouvoirs publics qui participeront à l’organe de décision. La philosophie qui prévaut consiste à donner un tiers du pouvoir de décision à chacune de ces composantes. C’est le cas au Champlain Housing Trust (cf. infra) où chacun des collèges est représenté par cinq personnes au sein de l’organe décisionnel. Parmi les cinq utilisateurs directs, il est établi qu’au moins une personne sera dans le logement locatif, une personne dans l’acquisitif mixte et une personne émanera d’une formule de coopérative d’habitat développée sur les terrains  [104][104]  Statuts du Champlain Housing Trust tels que redéfinis....

128

Le CLT assume une véritable responsabilité (stewardship) à l’égard des locataires et acquéreurs avec lesquels il est en lien. Même après la vente d’un logement, le trust continue à accompagner les propriétaires. À l’instar du prix plafonné et de l’analyse minutieuse préalable des capacités de remboursement des acquéreurs, ce mécanisme assure aux CLT un taux infime de non-remboursement des prêts hypothécaires. Une partie du personnel est directement attachée à veiller à ce que les conditions de vente (interdiction de location ou de sous-location) continuent à être respectées.

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Par ailleurs, dans l’intérêt tant du propriétaire que du trust, les biens – même acquisitifs – doivent être maintenus en état valable pour éviter qu’ils perdent en valeur au cours du temps, ce que l’accompagnement permet également de vérifier. Et, en cas de problèmes, le CLT se tient également à la disposition des propriétaires.

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En somme, dès qu’émergent des difficultés de remboursement de l’emprunt ou lorsque des travaux d’entretien doivent être effectués, l’équipe intervient pour conseiller les habitants, propriétaires ou locataires.

Une mixité sociale à de multiples niveaux

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Les Community Land Trusts constituent un outil indiqué pour faire advenir dans le quartier la mixité sociale qui demeure souvent une pétition de principe  [105][105]  M. VAN CRIEKINGEN, « La gentrification comme projet.... L’intérêt des CLT réside ainsi dans leur capacité à maintenir de facto sur un même territoire, voire dans la même opération immobilière, différentes catégories socio-économiques et ce, grâce à la diversité des liens contractuels qui unissent le trust à ses habitants.

132

Dans les mêmes espaces se côtoieront des ménages sous contrat de location, des ménages ayant acquis leur bien (sous le modèle de la propriété dissociée), des ménages en pleine propriété de leur bien  [106][106]  Ce type de montage est particulièrement présent lors... et, pourquoi pas, des coopératives d’habitants. Ces types de rapport à la propriété et au bien, par le coût différent qu’ils représentent pour le budget des ménages, entraînent une coexistence de familles aux capacités de paiement différenciées et, partant, de conditions socio-économiques diverses.

133

Par ailleurs, les CLT se caractérisent par une mixité fonctionnelle du bâti. Nombre de Community Land Trusts privilégient en effet la diversité des fonctions présentes dans les opérations, ce qui influence positivement la qualité de vie au sein des complexes immobiliers. Il s’agit de promouvoir la cohabitation, dans les mêmes lieux, d’espaces répondant à différents besoins ; ainsi, prennent place au sein des mêmes immeubles espaces de production pour des entreprises d’économie sociale, espaces destinés aux logements ou encore espaces destinés aux infrastructures d’intérêt collectif  [107][107]  J. E. DAVIS, Roots of the Community Land Trust Movement....

134

Au passage, le maintien d’une mixité dans les commerces est également réalisable dans les Community Land Trusts. Or, à l’heure actuelle, les commerces de proximité sis en dehors des grandes chaînes de distribution éprouvent au contraire des difficultés croissantes à se maintenir dans des zones soumises à réhabilitation. Pour leur part, les grandes chaînes peuvent se permettre, elles, d’assumer un coût du foncier plus élevé grâce aux économies d’échelles réalisées à l’achat de leurs marchandises.

3.3. LE CHAMPLAIN HOUSING TRUST

135

Basé à Burlington, le Champlain Housing Trust est le plus important Community Land Trust des États-Unis. Burlington est la capitale de l’État de Vermont dans l’extrême Nord-Est des États-Unis. Il s’agit d’une petite ville (43000 habitants), située au bord du lac Champlain et entourée de communes rurales.

136

Le Champlain Housing Trust a été créé en 1984 à la suite d’une collaboration entre la municipalité et des militants du droit au logement. En effet, la ville de Burlington ressortit à une tradition politique très progressiste, et l’aide publique locale explique pour une grande partie la croissance et le succès de cette initiative.

137

En 2006 le Community Land Trust originel fusionnait avec la société locale de logement. Ainsi, le Champlain Housing Trust gère aujourd’hui non seulement des maisons en acquisitif mixte (le trust demeurant le propriétaire du terrain), mais également des logements locatifs, des maisons communautaires, des logements locatifs adaptés aux personnes handicapées, etc. Au total, plus de 2000 ménages occupent un logement du Champlain Housing Trust. Et même, parmi les biens en « propriété mixte », on relève une grande palette de logements : maisons unifamiliales rénovées, appartements isolés, ensembles de nouveaux appartements, en passant par des formes résidentielles plus expérimentales telles que les logements partagés ou les coopératives de logement.

138

La principale mission du trust consiste à offrir un logement de qualité et abordable en priorité aux groupes disposant des plus bas revenus ; aucun logement n’est ainsi fourni aux personnes gagnant plus de 50 % du revenu médian de la zone.

139

En outre, le Champlain Housing Trust exerce une influence importante sur une série d’autres thématiques urbaines. Ainsi, il y a vingt ans, le trust a commencé à acheter et à rénover des immeubles dans un quartier mité par la vacance immobilière. Il y a non seulement créé des logements bon marché, mais également aménagé des espaces commerciaux et des ateliers afin de refaire circuler la richesse dans le quartier. Traditionnellement, par ailleurs, les abords du lac représentent un endroit très recherché où, par conséquent, des logements onéreux se construisaient sans plus aucune accessibilité pour les familles locales. C’est à cet endroit, précisément, que le trust Champlain a veillé à ériger des logements, par le système du « zoning inclusif ». Avec l’aide de la municipalité, le trust parvient ainsi à maintenir la mixité sociale dans le quartier alors que le coût du foncier y prohiberait toute famille à revenus même moyens.

140

Plus de 70 personnes travaillent actuellement pour le trust. Le personnel s’occupe du développement des projets, de la gestion des immeubles, de la mise sur le marché et de la vente des logements de type « propriété mixte », de l’organisation des formations des candidats acquéreurs et des habitants, etc.

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Le budget annuel de fonctionnement s’élevait à 5,2 millions de dollars quand, en 2008, plus de 22 millions de dollars ont été investis d’un coup, des suites de la fusion avec la société locale de logement. L’organisation fonctionne principalement avec des moyens publics, alloués par le gouvernement fédéral et par l’État du Vermont. On trouve également de nombreux investisseurs privés qui sont attirés par les avantages fiscaux induits par le montage CLT. Enfin, l’organisation reçoit également une somme importante de dons.

4. DE LA FAISABILITÉ DES COMMUNITY LAND TRUSTS EN BELGIQUE

142

La transplantation dans un milieu étranger de modèles éclos sur un terreau d’émergence suppose un travail de mise en adéquation et d’adaptation. Les législations sont différentes, tout comme les situations socio-économiques et les cultures. Ainsi, la mobilité résidentielle est traditionnellement plus élevée aux États-Unis qu’en Belgique. Par ailleurs, le système de sécurité sociale en vigueur aux États-Unis est nettement moins étoffé que chez nous, ce qui confère au CLT des allures de mécanisme providentiel, alors que la Belgique connaît de nombreuses formes d’aides au logement, par exemple. En tout état de cause, même aux États-Unis, les CLT se distinguent par une singulière diversité. Chacun est configuré en réponse aux conditions locales ; on trouve ainsi des structures rurales ou urbaines, grandes ou petites… Et, par surcroît, les CLT ont rédigé des règlements personnalisés et contextualisés.

4.1. LA DISSOCIATION DE LA PROPRIÉTÉ DU BÂTI ET DE LA PROPRIÉTÉ DU SOL

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Il est donc, à côté de la coopérative et dans la perspective de la faisabilité de Community Land Trusts, un autre et ancien concept qui (ré) émerge, et qui leur est intimement complémentaire : celui de la dissociation de propriété du sol et du bâti. Cette convergence est tout sauf fortuite, tant la superficie et l’emphytéose, pour ne parler que des deux types les plus emblématiques de propriété dissociée, peuvent être tenues pour les compléments essentiels de l’accès collectif à une certaine forme de propriété.

144

En Belgique et en France, des mécanismes de découplage du sol et de l’immeuble existent depuis longtemps [108][108]  E. PROUDHON, Droit d’usufruit, d’usage, d’habitation.... Les dernières lois les consacrant datent en effet du 10 janvier 1824, avant même l’indépendance de la Belgique. Tenus trop rapidement pour obsolètes, ces mécanismes juridiques connaissent actuellement un regain d’intérêt.

145

En Angleterre, ces modalités de découplage entre la propriété du sol et du bâti possèdent une relative plasticité, imputable entre autres à la nécessité historique de réaliser des montages en vue de permettre les transferts d’usage du sol sous le régime de l’inaliénabilité des terres, appartenant en règle à la Couronne. On retrouve également une certaine plasticité aux États-Unis, mais il serait faux de croire qu’il n’a pas fallu jouer d’ingéniosité pour rendre viable la propriété collective du sol dans le contexte américain. Si le principe du Community Land trust est déjà établi en 1972 [109][109]  Comme en atteste la publication la même année de l’ouvrage..., il faudra attendre 1978 pour que les premiers CLT soient fondés, à Bucksport (Maine) et à Clairfield (Tennessee), tous deux en zone rurale. Pour sa part, le Champlain Housing Trust représente le premier modèle mis en œuvre en zone urbaine, en 1984 [110][110]  Cf. J. E. DAVIS, Roots of the Community Land Trust....

146

Schématiquement, les mécanismes juridiques de la superficie et de l’emphytéose permettent de réduire le coût afférent à une transaction immobilière. Comment ? D’abord, ils neutralisent la part relative du terrain dans le prix de vente global d’un bien, qu’il s’agisse d’un fonds préalablement bâti ou non. Ensuite, les droits d’enregistrement (0,2 %) frappant de telles opérations sont sans commune mesure avec ceux qui sont afférents au transfert de la pleine propriété (12,5 % en Région bruxelloise par exemple)  [111][111]  Précisément, des promoteurs immobiliers ont développé,.... Enfin, il s’agit d’un transfert de propriété limité dans le temps (le droit expire à un terme déterminé).

