Accueil Revues Revue Numéro Article

Espaces et sociétés

2010/1 (n° 140-141)

  • Pages : 284
  • ISBN : 9782749211978
  • DOI : 10.3917/esp.140.0075
  • Éditeur : ERES

ALERTES EMAIL - REVUE Espaces et sociétés

Votre alerte a bien été prise en compte.

Vous recevrez un email à chaque nouvelle parution d'un numéro de cette revue.

Fermer

Article précédent Pages 75 - 91 Article suivant
1

Depuis la loi Solidarité et renouvellement urbains [1][1] L’article 55 de cette loi impose 20 % de logements... (sru, 2000), la question de la mixité sociale a investi fortement la fabrique urbaine (Jaillet et al., 2008 ; Lefeuvre, 2000). Il ne s’agit pas de décortiquer les présupposés de cette injonction à la mixité, notamment en termes d’invisibilisation du logement social et de ses occupants, mais d’aller voir concrètement ce que cette injonction produit dans le montage d’opérations de logements. Notre ambition est de construire une analyse à une échelle rarement documentée par la recherche urbaine : l’échelle « micro » de la fabrique des îlots, où se joue la réalisation d’une programmation différenciée de plusieurs statuts de logement visant la mixité des résidents.

2

À Nantes (Garat et al., 2005 ; Madoré, 1997 et 2003), les élus ont fait de la mixité des produits de logements, déclinée du projet urbain à la parcelle, une clé pour parvenir à une mixité d’occupation sociale (en particulier locataires, primo-accédants et propriétaires occupants). Cet objectif de diversité ne résume toutefois pas les choix des édiles. Il se mêle à des enjeux forts en matière de qualité architecturale, environnementale et d’usage. Les opérateurs de l’habitat sont confrontés à une commande complexe, objectivement difficile à tenir.

3

Nous partons de deux expérimentations tentées par la communauté urbaine nantaise : tout d’abord, la définition d’un produit « logement abordable » et son financement, ensuite, le développement d’opérations immobilières associant le social à d’autres catégories de logements. À partir de là, nous observons les réponses faites par les bailleurs et les promoteurs à la sollicitation de la collectivité relayée par les aménageurs. Nous tirons des enseignements à partir de l’observation du montage de quelques opérations mixtes. Quels effets ces opérations produisent-elles sur les pratiques professionnelles des opérateurs ? Comment les stratégies se négocient-elles pour voir ces opérations sortir de terre ? Transforment-elles les représentations des opérateurs, notamment la stigmatisation dont le logement social et ses occupants sont l’objet ?

Cet article exploite des données inédites produites dans le cadre d’une recherche pilotée par le Laboratoire Langages, Actions urbaines, Altérités (laua, École nationale supérieure d’architecture de Nantes) en partenariat avec Nantes Métropole et une Plateforme d’observation des projets et stratégies urbaines (popsu), impliquant sept métropoles de province. L’enquête a été menée entre 2005 et 2008 sur un panel d’opérations immobilières qui étaient en cours de montage dans le cadre de trois projets urbains nantais : l’expérimentation d’un éco-quartier « Bottière Chênaie » sur une friche maraîchère, le renouvellement urbain d’une vaste partie de l’Île de Nantes et le Grand projet de ville « Malakoff Pré Gauchet », couplant la rénovation d’un grand ensemble et la gestation d’un nouveau quartier baptisé « Euronantes », misant sur les activités de commandement. L’analyse se fonde sur les entretiens menés avec 14 promoteurs, portant sur une présentation de leur entreprise, des exemples de montage d’opérations, leur positionnement par rapport aux projets urbains, ainsi que différents thèmes : environnement, logement et architecture, etc. Nous exploitons également des entretiens avec des cadres des trois principaux bailleurs sociaux à Nantes (la samo, La Nantaise d’habitations et Nantes Habitat). Enfin, l’observation de nombreuses réunions internes a permis d’assister aux négociations d’un certain nombre d’îlots du projet Bottière-Chênaie, chance unique de voir les acteurs au travail et d’observer leurs pratiques [2][2] Le chargé d’opération du projet urbain Bottière-Chênaie....