147

Et, pour cette raison, les autorités ont l’assurance de récupérer, à terme, la maîtrise du foncier, qu’ils pourront alors affecter à d’autres opérations. À titre de comparaison, les aides publiques classiques à l’accès à la propriété (prêts hypothécaires à taux réduit, abattements sur le droit d’enregistrement, mises à disposition de logements moyens à prix subventionnés) ne reviennent jamais, on l’a déjà dit, dans le giron de l’État ; il s’agit de mesures à fonds plus ou moins perdus.

148

Ces possibilités de découplage de la propriété du sol et du bâti peuvent s’avérer pertinentes dans deux des cas de figure qui nous occupent. Elles peuvent, tout d’abord, être mobilisées dans le cadre d’une mise à disposition par les pouvoirs publics de biens immobiliers – fonciers ou bâtiments – afin qu’une coopérative ou un trust y développe des activités de logements, par exemple. Quid toutefois de la pérennité du projet, puisque superficie et emphytéose sont limitées dans le temps ? Comme on le verra, le droit de superficie peut être renouvelé un nombre indéterminé de fois, tandis que des mécanismes existent pour assurer la transmission du bien au-delà de la durée maximale de l’emphytéose (cf. l’expérience de Louvain-la-Neuve).

149

Ensuite, et tel est le second cas de figure, c’est sous forme de droit de superficie ou d’emphytéose que peut justement être passé le contrat entre le CLT, propriétaire de biens immobiliers, et les acquéreurs d’un titre de propriété hybride décrit plus haut. On a là une garantie du maintien sans limite temporelle de la propriété du foncier dans le Community Land Trust et ce, dans le but de permettre la transmission perpétuelle d’un logement à des familles à bas revenus.

150

Droit de superficie ou droit d’emphytéose, le principe est le même : le bénéficiaire jouit, pour une période déterminée, de l’ensemble des attributs classiques du droit de propriété (et des charges y afférentes !) sur un bien immobilier appartenant à autrui. La différence entre les deux mécanismes réside juste dans la durée (de 0 à 50 ans pour la superficie, de 27 à 99 ans pour l’emphytéose), dans le caractère renouvelable du droit (la superficie l’est, à l’inverse de l’emphytéose), dans la hauteur de la redevance (l’emphytéote acquitte un « canon » purement symbolique là où le superficiaire règle un montant qui n’est pas de faveur) et, enfin, dans le régime associé aux travaux et améliorations apportés au bien (lesquels sont remboursés au superficiaire, et au prix actuel, tandis que l’emphytéote n’est nullement indemnisé)  [112][112]  On trouvera de plus amples développements sur ces....

4.2. LA COOPÉRATIVE COMME FORME JURIDIQUE PERTINENTE POUR LES COMMUNITY LAND TRUSTS

151

Pour concrétiser en Belgique un modèle inspiré des Community Land Trusts, une structure juridique adaptée est nécessaire. Le choix d’une forme juridique est porteur de nombreuses conséquences, entre autres concernant les possibilités d’acquérir des terrains et les régimes fiscaux y attachés.

152

Aux États-Unis et en Angleterre, le trust constitue la réponse tout indiquée pour le fonctionnement de ces organisations. Dans le cas de la cité-jardin de Letchworth, par exemple, c’est une fondation qui reste la détentrice de la propriété de la terre, tandis que d’autres fondations sont créées afin de gérer les infrastructures collectives (financées à l’aide des profits engendrés par la gestion foncière)  [113][113]  Il s’agit de la Letchworth Garden City Heritage Fundation....

153

Bien qu’à ce stade d’avancement des recherches, il soit difficile d’établir définitivement le modèle juridique d’organisation le plus adéquat aux potentialités d’un Community Land Trust, il apparaît qu’en Belgique (voire en Angleterre  [114][114]  D. DIACON, R. CLARKE et S. GUIMARAES, Redefining the...) la coopérative présente différents avantages non négligeables allant dans ce sens. Rappelons à cet effet que, chez nous, la figure du trust, cette institution qui a pour vocation de gérer un bien dans l’intérêt de ses membres, n’existe pas dans les textes de loi, ou pas comme telle en tout cas.

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D’abord, le mécanisme de la coopérative offre à tout investisseur, quel qu’il soit (habitant ou non, riverain ou non, financier ou non), la possibilité de souscrire des parts et, ainsi, de se greffer au programme. Sont dès lors admis à participer à l’élaboration des projets de construction non seulement les futurs habitants eux-mêmes, mais aussi une série de personnes extérieures, comme les voisins, des investisseurs privés, une série d’opérateurs publics, etc. Cette modalité rencontrerait la possibilité offerte par les CLT d’investir dans l’organisation en vue de la voir développer des infrastructures d’intérêt collectif, mais aussi de maintenir l’accès à l’habitat au sein des quartiers d’origine pour des familles issues de ces mêmes quartiers.

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Dans le cas d’une coopérative de logement, le maintien, au moment de la revente, de la plus-value foncière au sein de l’organisation, afin qu’elle soit capitalisée (et ainsi « transmise » à une famille de condition socio-économique identique), peut être assuré par la possible limitation du bénéfice du coopérateur, couplée au retour des parts dans le giron de la coopérative [115][115]  Étant entendu que la coopérative ne saurait être propriétaire... si elles sont cédées aux associés. Il est parfaitement possible pour les statuts – qui ont pour mission de régler la cession des parts aux tiers et aux associés – de comporter des règles suivant lesquelles le produit de l’aliénation des parts, au-delà d’un certain seuil (décidé collégialement par les sociétaires), revient à la coopérative  [116][116]  En fait, le code des sociétés accorde à chacun des..., ce qui permettra à celle-ci de réinjecter des fonds frais dans d’autres projets. Si la structure juridique d’un trust en Belgique devait prendre la forme d’une coopérative, cet excédent serait tout simplement déduit du prix de revente des parts à l’acquéreur suivant, afin de maintenir le bien abordable financièrement pour un ménage partageant un profil de précarité similaire à celui du premier acquéreur  [117][117]  Ce mécanisme n’est toute fois pas complètement assimilable....

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Le mécanisme de la coopérative permet de lever, rapidement et souplement, des fonds supplémentaires auprès des sociétaires en cas de besoin. Parfaitement au courant du projet de type social sous-tendant la création de la coopérative, ceux-ci, au demeurant, n’exigent généralement pas un retour sur investissement démesuré.

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Enfin, le recours au système de la coopérative rend les institutions financières plus enclines à concéder des prêts, que ce soit au bénéfice de la coopérative en vue de financer des rénovations ou des coopérateurs/usagers eux-mêmes au nom desquels la coopérative pourrait être admise à négocier avec les banques. Et la masse critique représentée par une société coopérative permettra à celle-ci de décrocher des taux avantageux, d’autant plus que la banque diminue son risque en traitant avec un opérateur plus « institutionnel ».

4.3. ACQUÉRIR DES TERRAINS ET LES FINANCER

158

Comment un Community Land Trust peut-il réussir à acquérir des terrains intéressants et abordables ? Existe-t-il encore, à Bruxelles ou dans le reste du pays, des possibilités d’acheter des terrains à des prix raisonnables ?

159

Le terrain à bâtir est rare et donc cher, telle est précisément l’une des causes de la crise du logement. Il existe cependant, pour le CLT, des modes encore accessibles d’acquérir des terrains ; nous en donnons ici quelques exemples. On examinera ensuite les moyens de financer l’achat de ces terrains ainsi que les constructions qu’on projette d’y ériger.

160

Relevons, en tout état de cause, que le trust peut parfaitement se concevoir au départ d’immeubles bâtis également.

4.3.1. Acquérir des terrains ou des immeubles

Les contrats de quartiers bruxellois

161

D’abord, un CLT pourrait très bien intervenir en tant qu’opérateur dans le volet 2 des contrats de quartiers. Pour rappel, les contrats de quartier constituent des programmes emblématiques de la revitalisation urbaine en Région bruxelloise. L’objectif consiste à réhabiliter un quartier en difficulté en déployant sur un périmètre déterminé une pluralité d’actions, touchant à différents aspects simultanément de l’espace public (bâti, voiries, équipements collectifs, cohésion sociale…) Ce deuxième volet s’adresse à des investisseurs privés en vue de construire des logements abordables sur des terrains mis à disposition, à bon compte, par la commune. Les promoteurs classiques ne franchissent pas facilement le pas, notamment parce que les opérations ne sont pas assez rentables à leur estime ; mais, pour un CLT, ces opérations seraient les bienvenues.

162

Pour les développer, on pourrait s’inspirer du modèle du projet « l’Espoir », de la rue Fin, à Molenbeek  [118][118]  T. DAWANCE, « Immigrés pauvres éco-bâtisseurs », Alter.... Le Fonds bruxellois du logement, l’association Bonnevie, l’asbl Coordination et initiatives pour réfugiés et étrangers (CIRÉ) travaillent ensemble, depuis 2005, à ce projet pilote, qui vise à permettre l’accès à la propriété à 14 familles aux faibles revenus. Celles-ci, groupées au sein de l’association de fait « l’Espoir », sont fortement impliquées dans la réalisation de ce projet, emblématique à plus d’un titre. Notamment, les logements qui viennent d’être construits sont très en avance du point de vue écologique et satisferont entre autres aux normes de la maison passive.

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La participation des futurs habitants a été très intense pendant toute l’exécution du projet, ce qui ne pourra qu’être bénéfique en termes d’investissement – affectif et matériel – dans les lieux lorsque les logements seront occupés.

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Un tel projet n’est cependant pas réalisable sans l’intervention financière des pouvoirs publics. Pour mener le chantier à bon port, ses initiateurs ont dû faire appel à divers subsides non structurels. L’expérience de la rue Fin montre qu’un subside d’environ 20 % du prix d’achat a été nécessaire pour rendre abordables pour les revenus modestes les logements qui font l’objet du contrat de quartier. Mais, pour pouvoir reproduire un tel projet, des moyens structurels sont requis. Et se pose alors immédiatement la question traditionnelle de savoir si l’argent public, limité, consacré à la politique du logement ne devrait pas plutôt servir à la construction de logements sociaux.

165

C’est ici que la figure du CLT est susceptible d’apporter quelque apaisement. On l’a vu, le mécanisme du trust permet de transmettre aux acquéreurs ultérieurs le subside ayant servi à l’acquisition d’un bien par des personnes à revenus modestes, même après la vente de celui-ci donc. Par ailleurs, les CLT peuvent aussi veiller à ce que, lors de la vente d’un des logements, l’esprit originel du projet (solidarité, ouverture au voisinage, participation de tous les habitants…) soit préservé ; précisément, la gestion collective du trust offre un cadre indiqué pour ce partenariat.

166

Pour clore ce point, une certaine souplesse s’indique. Si l’achat d’un terrain via un contrat de quartier est ici privilégié, le modèle peut également être utilisé dans un autre contexte. Par ailleurs, il ne doit pas s’agir obligatoirement d’une construction nouvelle ; il peut être question aussi de l’achat et de la rénovation d’un grand bâtiment. Enfin, tant la personne qui prend en charge l’accompagnement des habitants que le maître d’œuvre peuvent s’entourer des partenaires qu’ils désirent.

Les groupes d’épargne collective solidaire

167

Il y a quelques années, le CIRÉ a inauguré des groupes d’épargne collective solidaire, avec l’appui du Fonds du logement bruxellois  [119][119]  Cf. N. BERNARD, M.-E. AYALDE et P. DEGRYSE, « L’épargne.... Il s’agissait d’apporter une réponse au problème des familles qui pouvaient, en principe, conclure un prêt social auprès du Fonds du logement bruxellois, mais en étaient, de facto, exclues parce qu’elles ne possédaient pas les fonds propres nécessaires au paiement de l’acompte – 10% généralement – lors de la signature du compromis de vente, le prêt du Fonds n’arrivant en fait que quatre mois plus tard, au moment seulement de la passation de l’acte authentique. Par un système de « tontine africaine », l’épargne de chacun des membres est mutualisée au sein d’une « cagnotte » commune dans laquelle il est permis de puiser à tour de rôle en vue de régler l’acompte.

168

Au sein de ces groupes, une attention soutenue est également accordée à la formation et à la solidarité entre les membres.

169

Cependant, du fait de l’augmentation des prix de vente des logements en Région bruxelloise, il devenait chaque jour plus ardu, pour les membres de ces groupes d’épargne, de trouver encore un logement approprié. Toutefois, si les autorités régionales étaient prêtes à apporter une contribution financière aux membres du groupe désireux d’acheter une maison via un Community Land Trust, un tel mécanisme d’épargne redeviendrait possible. Ce serait là, par ailleurs, une manière simple de constituer un patrimoine de CLT, puisque les gros travaux (recherche, rénovation…) seraient effectués par les futurs propriétaires eux-mêmes.

Les réserves foncières publiques

170

Soucieux de financer leurs politiques sociales de logement, de nombreux pouvoirs publics (des communes notamment) en arrivent à vendre leurs terrains, au prix du marché. Par là, ils aident certes quelques familles à se loger à un tarif abordable, mais se privent également d’un levier important. Le terrain et le logement qui y est construit tombent, tôt ou tard, entre les mains du privé, qui peut ensuite revendre.

171

À titre de comparaison, les logements CLT restent, eux, abordables financièrement sur le long terme, au-delà du premier acheteur. Or, le développement des derniers grands terrains non bâtis de la Région (vendus récemment par la SNCB par exemple) fait l’objet de toutes les attentions actuellement. Les Community Land Trusts pourraient ainsi constituer une formule très intéressante pour développer certaines parties de ces sites. La philosophie des CLT, selon laquelle le foncier est un bien commun voué à l’intérêt général ainsi qu’aux générations futures, surtout les plus faibles, correspond parfaitement au concept de développement durable.

172

En outre, l’implication de l’ensemble des parties intéressées (futurs occupants, voisins et pouvoirs publics) permet avantageusement au projet d’être littéralement « porté » par chacun. Précisément, le défaut d’adhésion de la population a constitué l’une des causes de l’échec du « plan logement » de construction de 5000 nouveaux logements sociaux et moyens en Région bruxelloise.

L’acquisition de logements vides

173

L’inoccupation immobilière reste un mal tenace dans la Région bruxelloise. Or, pour la combattre, il existe plusieurs d’outils réglementaires, en vigueur depuis de nombreuses années déjà. Leur effectivité est cependant inversement proportionnelle à leur nombre.

174

Institué par la loi du 12 janvier 1993 [120][120]  Art. 134bis de la Nouvelle loi communale inséré par..., le droit de réquisition des immeubles vides par le bourgmestre au bénéfice des sans-abri n’a jamais été appliqué en Région de Bruxelles-Capitale, par exemple  [121][121]  Cf. entre autres V. LEMAIRE, « La lutte contre les.... Avatar – amélioré – de ce droit de réquisition, un « droit de gestion publique  [122][122]  Art. 18 et s. du Code bruxellois du logement. Cf.... » a été imaginé par le Code bruxellois du logement de 2003 en vue de dynamiser le combat contre la vacance immobilière. En six ans d’existence, ce dispositif n’a pas été enclenché une seule fois  [123][123]  Il est vrai que l’opérateur public ayant capté le.... Il reste toujours lettre morte, en dépit du fait qu’a été mis sur pied parallèlement, quoiqu’avec un certain décalage dans le temps, un fonds de préfinancement des, nécessaires, travaux de rénovation du bien  [124][124]  Arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale....

175

Certes, les communes bruxelloises ont adopté, chacune, un règlement-taxe sur les immeubles vacants, après bien des atermoiements. On constate cependant que les pouvoirs locaux affichent un zèle très inégal lorsqu’il s’agit de lever un impôt il est vrai peu populaire, de sorte qu’une municipalité sur deux n’en tire aujourd’hui aucun revenu un tant soit peu substantiel  [125][125]  Sur le sujet, cf. notamment N. BERNARD, « Le régime....

176

Comment expliquer ces échecs ? Si, par exemple, la réquisition et le droit de gestion publique ont connu un tel fiasco, c’est notamment parce que le pouvoir d’initiative est dévolu aux seules autorités publiques (locales en l’espèce), dont la vocation n’est pas de réhabiliter les immeubles vides pour, ensuite, les mettre location. Ceci, sans compter que leurs éventuelles velléités en la matière ne manqueraient pas d’attirer les reproches sur le patrimoine inoccupé. Tout à l’inverse, le secteur associatif, qui n’est pas à la tête d’un parc immobilier, dispose d’une expertise d’une première main en ce qui concerne la rénovation et la mise en location de logements anciennement dégradés [126][126]  Qu’on songe à Rénovassistance, à Habitat et humanisme,.... Il y a, là, des compétences et des aptitudes techniques exploitables, notamment dans le cadre du droit de gestion publique.

177

Dans ce cadre, les CLT pourraient, avec l’appui des autorités, devenir propriétaires de bâtiments vides qu’ils transformeraient en logements abordables.

Logements sociaux

178

La question de la vente de logements sociaux a déjà suscité bon nombre de débats. Ses partisans déclarent qu’une telle mesure fournirait des fonds aux sociétés de logement (à affecter à la construction de nouveaux logements sociaux par exemple) tout en assurant la mixité sociale dans des quartiers où, actuellement, seuls vivent des pauvres. Ses opposants craignent à l’opposé que ces habitations soient ainsi définitivement soustraites à un parc de logements publics déjà exigu. Le clivage semble profond, et les positions inconciliables.

179

À nouveau, le recours à un CLT permettrait de réconcilier ces points de vue. C’est que les habitations gérées par le trust resteraient pleinement propriété de la société de logement, laquelle peut en faire profiter d’autres familles à revenus modestes au moment de la revente.

180

Précisément, une cité-jardin comme La Roue, à Anderlecht, compte de nombreux logements vides, depuis des années, par manque de moyens en vue de leur rénovation. Le CLT est susceptible d’apporter également une réponse à ce problème-là. Sans compter que le cadre d’une cité-jardin forme le site idéal pour l’épanouissement d’un CLT…

181

À cet égard, plus généralement, des discussions idéologiques sur la politique du logement mènent parfois à un débat, peu fécond, opposant l’encouragement de l’acquisition de propriété à la construction de logements sociaux ou, en d’autres termes, confrontant des logiques de marché à des logiques plus redistributives. Les Community Land Trusts combinent les avantages d’une politique de logement basée à la fois sur la construction de logements locatifs sociaux et sur l’accès à la propriété.

182

Selon d’aucuns, en fait, les logements sociaux stigmatisent les gens qui y résident et les rendent dépendants. Ils prônent alors un accès à la propriété, le posant comme la garantie d’une responsabilisation des personnes vis-à-vis de leur logement ainsi que de leur quartier, ce moyen permettant, en sus, de se constituer un capital propre. À nouveau, le Community Land Trust joue à la lisière de ces deux répertoires. Il rend la propriété accessible aux bas revenus et, de ce fait, les acquéreurs sont enclins à prendre soin de leur bien. Ils peuvent s’approprier leur logement en le transformant, comme tout autre propriétaire. Cette identification à son lieu de vie peut compenser le stigmate qui pèse parfois sur les locataires du parc social.

Les campings permanents

183

La formule du trust pourrait offrir, dans certains cas, une solution indiquée à la problématique des campings occupés tout au long de l’année en Flandre et en Wallonie  [127][127]  Cf. sur le thème N. BERNARD, « La problématique des.... Lorsqu’une « régularisation » est envisagée et que le terrain n’est pas la propriété des occupants, ce qu’il est rarement, celui-ci devrait pouvoir être acquis par un CLT, avec l’appui des pouvoirs publics, ce qui conférerait aux propriétaires de caravane un droit permanent d’utilisation.

184

De cette manière, on évite aussi que l’importante plus-value résultant de la régularisation du camping (c’est-à-dire, sa réaffectation en zone d’habitat) soit perdue pour la communauté.

4.3.2. Financer l’achat de terrains et la construction- rénovation de logements

185

La politique du logement en Belgique est fondée pour une large partie sur l’aide à l’accès à la propriété. Et cela, grâce à des incitants fiscaux et à des prêts sociaux à bon marché.

186

Ces systèmes constituent une base solide pour la formation d’un Community Land Trust chez nous. En effet, les plus gros investisseurs (en valeur cumulée) dans les CLT sont les occupants eux-mêmes. Sur ce plan, nous sommes fortement en avance sur les États-Unis, où les familles à bas revenus qui désirent faire l’acquisition d’une maison éprouvent souvent des difficultés à obtenir un prêt adéquat.

187

Et, pour les pouvoirs publics, le Community Land Trust présenterait l’avantage supplémentaire que les incitants existants, tels que les prêts sociaux et la déduction des intérêts des prêts hypothécaires, sont utilisés pour la création de logements qui restent abordables pécuniairement, y compris pour les acquéreurs ultérieurs. Autrement dit, le subside public n’est pas absorbé instantanément par les valeurs élevées du marché.

188

Aux États-Unis et en Grande-Bretagne, on combine, de manière créative, diverses sources de revenus pour financer les CLT (tant l’achat des terrains que la construction des logements). On brasse par exemple de nombreux investissements privés, lesquels sont, aux États-Unis, fiscalement encouragés. On recherche aussi activement des dons ou des prêts à taux bas ou nul, tout en mobilisant des moyens propres (revenus de leasing) et des subsides.

189

En Belgique, d’autres organismes de financement, comme Credal, pourraient également se montrer intéressés à investir dans l’immobilier selon cette méthode éthique. Jusqu’à présent, ils sont peu actifs encore dans le secteur du logement, dont l’importance sociale ne cesse pourtant de croître. Par leur intermédiaire, on pourrait également associer des investisseurs privés, amenés à jouer un rôle crucial lors du montage financier d’un tel projet. Credal, qui est elle-même une société coopérative, est déjà fortement impliquée dans le mouvement coopératif, ce qui constitue un indéniable atout.