Construire un modèle de « mixité à la nantaise »

4

Si la mixité est un chantier présent dans toutes les métropoles régionales en France, Nantes a élaboré une stratégie spécifique : il s’agit de tester un nouveau type de produits résidentiels (les logements dits « abordables », destinés aux ménages primo-accédants) et d’imbriquer sur les îlots des éléments de programmes différents, pour atteindre la mixité d’occupation. L’agencement peut se faire à partir de trois catégories de logements différents (locatif social, « abordable », accession libre) ou bien à partir d’une des catégories dites « combinées », avec des logements spécifiques (foyer de jeunes travailleurs, résidence domicile services, résidence de personnel d’entreprise, etc.). Face à un tel chantier, comment les promoteurs répondent-ils ? Quels sont les intérêts des bailleurs sociaux ?

Une communauté urbaine qui expérimente : l’exemple des logements « abordables »

5

Nantes Métropole est une intercommunalité en charge de la politique de l’habitat (Cordier et Meunier, 2009) : elle met en œuvre une stratégie de diversification de l’offre de produits immobiliers, préalable jugé indispensable par les élus à une possible diversité d’occupation sociale. Parmi les enjeux de cette politique, la production d’une offre d’accession abordable et l’intensification de la construction neuve de logements sociaux sont fixées par le Plan local de l’habitat nantais (19 décembre 2003) pour redonner aux ménages à faibles et moyens revenus des possibilités de logement, ou de mobilité résidentielle. Si le logement social n’est pas une nouveauté pour la jeune collectivité créée en 2001, en revanche l’accession abordable ouvre un chantier sur lequel la communauté urbaine cherche à se positionner en pionnière en France : en 2003, peu d’agglomérations s’étaient lancées dans l’aventure ! Elle est au cœur de la stratégie nantaise de mixité sociale et fait l’objet d’une délibération (18 juin 2004) qui définit trois conditions de mise en œuvre : une clientèle ciblée, les primo-accédants dont les revenus sont éligibles au « prêt à taux zéro », alias ptz[3][3] Pour bénéficier d’un ptz à Nantes Métropole (un prêt... ; un prix de vente plafonné et négocié avec les aménageurs (en moyenne 20 % de moins que le prix des logements « libres ») ; la vente par la commune des droits à construire aux promoteurs à prix réduit (achat du terrain inclus), afin de rendre réaliste la décote des prix par les promoteurs. En aval de la production des logements, à la livraison et à la commercialisation, un cadre anti-spéculatif est mis en place, avec l’instauration d’un droit de préemption par la collectivité et la contrainte pour les ménages propriétaires d’un logement « abordable » d’une revente à un prix contrôlé pendant une période de 5 ans.

6

Dans un contexte d’euphorie immobilière (2000-2006), la barre a été mise haut par la communauté urbaine. Sur la ville de Nantes, trois Zones d’aménagement concerté (zac) pilotées par la Société d’économie mixte (sem) Nantes aménagement ont été identifiées en 2004 : le Pré Gauchet (composante du Nouveau Malakoff), Bottière-Chênaie et Erdre-Porterie.

7

Comment les promoteurs ont-ils réagi à cette expérimentation ? Pour les zac Bottière-Chênaie et Erdre-Porterie, situées dans le nord-est de la ville de Nantes, la sem d’aménagement a fait un appel à candidatures auprès des promoteurs au cours de l’été 2007, avec un objectif ambitieux en matière de logement « abordable » : la moitié des logements prévus au sein des îlots (le reste étant du locatif social et de l’accession « normale »). Les promoteurs ont été nombreux à répondre (23 promoteurs sur les 37 contactés par Nantes aménagement). Ils mettent néanmoins l’aménageur en garde : il doit consentir à baisser le prix de vente des droits à construire lorsqu’il s’agit des produits « abordables », logements qui seront vendus au final moins cher que les autres. Une majorité de promoteurs essaie de démontrer, bilan prévisionnel d’opération à l’appui, qu’il sera difficile d’équilibrer financièrement l’opération. Certains proposent d’honorer les objectifs de mixité de programmation à condition d’augmenter le prix des logements « libres ». Dans ce contexte, l’aménageur en vient à douter de la proposition des promoteurs les « moins-disants » :