5. UNE RÉPONSE À LA CRISE DU LOGEMENT

190

Le retour d’intérêt pour le concept de coopérative aux côtés de cette structure originale des Community Land Trusts intervient dans un contexte nouveau. Il s’agit moins, aujourd’hui, d’insuffler des logiques collectives dans la sphère de l’habitat que, plus prosaïquement, de trouver des solutions innovantes à la crise du logement. Il existe des dispositifs juridiques trop vite tenus pour obsolètes et dont les vertus consistent précisément à juguler la spéculation par la maîtrise du foncier et le retour des plus-values au service de l’intérêt général. À cet égard, des mécanismes tels que le droit de superficie et l’emphytéose évoqués dans la quatrième partie jouent un rôle capital de neutralisation du coût du terrain et de « conditionnalité » de la revente.

5.1. COMPENSER LA PERTE DES PLUS-VALUES FONCIÈRES POUR LES POUVOIRS PUBLICS

191

De manière générale, le comportement des vendeurs de biens pourrait en venir à soutenir per se les prix élevés. Or, en disposant d’une maîtrise sur le foncier, la coopérative ou le trust introduit des ferments de régulation dans le secteur. Lorsque l’appréciation des valeurs a pour effet de relever automatiquement le seuil financier d’accès au logement, ces formules ont la capacité, elles, de maintenir ce seuil à un niveau raisonnable.

192

Ce rôle sera assuré par la limitation du bénéfice du coopérateur, couplée au retour des parts dans le giron de la coopérative  [128][128]  Attendu, comme déjà dit, que la coopérative ne peut... si elles sont cédées aux associés. Il en va de même dans le cas des Community Land Trusts, par le verrouillage de la subvention par la ponction de la plus-value réalisée à la revente du bien et sa transmission à l’acquéreur suivant.

193

Un marché immobilier traversé de tendances haussières permet difficilement de sauvegarder des « poches » de logements accessibles financièrement et de maintenir les populations en place dans les quartiers soumis à des opérations de réhabilitation urbaine.

194

Concernant justement ces vastes opérations de requalification, la simple annonce de travaux publics dans un périmètre donné a généralement pour conséquence de faire grimper les prix en flèche. Par anticipation, en effet, les opérateurs locaux ne manquent pas d’adapter leurs tarifs de sorte que les autorités ne peuvent parfois plus acquérir les terrains sur lesquels elles ont pourtant programmé leurs constructions. Or, il existe des moyens susceptibles de casser ces logiques spéculatives afin de maintenir des logements à des fins prioritairement sociales sur des terrains et dans des quartiers en voie de forte valorisation foncière. Les techniques de maîtrise du foncier vont alors autoriser les coopératives à geler les tarifs en quelque sorte, quand les Community Land Trusts parviendront à transmettre les subventions, augmentées de la plus-value sur le bien, d’un acquéreur à l’autre en vue de maintenir ces biens accessibles financièrement aux populations de souche.

5.2. DES DISPOSITIFS INSTITUTIONNELS POUR FAVORISER LA MIXITÉ SOCIALE

195

Dans le cas de la coopérative, il y a des probabilités raisonnables de voir la mixité régnant parmi les coopérateurs se répercuter dans les types de logements proposés. Alors, par exemple, que le parc social est sous-occupé pour moitié (en ce sens qu’un bien sur deux est trop vaste pour son occupant) et que, dans le même temps, on manque de logements sociaux pour les familles nombreuses qui patientent jusqu’à dix ans sur la liste d’attente, le patrimoine immobilier d’une coopérative devrait gagner en diversité ce qui, en bonne logique, rendra davantage fluide la gestion du stock.

196

Dans le cadre des Community Land Trusts, nous l’avons vu, la mixité fonctionnelle du bâti, tout comme celle des publics, est au cœur même du dispositif. Elle repose sur un mécanisme concret qui lui donne une assise durable : la diversité des liens juridiques qui unissent les habitants à leur logement.

197

Par ailleurs, toujours au sein des CLT, la formule de la propriété mixte offre à des ménages à revenus modestes une très appréciable pérennité résidentielle à un prix abordable. Chacun sait que les personnes en précarité, soumises le plus souvent au bon vouloir de leur bailleur, sont souvent ballottées d’une situation de logement à une autre. En outre, la propriété mixte peut donner aux acquéreurs l’occasion d’assumer des responsabilités dans la communauté grâce à leur affiliation au trust, ce qui ne peut qu’être bénéfique pour l’estime de soi et, in fine, l’émancipation sociale.

198

Pour la collectivité, l’avantage réside dans le maintien, au sein des quartiers caractérisés par un degré élevé de mutation locative, d’habitants de condition modeste et qui, par surcroît, représentent en quelque sorte des « pôles de stabilité » dans cet environnement mouvant. Dans ces quartiers en transition, au sein desquels s’observent traditionnellement, et de manière patente, des phénomènes de gentrification, les Community Land Trusts permettent le maintien sur le long terme de logements abordables pour les habitants « de souche ». Et, comme on l’a vu, la plus-value foncière générée par « l’embourgeoisement » de certains quartiers devient alors un facteur de mixité, davantage que d’exclusion. En effet, puisqu’on la déduit, couplée au subside de départ, du prix d’achat, cette plus-value n’empêchera pas le bien de rester accessible à un ménage dont le revenu est faible.

5.3. UN DISPOSITIF SOUPLE D’ACCÈS À LA PROPRIÉTÉ

199

De plus en plus de jeunes ménages, fraîchement insérés dans le circuit du travail et, éventuellement, déjà propriétaires, tentent actuellement de capitaliser une part de leurs ressources dans l’attente de l’obtention d’un revenu plus substantiel qui leur permettra d’acquérir un bien davantage à leur convenance. Il est par conséquent nécessaire de trouver des formules qui rencontrent cette nouvelle pratique observée sur le marché immobilier  [129][129]  M. VAN CRIEKINGEN, C. GUISSET, J.-M. DECROLY et K.....

200

« Les changements démographiques impliquent d’autres besoins de logement. La coopérative présente l’avantage d’une propriété flexible, puisqu’elle permet la revente des parts », avance précisément Wim Van Opstal, qui pointe également comme autre avantage : « prévenir l’isolement et renforcer le tissu social » ainsi que « stimuler l’auto-organisation et la citoyenneté active, en augmentant l’implication des citoyens dans leur environnement et cela non seulement individuellement, mais aussi au sein de la communauté  [130][130]  W. VAN OPSTAL, « Les coopératives en tant que levier... ». De même, le Community Land Trust permet une revente aisée de l’habitation puisqu’il organise lui même l’aliénation et se porte d’emblée acquéreur par préemption.

201

Par ailleurs, les coûts d’enregistrement peuvent être drastiquement réduits si, entre le trust et l’acquéreur, on adopte un contrat décliné sur le droit de superficie par exemple. Cette diminution, couplée au subside de départ accordé au CLT, permet l’accession à la propriété (mixte) de ménages à très bas revenus.

202

Signalons par ailleurs que le subside public de départ est, au moment de « passer » au nouvel acquéreur lors de la revente, augmenté de la majeure partie de la plus-value, ce qui fait que l’habitation achetée ab initio par un ménage plus ou moins aisé (un jeune couple d’actifs par exemple) peut ainsi, par la suite, être acquise par une famille à plus bas revenus, laquelle, peut-être, n’aurait pas eu accès à ce type de logement, vu les difficultés d’accès au prêt hypothécaire.

5.4. FAVORISER L’INSERTION DU LOGEMENT DANS SON QUARTIER

203

L’intégration du bâtiment dans son environnement immédiat et son acceptation corrélative par la population se trouvent grandement facilitées par une gestion innovante. Comme le montre l’expérience des Community Land Trusts aux États-Unis, c’est un véritable morceau de ville qui s’implante souvent avec commerces et équipements collectifs, en lieu et place du traditionnel bloc de logements monofonctionnel [131][131]  Cf. infra. Cf. sur le sujet G. DE PAUW, « Les Community.... Ils remplissent donc une fonction d’attraction et dotent les quartiers d’infrastructures tout en rendant possible le maintien d’un commerce de proximité ancré localement.

204

Les riverains sont invités, on l’a vu, à devenir membres du trust en y investissant une somme plus ou moins importante. De cette manière, ils acquièrent un droit de vote en assemblée générale et reçoivent la possibilité d’éventuellement intégrer l’organe décisionnel. De même peuvent-ils soutenir par ce biais tel ou tel projet à mener au sein du trust, comme la création d’une crèche ou d’autres infrastructures d’utilité publique (des espaces de récréation ou de production localisée par exemple). Ce désenclavement des logements, allié à l’appropriation positive par les habitants, présente les meilleures chances de contrecarrer les levées de boucliers qu’on ne manque pas d’observer lorsque sont dévoilées à la population des propositions d’implantation de logements sociaux par exemple.

205

De même, dans le cas d’un projet novateur de coopérative de logement, les rapports avec l’administration sont soumis à recomposition. Cantonnée traditionnellement dans une fonction d’autorité à caractère quasi régalien, la puissance publique glisse progressivement vers un rôle d’accompagnatrice de projets. Elle n’est plus seulement l’instance qui, en amont, accepte ou non la délivrance d’un permis de construire et, en aval, contrôle la bonne exécution des travaux ; elle se voit investie d’une mission nouvelle, davantage créatrice et positive, consistant à suivre pas à pas un programme audacieux de construction/rénovation au sein d’une coopérative ; par ses conseils avisés, elle en facilite autant que possible la bonne fin. Le censeur, en définitive, doit se faire adjuvant  [132][132]  Y. MAURY, « Les coopératives d’habitants, des outils....

5.5. UNE VOIE PEU ONÉREUSE POUR CRÉER DES LOGEMENTS ACCESSIBLES AUX BAS REVENUS

206

Hautement profitable pour le particulier comme on l’a vu, le CLT présente également, pour les pouvoirs publics, un avantage considérable, qui réside notamment dans le faible investissement nécessaire pour la construction de logements accessibles aux bas revenus. En effet, le financement des logements est en grande partie assumé par l’emprunt des familles (emprunt limité puisque le prix de vente n’intègre que marginalement la plus-value), l’investissement des pouvoirs publics se limitant au subside de départ. Après, en effet, le système s’auto-alimente en quelque sorte  [133][133]  Cf. graphique 2, supra., et les autorités n’ont pas à renouveler leur subside, malgré les transferts du bien et l’apparition subséquente de nouveaux acheteurs. Le subside « passe » en effet aux acquéreurs ultérieurs, et l’essentiel de la plus-value lors de chaque aliénation est déduit du prix de (re)vente, déterminé directement par le marché  [134][134]  Une tout autre question est celle du subside public....