8

« Ils veulent avant tout être sélectionnés, quitte à négocier ensuite, une fois le marché remporté, pour orienter les prix de vente des logements à la hausse. »

(chargé d’opération, zac Bottière-Chênaie)

Concernant la répartition de la programmation, les réponses des promoteurs se différencient à nouveau. Certains veulent être de « bons élèves ». D’autres modifient les proportions souhaitées par l’aménageur, baissant la part de logements « abordables » au profit des libres pour un meilleur bilan financier. Un autre propose un produit unifié entre le prix de l’« abordable » et celui du libre, un peu en dessous du prix du marché (sans atteindre les « – 20 % » des produits abordables). Un dernier propose de remplacer entièrement le logement « abordable » par de la location-accession sociale.

Photo 1 - Opération « Habiter les Quais 2 » (Île de Nantes) : programmation de logements « abordables » pour les primo-accédants en front de LoirePhoto 1
(Source : P.-A. Barthel, 23 mars 2009)
9

Les logiques de sélection des promoteurs sont complexes : un promoteur peut être distingué pour le développement d’une offre de logements de moyenne gamme qui, sans être prépondérante, répond à l’objectif de diversité de logements ; un autre parce qu’il est reconnu sur le marché des primo-accédants ; un dernier parce qu’il propose d’expérimenter une démarche de maîtrise des prix de vente aux ménages au moyen d’économies sur le projet. La réputation et l’image des promoteurs influent sur les décisions. Les aménageurs et les collectivités ont leur idée sur chacun d’entre eux. Certains font figure de contre-modèle, de repoussoir par rapport au modèle de ville mixte. Le chef de projet de la zac à la Ville de Nantes a été explicite au cours d’une réunion interne : « On ne veut pas faire à Bottière-Chênaie du “Monné-Decroix” [4][4] Nom d’un promoteur d’envergure nationale. ». Un promoteur peut ainsi être victime de son image, même s’il s’est efforcé d’innover dans sa réponse à la consultation. Monné-Decroix, justement, avait candidaté sur un îlot de Bottière Chênaie et n’a pas été retenu alors que cette entreprise cherchait à sortir de son image de fabricant d’ensembles résidentiels fermés. Les promoteurs peuvent aussi construire des propositions alternatives aux consignes posées par l’aménageur ; elles sont quelquefois examinées avec soin par les chargés d’opération et, le cas échéant, elles font évoluer les paramètres de la diversité recherchée à l’échelle des îlots.

Promoteurs nantais face à la « contrainte » de faire des logements sociaux

10

Autre priorité de la stratégie nantaise, les élus ont l’ambition de faire du logement social une composante à part entière des projets urbains, dans une situation de maîtrise publique du foncier. Comment les promoteurs répondent-ils à l’imposition qui leur est faite par les aménageurs et les collectivités d’intégrer des logements sociaux dans leurs opérations ? Trois types de positionnements sont repérables. Un premier groupe de promoteurs intègre cette dimension comme une des contraintes de l’élaboration du projet. Les professionnels soulèvent néanmoins un certain nombre de difficultés (un pourcentage trop élevé de logements sociaux diminuerait trop fortement leur marge) et l’impact négatif que cela peut générer en termes de commercialisation pour l’accession libre. Ces promoteurs font avec cette contrainte, mais ils pratiquent aussi l’évitement dès qu’ils le peuvent. Certains préfèrent monter des opérations qui se situent en dessous du seuil fatidique des 2 500 m2 constructibles au-delà duquel une servitude de logements sociaux s’applique. La contrainte du logement social peut, dans certains cas, faciliter la réalisation de l’opération, car la réservation de 20 à 30 % de logements pour un bailleur social correspond plus ou moins aux contraintes de réservation que les banques partenaires du montage financier imposent pour le lancement du chantier [5][5] Cette enquête a été effectuée entre 2005 et 2008 et.... Un second groupe de promoteurs développe une éthique d’entreprise revendiquant la nécessité de construire pour tous, donc de construire du logement « abordable » et du logement social :