207

Si le marché se tasse et occasionne non pas une plus-value mais une moins-value, il n’y aura rien à retrancher du prix, mais le prix de revente lui-même sera réduit par rapport au prix de départ, rendant par là même inutile toute intervention du CLT.

208

Par ailleurs, le prix de revente d’un bien soumis à droit de superficie (pour rappel, d’une durée maximale de cinquante ans) décroît –logiquement– avec le temps puisque l’acheteur ne pourra en jouir que durant le laps de temps restant (dans l’hypothèse où ce n’est pas le trust qui rachète le droit, mais un tiers). Si le CLT entend dès lors capter une plus-value tout en assurant une pérennité d’occupation à l’acheteur, il lui faudra « remettre les compteurs à zéro » à chaque transaction, un peu comme dans l’exemple de Louvain-la-Neuve avec le mécanisme de l’emphytéose  [135][135]  N. BERNARD, « La superficie et l’emphytéose comme....

209

Certes, enfin, le jeune couple qui « entre » dans le trust avant d’avoir une progéniture devra immanquablement en sortir une fois qu’il aura des enfants, aux fins d’habiter un logement plus adapté. Pour autant, il ne sera pas totalement démuni au moment d’affronter le marché purement privé dans la double mesure où, d’une part, il aura vécu un certain nombre d’années dans le CLT à tarif réduit, ce qui lui aura éventuellement permis de se constituer une épargne, et où, d’autre part, il « empoche » une partie de la plus-value en quittant le trust. De manière générale, plus le parc CLT s’agrandit, plus le ménage aura des chances d’y trouver une habitation adaptée à sa composition familiale, un peu à la manière du système des mutations dans le secteur du logement social.

210

En définitive, l’habitant du trust n’est nullement à comparer au propriétaire « classique », dont le rapport au bien est sans doute plus pérenne. Tout simplement, l’occupant du CLT n’avait pas les moyens d’accéder à cette propriété classique, du moins, à l’époque. À cette aune, le trust constitue une alternative plus avantageuse en tout cas à bien des égards que la simple location. Cela n’a guère de sens dès lors de dévaloriser l’institution du trust au motif qu’elle ne conférerait pas un statut de propriétaire plein et entier.

211

Reprenant l’exemple de la ville de Burlington, pour permettre à 357 ménages de devenir propriétaires, un peu plus de 2 millions de dollars, seulement, ont été nécessaires. Pour aider le même nombre de ménages par le biais d’un programme conventionnel de subsides à l’accès à la propriété, il aurait fallu 10,5 millions de dollars  [136][136]  J. E. DAVIS et A. STOKES, Land in Trust, Home that.... C’est que, répétons-le, les pouvoirs publics n’ont d’autre choix, dans le cadre des programmes traditionnels, que de réitérer l’octroi du subside pour chaque ménage désirant accéder à la propriété.

212

Il serait intéressant de comparer de la même façon le coût d’acquisition d’une maison sur le mode CLT mixte à celui de construction d’un logement social. Pour autant que nous sachions, cet exercice n’a jamais été fait.

213

Les subsides nécessaires à la création de logements abordables au sein des Community Land Trusts représentent donc un coût bien plus faible que les primes à l’achat, sans qu’ils ne soient, eux, jamais perdus par l’autorité qui subventionne.

214

Sur un plan financier encore, le parc de logement à caractère social s’entretient de lui-même par la capacité d’investissement des coopérateurs et des propriétaires mixtes. Cet élément permet de rendre les primes environnementales à la rénovation applicables aux logements à caractère social, sans attendre des rotations dans le parc comme c’est le cas actuellement.

5.6. MAINTIEN DE LA QUALITÉ DU BÂTI ET APPROPRIATION DE L’ESPACE

215

Sur un plan moins financier, signalons que le schéma coopératif ou une propriété mixte telle que celle pratiquée au sein des Community Land Trusts permet aux habitants de s’impliquer davantage dans les entreprises de rénovation, voire de construction du logement.

216

Or, qu’il soit dans le parc privé ou, plus encore, dans le secteur social du logement, le locataire est actuellement dépossédé, dans une large mesure, de sa faculté à mobiliser ses aptitudes techniques en vue d’améliorer son lieu de vie. Et, par-delà, ces nouveaux mécanismes présentent l’avantage de s’éloigner d’une offre de logements purement standard pour, progressivement, orienter celle-ci en fonction des besoins et, peut-être, des souhaits des premiers utilisateurs que sont les occupants  [137][137]  M.-A. NOVELLI, « L’habitat coopératif, une alternative....

217

Le principe de la propriété mixte est également intéressant sous cet angle. Comme on l’a dit, l’acquéreur a, comme n’importe quel propriétaire, tout le loisir d’améliorer son logement à l’envi. Par l’accompagnement fourni aux habitants, les gestionnaires du trust veilleront cependant à ce que le bien ne se détériore pas, d’une part, et à ce que les améliorations n’élèvent pas le prix du bien, pour empêcher que l’habitation devienne inaccessible à des familles à bas revenus, même avec la transmission de la plus-value, d’autre part.

218

Poussant plus loin la logique de l’appropriation de l’espace, les expériences d’autoconstruction peuvent enrichir encore ce mécanisme. Par cette possibilité de s’approprier et d’améliorer son logement, le futur acquéreur développe ses propres compétences. Dans une démarche de capacitation  [138][138]  Connu également sous le vocable anglais empowerment,... bien comprise, il renforcera son autonomie, ce qui lui permettra de s’émanciper sur le plan professionnel notamment. La participation active des habitants révèle à eux-mêmes une somme de savoir-faire trop longtemps ensevelis. Ainsi, les expériences d’autoconstruction pratiquées en Angleterre ou en Uruguay notamment  [139][139]  Cf. J. GILLESPIE, « L’autoconstruction en Angleterre,... montrent que, sitôt le projet achevé, les participants ne tardent pas à (re)trouver de l’emploi, et pas uniquement dans le secteur de la construction. Au-delà de la maîtrise des outils techniques, c’est une certaine estime de soi qui est ainsi restaurée. « Construire et habiter ne se distinguent plus véritablement, non plus que se loger et apprendre un métier », ponctue François Perdrizet  [140][140]  F. PERDRIZET, « Préface », Les coopératives d’habitants...., avec des accents très heideggeriens  [141][141]  Cf. M. HEIDEGGER, « Bâtir, habiter, penser », Essais....

219

Par ailleurs, c’est ensemble que les coopérateurs, s’ils sont bien usagers, recouvrent cette autonomie ; dans un paradoxe qui n’est qu’apparent, l’appartenance à une structure collective a rendu aux participants une partie de leur indépendance individuelle. Le « capital social » ainsi acquis, autrement dit, est partagé ; du reste, il ne s’acquiert qu’en groupe.

220

La crise du logement, on le voit, est résolument multidimensionnelle et, de ce fait, appelle une réponse qui ne soit pas univoque. Une pluralité de mesures doivent être prises simultanément, émanant d’acteurs différents et complémentaires. C’est que le secteur public, et le logement social en particulier, ne parviendra pas à résorber, seul, cette crise ni, plus spécifiquement, réguler les prix de l’immobilier. Le Community Land Trust figure parmi les outils qui permettent de diversifier les pistes de réflexion.

Notes

[1]

Comment, à cet égard, ne pas signaler également l’apparition en 2006 d’une « société coopérative européenne » (Règlement (CE) n° 1435/2003 du Conseil du 22 juillet 2003 relatif au statut de la société coopérative européenne (SEC), Journal officiel L 207, 18 août 2003).

[2]

Signalons toutefois que, outre-Atlantique, le mécanisme n’a jamais vraiment disparu. Pour un aperçu des formules mises en place au Canada et aux États-Unis, cf. notamment le n° 51 de la revue Habitat et participation (« Coopératives d’habitants et concepteurs coopératifs »), mai 1992.

[3]

Cf. notamment E. OSTROM, Governing the Commons : The Evolution of Institutions for Collective Action, Cambridge University Press, 1990.

[4]

Cf. P. ZIMMER, « Le logement social et la médiation sociale de marché dans la Région de Bruxelles-Capitale », Les cahiers des sciences administratives, sous la direction de G. GENERET, Larcier, n°13/2007, pp. 41 et s. ; N. BERNARD, « La situation du logement en Région wallonne et à Bruxelles. Dix pistes de travail à l’aube des nouvelles législatures régionales », Les annales de droit de Louvain, 2009/4, pp. 501 et s., idem, « Les mutations du logement en Région bruxelloise », Courrier hebdomadaire, CRISP, 2008, n°1933.

[5]

Le propriétaire fixe en effet le loyer initial au montant qu’il désire, discrétionnairement, sans que soit exigé un quelconque lien avec la qualité du logement par exemple.

[6]

Cf. notamment M. VAN CRIEKINGEN, « Que deviennent les quartiers centraux à Bruxelles ? », Brussels studies, n° 1, 12 décembre 2006 et idem, « La gentrification comme projet politique global », Agone, n° 38/39 (« Villes et résistances sociales »), 2008.

[7]

Cf. notamment N. BERNARD, « Le logement social à Bruxelles : origines, perspectives d’avenir et comparaisons européennes », Les cahiers des sciences administratives, op. cit., pp. 77 et s.

[8]

Recommandation 193 concernant la promotion des coopératives, Conférence internationale du travail, 20 juillet 2002, point I.2.

[9]

Dans la nomenclature officielle des coopératives promue par le Conseil national de la coopération, on distingue d’ailleurs les coopératives de production, de consommation, de distribution, de services, sans oublier la coopérative agricole. Et apparaît maintenant ce que l’on appelle la « coopérative d’activités », encore au stade de mécanisme purement officieux (M. DE WASSEIGE et P. MARECHAL, « Les coopératives d’activités. Nouvelle branche du mouvement coopératif en Belgique », Non marchand. Management, droit et finance, n° 16 (« La société coopérative »), 2005/2, pp. 65 et s.

[10]

Comm. Bruxelles, 9 décembre 1999, Jurisprudence en droit des sociétés commerciales, recueil annuel, 3e éd., 2001, liv. 7, p. 74.

[11]

C’est ainsi que, dans les coopératives de logement, on peut parfaitement impliquer au sein de la société des riverains par exemple, tout comme des personnes morales, privées ou publiques. Cf. infra.

[12]

S. MERTENS, « Une explication théorique à l’existence des coopératives agréées et des sociétés à finalité sociale en Belgique », Non marchand. Management, droit et finance, op. cit., p. 16.

[13]

J. DEFOURNY, M. SIMON et S. ADAM, Les coopératives en Belgique : un mouvement d’avenir ?, Bruxelles, Éditions Luc Pire, 2002, p. 76.

[14]

Il ne s’agit néanmoins pas d’une exigence légale. Toutefois, la coopérative qui entend être agréée (par le Conseil national de la coopération, cf. infra) doit avoir prévu ce genre de mécanisme démocratique dans ses statuts.

[15]

Cf. infra.

[16]

M. COIPEL, « Introduction », Non marchand. Management, droit et finance, op. cit., p. 8.

[17]

À preuve ou à témoin, la définition que donne de la coopérative la loi de 1873 se réduit à : « La société coopérative est une société commerciale, constituée sous une dénomination particulière par des associés au nombre de sept, qui ont le droit de se retirer ou peuvent être exclus, dont l’étendue de la responsabilité peut être librement limitée et dont les parts, nécessairement représentatives du capital exprimé, sont incessibles aux tiers. »

[18]

B. LEVESQUE et D. COTE, « Le changement des principes coopératifs à l’heure de la mondialisation : à la recherche d’une méthodologie », Coopératives, marchés, principes coopératifs, sous la direction d’A. ZEVI et J. L. MONZON CAMPOS, Bruxelles, De Boeck-Wesmael, 1995, p. 2.

[19]

A. MATHIS et C. MATTHEEUWS, « Les principes coopératifs et l’évolution de la législation coopérative belge », Coopératives, marchés, principes coopératifs, sous la direction d’A. ZEVI et J. L. MONZON CAMPOS, Bruxelles, De Boeck-Wesmael, 1995, p. 39.

[20]

Comm. Bruxelles, 9 décembre 1999, Jurisprudence en droit des sociétés commerciales, op. cit., p. 73.

[21]

Art. 350 du Code des sociétés porté par la loi du 7 mai 1999, Moniteur belge, 6 août 1999.

[22]

Cf. infra.

[23]

Triplement du capital minimum pour les sprl par exemple.

[24]

A. MATHIS et C. MATTHEEUWS, « Les principes coopératifs et l’évolution de la législation coopérative belge », op. cit., p. 43.

[25]

De 3928 en 1980 à 32960 en 1990. On est à 40000 aujourd’hui, d’après W. VAN OPSTAL, « Les coopératives en tant que levier pour l’habitat ? Explication », Art. 23 (Revue du Rassemblement bruxellois pour le droit à l’habitat, n°37 ; Le logement coopératif : une nouvelle vie, octobre-novembre-décembre 2009, p. 7).

[26]

Loi du 20 juillet 1955 portant institution d’un Conseil national de la coopération, Moniteur belge, 10 août 1955.

[27]

Comm. Bruxelles, 9 décembre 1999, Jurisprudence en droit des sociétés commerciales, op. cit., p. 74.

[28]

Art. 5, al. 2, de la loi du 20 juillet 1955.

[29]

Ainsi, suivant l’arrêté d’exécution, « la société ne peut, dans un but de spéculation, refuser l’affiliation d’associés ou prononcer leur exclusion que s’ils ne remplissent pas ou cessent de remplir les conditions générales d’admission ou s’ils commettent des actes contraires aux intérêts de la société » (art. 1er, § 2, 1°, de l’arrêté royal du 8 janvier 1962 fixant les conditions d’agrément des groupements de sociétés coopératives et des sociétés coopératives, Moniteur belge, 19 janvier 1962, err. 2 février 1962).

[30]

Le principe – plus radical – « un homme, une voix » est nettement plus rare.

[31]

« Les parts du capital social, même si elles sont de valeur différente, doivent conférer, par catégories de valeurs, les mêmes droits et obligations […] Tous les associés ont voix égale en toutes matières aux assemblées générales ; toutefois, les personnes morales, les délégués d’associations de fait et les membres des sociétés coopératives agricoles, de production, de distribution et de services, peuvent prendre part au vote pour un nombre de voix qui ne peut excéder, à titre personnel et comme mandataire, le dixième des voix attachées aux parts représentées ; de plus, si la société compte plus de mille membres, le vote peut se faire au second degré » (art. 1er, § 2, 2° et 3°, de l’arrêté royal du 8 janvier 1962).

[32]

« Toutefois, si l’un ou plusieurs d’entre eux ne sont pas nommés par l’assemblée générale, mais sont désignés par une autre assemblée, l’assemblée générale doit avoir le droit de ne pas ratifier cette désignation » (art. 1er, § 2, 4°, de l’arrêté royal du 8 janvier 1962).

[33]

Art. 1er, § 2, 6°, de l’arrêté royal du 8 janvier 1962.

[34]

Ils s’obtiennent « après déduction des frais généraux, charges, amortissements, réserves et, s’il y a lieu, l’intérêt aux parts du capital social » (art. 1er, §2, 5°, de l’arrêté royal du 8 janvier 1962).

[35]

« L’objectif essentiel des coopératives est l’amélioration des conditions de production, de consommation ou des crédits, services économiques au bénéfice des associés. C’est cet objectif qui explique que l’apport en capital n’est pas rémunéré autrement que par un intérêt invariable et généralement faible, afin que les profits de l’entreprise échoient aux membres qui ont traité avec celle-ci » (Comm. Bruxelles, 9 décembre 1999, Jurisprudence en droit des sociétés commerciales, op. cit., p. 73).

[36]

Art. 21, 6°, du Code des impôts sur les revenus.

[37]

Art. 215, al. 3, 1°, 2° et 4°, du Code des impôts sur les revenus.

[38]

Art. 3, 1°, de l’arrêté royal du 28 novembre 1969 pris en exécution de la loi du 27 juin 1969 révisant l’arrêté-loi du 28 décembre 1944 concernant la sécurité sociale des travailleurs, Moniteur belge, 5 décembre 1969.

[39]

J. DEFOURNY, M. SIMON et S. ADAM, Les coopératives en Belgique : un mouvement d’avenir ?, op. cit., p. 40.

[40]

J. BEDDEGENOOTS, « Le Conseil national de la coopération : jeune de 50 ans », Non marchand. Management, droit et finance, op. cit., p. 44.

[41]

Ibidem, p. 45.

[42]

Art. 141 et s. des lois coordonnées du 30 novembre 1935 sur les sociétés commerciales Moniteur belge, 5 décembre 1935, modifiés par les art. 160 et s. de la loi du 20 juillet 1991 portant des dispositions sociales et diverses, Moniteur belge, 1er juillet 1991. Aujourd’hui, après ultime refonte globale, la matière se loge aux art. 350 et s. du Code des sociétés porté par la loi du 7 mai 1999, Moniteur belge, 6 août 1999.

[43]

Arrêté aujourd’hui à 18500 euros.

[44]

Du moins la coopérative à responsabilité limitée.

[45]

Cf. art. 362 du Code des sociétés.

[46]

Cf. entre autres les art. 367 (« Sauf disposition statutaire contraire, les associés ont le droit de démissionner ou de retirer une partie de leurs parts »), 378 (« En cas de silence des statuts, la société coopérative est administrée par un administrateur, associé ou non, nommé par l’assemblée générale ») et 382, al. 1er et 2 (« Sauf disposition statutaire contraire, tous les associés peuvent voter dans l’assemblée générale et chaque part donne droit à une voix. Sans préjudice des dispositions particulières prévues au présent livre et sauf dispositions statutaires contraires, les résolutions sont prises avec les majorités et en suivant les règles applicables aux sociétés anonymes ») du Code des sociétés.

[47]

Pour la coopérative dite à responsabilité illimitée, la plus rare toutefois.

[48]

Ici, nul minimum n’est requis. Cette partie non fixe du capital est communément appelée « part variable ».

[49]

Art. 350 du Code des sociétés.

[50]

Si, en revanche, c’est le capital fixe qui évolue, le recours à un acte authentique s’impose.

[51]

Sauf si les statuts prévoient une telle intervention naturellement.

[52]

B. LEVESQUE et D. COTE, « Le changement des principes coopératifs à l’heure de la mondialisation : à la recherche d’une méthodologie », op. cit., p. 5.

[53]

À l’exception, depuis leur introduction dans notre code des sociétés (en 2004 et 2006 respectivement), de la « société européenne » ainsi que de la « société coopérative européenne ».

[54]

Art. 164bis et s. des lois coordonnées du 30 novembre 1935 sur les sociétés commerciales, introduits par l’art. 61 de la loi du 13 avril 1995 modifiant les lois sur les sociétés commerciales, Moniteur belge, 17 juin 1995. Aujourd’hui, dernier avatar en date, la matière se trouve aux art. 661 et s. du Code des sociétés.

[55]

Comm. Bruxelles, 9 décembre 1999, Jurisprudence en droit des sociétés commerciales, op. cit., p. 73.

[56]

Art. 661, al. 1er, du Code des sociétés.

[57]

Cf. sur ce sujet notamment D. D’HULSTERE et J.-P. POLLENUS, La société à finalité sociale, en questions… et en réponses, Liège, Edipro, 2008.

[58]

J. DEFOURNY, M. SIMON et S. ADAM, Les coopératives en Belgique : un mouvement d’avenir ?, op. cit., p. 62.

[59]

Ibidem, p. 64.

[60]

M. COIPEL, « Introduction », Non marchand. Management, droit et finance, op. cit., p. 12.

[61]

S. MERTENS, « Une explication théorique à l’existence des coopératives agréées et des sociétés à finalité sociale en Belgique », op. cit., p. 23.

[62]

W. VAN OPSTAL, « Les coopératives en tant que levier pour l’habitat ? Explication », op. cit., p. 7.

[63]

Cette vaste entreprise de rassemblement des sociétaires prenait en moyenne un à deux ans ; c’est qu’il fallait convaincre, un à un, chacun des futurs coopérateurs de tout quitter pour partir s’implanter au milieu des pâturages, ou presque.

[64]

L’équivalent de six mois de loyer tout de même, en moyenne.

[65]

L’extension ultérieure de la société coopérative et l’arrivée subséquente de nouveaux habitants n’ont cependant pas conduit les autorités à renforcer leur engagement financier dans le capital en vue de maintenir les équilibres, de sorte que leur influence mathématique (et leur poids relatif), déjà minoritaire, a décru fatalement avec le temps.

[66]

Par solidarité, l’habitant d’une maison orientée plein sud par exemple (et, partant, généreusement exposée au soleil) règle un montant identique de frais de chauffage à celui du coopérateur de la même cité dont la maison est plutôt tournée, elle, vers le septentrion.

[67]

Cf. pour une illustration W. VAN MIEGHEM, « La cité-jardin coopérative Kapelleveld, une perle du passé », Art. 23 (revue du Rassemblement bruxellois pour le droit à l’habitat), n°37 (Le logement coopératif : une nouvelle vie), octobre-novembre-décembre 2009, p. 9.

[68]

P. MUYLLE, « Le rôle des coopératives d’habitat en Belgique et en Europe », Les Cahiers de la Fonderie, hors série : Décider son logement. L’habitat coopératif à Bruxelles, 1993, p. 5.

[69]

M. SMETS, L’avènement de la cité-jardin en Belgique. Histoire de l’habitat social en Belgique de 1830 à 1930, Bruxelles, Mardaga, 1977, p. 79.

[70]

Même s’il ne dispose nullement d’un droit de propriété exclusif sur « son » logement, le locataire n’en demeure pas moins propriétaire d’une fraction de l’ensemble construit, à proportion du nombre de parts qu’il a souscrites.

[71]

Notons toutefois que le locataire guère versé en bricolage, mais relativement en fonds restait libre de déléguer à la coopérative l’aménagement intérieur du bien ainsi que la prise en charge ultérieure des réparations courantes (toutes opérations qui lui incombent d’ordinaire) contre due répercussion dans le loyer des coûts y afférents.

[72]

Alors que, à ses débuts, la télévision dynamisait la vie sociale, puisque les rares exemplaires existants étaient disposés dans des salles où les habitants regardaient, en groupe, les émissions.

[73]

J. DEBUNNE et al., « Quel avenir pour les coopératives ? », Les Cahiers de la Fonderie, op. cit., p. 58.

[74]

Cf. entre autres G. VANDERHULST, « Habiter autrement. La gestion d’une coopérative de logement », Les Cahiers de la Fonderie, op. cit., p. 50.

[75]

Cf. par ailleurs W. VAN MIEGHEM, « Devenir propriétaire par le biais d’une coopérative à Evere : le projet Ensor », Art. 23, n°37, octobre-novembre-décembre 2009, pp. 34 et s.

[76]

Cf. notamment J.-M. COEN, Le logement coopératif. Des solutions nouvelles pour des logements abordables et conviviaux, analyse émanant de la SAW-B (Solidarité des alternatives wallonnes et bruxelloises – la fédération pluraliste d’entreprises d’économie sociale), janvier 2010.

[77]

Les agences immobilières sociales sont, schématiquement, des associations subsidiées (par les pouvoirs publics régionaux) qui ont pour vocation de prendre en gestion des logements dans le parc privé afin de les donner en location à des personnes à revenus modestes, moyennant un loyer réduit ristourné au propriétaire. Celui-ci, en échange, reçoit la double assurance de la part de l’AIS de la parfaite régularité du paiement du loyer (l’agence supplée elle-même en cas d’arriéré ou de vide locatif) et, à la fois, de la remise du bien en état au terme de chaque contrat de bail. Sur ce dispositif, cf. notamment N. BERNARD, « Les agences immobilières sociales wallonnes en 2010 : entre consolidation et redéploiement », Échos du logement, 2010, n°3.

[78]

Baita, Iris et Quartiers.

[79]

B. MASSART, « L’associatif propriétaire de logements, une piste contre la gentrification », Alter-échos, n°280, 2009, p. 23.

[80]

Arcopar, Netwerk Vlaanderen, Hefboom.

[81]

G. VAN SNICK, « Présentation de LivingStones », Art. 23, n°37, octobre-novembre-décembre 2009, p. 46.

[82]

À titre de subsides pour des logements de transit et d’insertion.

[83]

« En général, les propriétaires sont sensibles à notre action et baissent un peu les prix. » Cf. le cahier n°97, « Les Tournières à Liège. Une coopérative immobilière privée et sociale », Laboratoire des innovations sociales (Labiso), Agence Alter, 13 août 2008, p. 15.

[84]

Même si, pour être éligible aux subsides publics afférents à la rénovation et à la création de logements de transit et d’insertion, la coopérative a dû créer en son sein une asbl – « La tanière des Tournières » – reconnue officiellement comme Association de promotion du logement (APL).

[85]

Pour valorisation totale s’élevant à 300000 euros.

[86]

M. CAVANI, « L’éthique au cœur de la finance. La Banca etica, modèle anti subprimes ? », Les coopératives d’habitants. Méthodes, pratiques et formes d’un autre habitat populaire, sous la direction de Y. MAURY, Bruxelles, Bruylant, 2009, p. 185.

[87]

Cf. M. VECCHIARELLI, . « Les coopératives d’habitants à Rome, de l’illégalité à la normalisation municipale », Les coopératives d’habitants. Méthodes, pratiques et formes d’un autre habitat populaire, op. cit., p. 79 et s.

[88]

Y. CABANNES et R. BIEL, Letchworth Garden City : A Community Land Trust and the First Garden City, dossier for the visit to Letchworth Garden City, Developement Planning Unit, University College of London, 2009, p. 16.

[89]

H. GEORGE, Progrès et pauvreté ; sur les causes des crises industrielles et de l’accroissement de la misère au milieu de l’accroissement de la Richesse, Ligue pour la réforme foncière, Ed. Lafarcier, Bruxelles, 1925, pp. 276-304.

[90]

J. E. DAVIS, Roots of the Community Land Trust Movement in the United States, part 1, matériel produit pour la National CLT Academy, p. 17.

[91]

J. E. DAVIS, Roots of the Community Land Trust Movement in the United States, part 2, matériel produit pour la National CLT Academy, p. 14.

[92]

Cf. J. E. DAVIS et A. STOKES, Land in Trust, Home that Last. A Performance Evaluation of the Champlain Housing Trust, Burlington, 2008.

[93]

Summary of the Recommandations in Making Assets Work, Great Britain, Department of Communities and Local Government, 2007, annexe de Y. CABANNES et R. BIEL, Letchworth Garden City : A Community Land Trust and the First Garden City, op. cit.

[94]

Le mot « organisation » recoupe ici l’idée du trust, sachant que ce terme n’a pas d’équivalent en droit belge. Nous développerons ci-dessous l’articulation nécessaire entre forme juridique de cette organisation et lien contractuel unissant l’utilisateur des terrains et cette organisation propriétaire.

[95]

D. DIACON, R. CLARKE et S. GUIMARAES, Redefining the Commons ; Locking in Value Through the Community Land Trusts, Building and Social Housing Fundation, Cambrige, USA, 2005, p. 9.

[96]

J. E. DAVIS et R. JACOBUS, « The City-CLT Partnerschip ; Municipal Support For Community Landtrust », Policy Focus Report, Lincoln Institute of Land Policy, Cambrige, USA, 2009, pp. 16-17.

[97]

Y. CABANNES et R. BIEL, Letchworth Garden City : A Community Land Trust and the First Garden City, op. cit., pp. 14-15.

[98]

Traduction de l’anglais inclusionary zoning ou inclusionary housing.

[99]

Traduction adoptée pour le terme anglais shared equity.

[100]

Nous reviendrons sur ce mécanisme lorsque nous présenterons le principe de l’accessibilité perpétuelle des biens pour les bas revenus.

[101]

D. DIACON, R. CLARKE et S. GUIMARAES, Redefining the Commons ; Locking in Value Through the Community Land Trusts, op. cit., p. 22.

[102]

J. E. DAVIS et A. STOKES, Land in Trust, Home that Last. A Performance Evaluation of the Champlain Housing Trust, op. cit., pp. 24-25.

[103]

D. DIACON, R. CLARKE et S. GUIMARAES, Redefining the Commons ; Locking in Value Through the Community Land Trusts, op. cit., p. 44.

[104]

Statuts du Champlain Housing Trust tels que redéfinis en 2009, article 3 « Board of Directors », Section 2 « Composition of the Board ».

[105]

M. VAN CRIEKINGEN, « La gentrification comme projet politique global », Agone, n° 38/39 (« Villes et résistances sociales »), 2008, p. 74.

[106]

Ce type de montage est particulièrement présent lors d’acquisition de patrimoine en vertu des réglementations de « zoning inclusif ».

[107]

J. E. DAVIS, Roots of the Community Land Trust Movement in the United States, op. cit., pp. 43-50.

[108]

E. PROUDHON, Droit d’usufruit, d’usage, d’habitation et de superficie, Bruxelles, Librairie de jurisprudence de H. Tarlier, 1833, p.112 et O. FARON et al, (dir.), Le sol et l’immeuble ; les formes dissociées de propriété immobilière dans les villes de France et d’Italie (XIIe-XIXe siècle), Centre interuniversitaire d’histoire et d’archéologie médiévales, Presse universitaire de Lyon, Lyon, 1995.

[109]

Comme en atteste la publication la même année de l’ouvrage rédigé par le Centre pour le développement de l’économie communautaire

[110]

Cf. J. E. DAVIS, Roots of the Community Land Trust Movement in the United States, part 1, matériel produit pour la National CLT Academy.

[111]

Précisément, des promoteurs immobiliers ont développé, en Région bruxelloise notamment, des montages sophistiqués autour de ce concept de droit de superficie pour éluder ainsi (ce qui n’est a priori pas illégal) les droits d’enregistrement associés aux transferts classiques de propriété. Sur ce phénomène, qui ne va pas sans obérer les finances d’une Région bruxelloise nettement plus dépendante de ses rentrées fiscales immobilières que ses homologues wallonne et flamande, cf. N. BERNARD et al., Les techniques d’évitement des droits d’enregistrement sur la vente d’immeubles en Région bruxelloise, Louvain-la-Neuve, Anthémis, 2010 (à paraître).

[112]

On trouvera de plus amples développements sur ces deux mécanismes, assortis d’explications circonstanciées relatives aux cas de Louvain-la-Neuve (emphytéose) et d’Etterbeek (superficie), dans N. BERNARD, « La superficie et l’emphytéose comme pistes de solution à la crise du logement ? », Écho du logement, 2010, n°1, pp. 1 et s.

[113]

Il s’agit de la Letchworth Garden City Heritage Fundation telle que décrite dans Y. CABANNES et R. BIEL, Letchworth Garden City : A Community Land Trust and the First Garden City, op. cit.

[114]

D. DIACON, R. CLARKE et S. GUIMARAES, Redefining the Commons ; Locking in Value Through the Community Land Trusts, op. cit., p. 27.

[115]

Étant entendu que la coopérative ne saurait être propriétaire de ses propres parts.

[116]

En fait, le code des sociétés accorde à chacun des coopérateurs le pouvoir de réclamer la « valeur bilantaire » de leurs parts, ce qui contrevient à la philosophie des sociétés dites à finalité sociale. Ensuite de quoi, de nombreuses coopératives prévoient de telles limitations au sein de leurs statuts.

[117]

Ce mécanisme n’est toute fois pas complètement assimilable à celui que l’on observe dans les Community Land Trusts, lequel se base davantage sur une répartition prédéfinie de la plus-value foncière. Le marché établit donc en principe le prix de la revente.

[118]

T. DAWANCE, « Immigrés pauvres éco-bâtisseurs », Alter Echos, n° 258, 12 septembre 2008.

[119]

Cf. N. BERNARD, M.-E. AYALDE et P. DEGRYSE, « L’épargne collective solidaire : une solution pour sortir “par le haut” de la crise du logement », Les Échos du logement, 2008, n°1, pp. 33 et s.

[120]

Art. 134bis de la Nouvelle loi communale inséré par l’art. 27 de la loi du 12 janvier 1993 contenant un programme d’urgence pour une société plus solidaire, Moniteur belge, 4 février 1993. Cf. également l’arrêté royal du 6 décembre 1993 réglant le droit de réquisition d’immeubles abandonnés, visé à l’article 134bis de la Nouvelle loi communale, Moniteur belge, 30 décembre 1993.

[121]

Cf. entre autres V. LEMAIRE, « La lutte contre les logements abandonnés dans la Région de Bruxelles-Capitale : la vente forcée, une solution réaliste ? », Revue régionale de droit, 2005, pp. 307 et s.

[122]

Art. 18 et s. du Code bruxellois du logement. Cf. sur ce thème N. BERNARD, « Le Code bruxellois du logement », Journal des juges de paix et de police, janvier-février 2004, pp. 22 et s.

[123]

Il est vrai que l’opérateur public ayant capté le logement risque de ne pas rentrer dans ses frais puisque des travaux de rénovation plus ou moins lourds devront très certainement être engagés dans un bien laissé vide et qu’il devra en supporter le coût, même préfinancé. Certes, il peut se payer sur les loyers versés au locataire avant de les rétrocéder au propriétaire dessaisi, mais, vu que le loyer doit rester modique et que la durée maximale de prise en gestion est « limitée » à neuf ans, un remboursement intégral est illusoire (sauf à ne prendre en gestion que des immeubles faiblement dégradés, ce vers quoi l’on s’achemine).

[124]

Arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 30 novembre 2006 organisant le fonds Droit de gestion publique, Moniteur belge, 18 décembre 2006. Cette avance sans intérêt ne couvre toutefois pas l’intégralité de la somme. Cf. également l’ordonnance du Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale du 1er avril 2010.

[125]

Sur le sujet, cf. notamment N. BERNARD, « Le régime fiscal applicable aux immeubles abandonnés en Wallonie, en Flandre et à Bruxelles. Convergences et ruptures », Les échos du logement, 2005, n° 1 et 2.

[126]

Qu’on songe à Rénovassistance, à Habitat et humanisme, à RenovaS, au Réseau Habitat, etc. Et l’on ne parle même pas, ici, de la vingtaine d’agences immobilières sociales actives sur le territoire de Bruxelles-Capitale.

[127]

Cf. sur le thème N. BERNARD, « La problématique des campings permanents en Wallonie. Zones de non-droit ou lieux d’expérimentation sociale ? », Les coopératives d’habitants. Méthodes pratiques et formes d’un autre habitat populaire, sous la direction de Y. MAURY, Bruxelles, Bruylant, 2009, pp. 345 et s.

[128]

Attendu, comme déjà dit, que la coopérative ne peut pas être propriétaire de ses propres parts.

[129]

M. VAN CRIEKINGEN, C. GUISSET, J.-M. DECROLY et K. SLEGERS, « Une géographie de l’entrée dans la vie adulte : trajectoires résidentielles des jeunes adultes et mutations des territoires dans les villes belges », Working Paper, Troisièmes rencontres Jeunes et Société en Europe et autour de la Méditerranée, Marseille, 2007.

[130]

W. VAN OPSTAL, « Les coopératives en tant que levier pour l’habitat ? Explication », op. cit., p. 7.

[131]

Cf. infra. Cf. sur le sujet G. DE PAUW, « Les Community land trusts : un modèle qui rend la propriété à nouveau accessible ? », Art. 23, n°37, octobre-novembre-décembre 2009, p. 16 et s.

[132]

Y. MAURY, « Les coopératives d’habitants, des outils pour l’abondance », Les coopératives d’habitants. Méthodes, pratiques et formes d’un autre habitat populaire, op. cit., p. 31.

[133]

Cf. graphique 2, supra.

[134]

Une tout autre question est celle du subside public délivré non pas à l’accédant, mais au CLT, en vue de couvrir ses frais de fonctionnement (sur cette question, cf. supra). Un soutien de l’État semble à cet égard nécessaire, à la fois au départ (pour amorcer la pompe, en quelque sorte, puisque les premières reventes – secrétant traditionnellement une plus-value dont une fraction substantielle va au trust – n’ont pas encore eu lieu) et en période de reflux du marché immobilier (pour compenser les moins-values).

[135]

N. BERNARD, « La superficie et l’emphytéose comme pistes de solution à la crise du logement ? », op. cit., pp. 1 et s.

[136]

J. E. DAVIS et A. STOKES, Land in Trust, Home that Last. A Performance Evaluation of the Champlain Housing Trust, Burlington, 2008, pp. 28-29 ainsi que J. E. DAVIS et R. JACOBUS, « The City-CLT Partnerschip ; Municipal Support For Community Landtrust », Policy Focus Report, Lincoln Institute of Land Policy, Cambrige, USA, 2009, pp. 7-9.

[137]

M.-A. NOVELLI, « L’habitat coopératif, une alternative réaliste », Les coopératives d’habitants. Méthodes, pratiques et formes d’un autre habitat populaire, op. cit., p. 4.

[138]

Connu également sous le vocable anglais empowerment, sans doute plus parlant, ce terme désigne le processus qui voit un individu développer par lui-même ses compétences et aptitudes, en vue de devenir un véritable acteur au sein de la société.

[139]

Cf. J. GILLESPIE, « L’autoconstruction en Angleterre, une troisième voie communautaire pour l’habitat populaire », Les coopératives d’habitants. Méthodes, pratiques et formes d’un autre habitat populaire, op. cit., pp. 253 et s. Cf. encore S. JABLON, « La voie des coopératives de logement », Territoires, n°505, 2010, pp. 40 et s.

[140]

F. PERDRIZET, « Préface », Les coopératives d’habitants. Méthodes, pratiques et formes d’un autre habitat populaire, op. cit., p. 9.

[141]

Cf. M. HEIDEGGER, « Bâtir, habiter, penser », Essais et conférences, Paris, Gallimard, 1995.

Résumé

Français

La crise du logement est l’occasion de se pencher sur des modèles immobiliers à la croisée du public et du privé, qui dépassent les limites du « tout à l’État » sans pour autant courir les risques du « tout au marché ». Parmi les formules alternatives d’habitat, on voit poindre le retour des coopératives de logement. Or l’histoire de ces coopératives montre leur proximité avec les Community Land Trusts anglo-saxons, qui permettent à un particulier d’acquérir la propriété d’un logement sur un fonds appartenant à une collectivité.
Une fois exposées les limites de la politique actuelle du logement, ce Courrier hebdomadaire retrace la genèse des coopératives de logement qui ont été à la base de l’essor du logement social. On assiste aujourd’hui à leur retour en force, en Belgique et ailleurs en Europe, par exemple en Italie.
Les Community Land Trusts sont l’un des modèles les plus stimulants face aux défis actuels de la politique du logement. Les origines du modèle, ainsi que ses ressorts actuels, sont analysés dans un premier temps, avant que le projecteur soit braqué sur le plus ancien Community Land Trust urbain des États-Unis : le Champlain Housing Trust.
Les auteurs analysent les conditions d’opérationnalisation des Community Land Trusts en Belgique. La coopérative semble être une bonne forme juridique pour une telle organisation. L’emphytéose et le droit de superficie font aussi l’objet d’un examen spécifique. Enfin, la présente étude s’achève sur l’exposé des avantages que peuvent constituer coopératives et Community Land Trusts face aux vicissitudes actuelles de la politique du logement.

Plan de l'article

  1. INTRODUCTION
  2. 1. QUELQUES-UNS DES MAUX ACTUELS DE LA POLITIQUE DU LOGEMENT
  3. 2. LA COOPÉRATIVE
    1. 2.1. LA COOPÉRATIVE EN DROIT BELGE
      1. 2.1.1. Les principes fondateurs
      2. 2.1.2. L’inscription initiale dans les réglementations
      3. 2.1.3. Une triple réaction législative
    2. 2.2. LA COOPÉRATIVE ET LE LOGEMENT SOCIAL
      1. 2.2.1. La coopérative, base de l’essor du logement social
      2. 2.2.2. Le lent déclin de l’esprit coopératif dans le logement social
    3. 2.3. ILLUSTRATIONS ACTUELLES EN BELGIQUE ET EN ITALIE
      1. 2.3.1. En Belgique
      2. 2.3.2. En Italie
  4. 3. LES COMMUNITY LAND TRUSTS
    1. 3.1. PRINCIPES ET ORIGINES
    2. 3.2. MODE DE FONCTIONNEMENT
      1. 3.2.1. Principes généraux
      2. 3.2.2. Séparation du foncier et du bâti et acquisition mixte
        1. La constitution du patrimoine
        2. Le principe de l’acquisition mixte
      3. 3.2.3. Une accessibilité grandissante et un verrouillage perpétuel du subside
      4. 3.2.4. Une gestion démocratique par la collectivité
        1. Une mixité sociale à de multiples niveaux
    3. 3.3. LE CHAMPLAIN HOUSING TRUST
  5. 4. DE LA FAISABILITÉ DES COMMUNITY LAND TRUSTS EN BELGIQUE
    1. 4.1. LA DISSOCIATION DE LA PROPRIÉTÉ DU BÂTI ET DE LA PROPRIÉTÉ DU SOL
    2. 4.2. LA COOPÉRATIVE COMME FORME JURIDIQUE PERTINENTE POUR LES COMMUNITY LAND TRUSTS
    3. 4.3. ACQUÉRIR DES TERRAINS ET LES FINANCER
      1. 4.3.1. Acquérir des terrains ou des immeubles
        1. Les contrats de quartiers bruxellois
        2. Les groupes d’épargne collective solidaire
        3. Les réserves foncières publiques
        4. L’acquisition de logements vides
        5. Logements sociaux
        6. Les campings permanents
      2. 4.3.2. Financer l’achat de terrains et la construction- rénovation de logements
  6. 5. UNE RÉPONSE À LA CRISE DU LOGEMENT
    1. 5.1. COMPENSER LA PERTE DES PLUS-VALUES FONCIÈRES POUR LES POUVOIRS PUBLICS
    2. 5.2. DES DISPOSITIFS INSTITUTIONNELS POUR FAVORISER LA MIXITÉ SOCIALE
    3. 5.3. UN DISPOSITIF SOUPLE D’ACCÈS À LA PROPRIÉTÉ
    4. 5.4. FAVORISER L’INSERTION DU LOGEMENT DANS SON QUARTIER
    5. 5.5. UNE VOIE PEU ONÉREUSE POUR CRÉER DES LOGEMENTS ACCESSIBLES AUX BAS REVENUS
    6. 5.6. MAINTIEN DE LA QUALITÉ DU BÂTI ET APPROPRIATION DE L’ESPACE

Pour citer cet article

Bernard Nicolas, De Pauw Geert, Géronnez Loïc, « Coopératives de logement et Community Land Trusts », Courrier hebdomadaire du CRISP, 28/2010 (n° 2073), p. 5-52.

URL : http://www.cairn.info/revue-courrier-hebdomadaire-du-crisp-2010-28-page-5.htm
DOI : 10.3917/cris.2073.0005


Pages 5 - 52
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