11

« On a toujours eu cette volonté vraiment de… d’accompagner les communes dans leur possibilité d’offrir du logement “abordable” ou du logement social. Donc on a déjà tout un réseau de partenaires locaux avec lesquels on travaille très régulièrement et je sais qu’il n’y a pas une opération quasiment qui est en montage au jour d’aujourd’hui où on ne met pas 20 % de logements sociaux. Donc on a l’habitude maintenant. »

(responsable de programmes)
12

Ces entreprises veulent participer à la mixité sociale énoncée par le législateur et les édiles nantais. Certaines appartiennent à des groupes qui possèdent en leur sein des sociétés ou des coopératives de logement social. Un troisième groupe accepte cette contrainte sous conditions : que les bailleurs sociaux achètent les logements au moins au prix de revient pour ne pas avoir à augmenter excessivement le prix de l’accession libre. Cette condition est posée par Nantes Métropole, mais elle ne leur apparaît pas toujours suffisante. Certaines entreprises s’inquiètent des positions dominantes des bailleurs dans les négociations. Si elles avaient le choix, ces entreprises privilégieraient certains bailleurs : Atlantique Habitations ou La Nantaise d’Habitations, plutôt que Nantes Habitat, le bailleur public « historique » connu pour son lourd cahier des charges (avec des exigences jugées draconiennes sur les surfaces, les matériaux, les prestations, les parkings, la gestion de copropriété, etc.).

13

La collaboration entre ces promoteurs et les bailleurs prend différentes modalités. Dans la première, le promoteur construit une opération et il fait sur une partie une vente en état futur d’achèvement (vefa, appelée « opération mixte » par la suite). Selon le second mode, le promoteur et le bailleur élaborent conjointement une opération et déposent un permis de construire valant division et comportant une cotitularité (le bailleur et le promoteur sont ensemble dépositaires du permis). Dans ce cas, dès que le permis de construire est purgé de tout recours, le promoteur vend une partie du foncier au bailleur qui sera lui-même le maître d’ouvrage des logements sociaux à construire sur ce foncier.

En 2006, Nantes Métropole et la Fédération nationale des promoteurs constructeurs ont engagé des discussions avec d’autres acteurs concernés (bailleurs sociaux, représentants des banques, etc.) pour clarifier le montage d’une opération, détailler un bilan financier d’opération et établir une grille de lecture du calcul du prix de revient. Si cette démarche a pu produire une information réciproque, elle n’a pas réglé l’épineuse question du prix de revente. Les bailleurs peuvent toujours proposer des prix inférieurs au prix de revient. Selon les professionnels qui ont accepté de nous communiquer des prix, ces derniers peuvent varier entre 1 500 et 2 400 euros au mètre carré habitable (parking inclus). Si le prix de vente des logements sociaux et leur pourcentage imposé dans une opération engagent certains promoteurs dans des logiques d’évitement, ces situations sont parfois difficiles à résoudre financièrement pour ceux qui développent une politique volontariste de participation à la construction de logements sociaux.

Des bailleurs qui tournent la page de la relégation

14

Dans les années 2000, les bailleurs nantais veulent se repositionner et conforter leur rôle d’opérateurs de premier plan dans l’habitat. Face à l’objectif quantitatif d’augmenter sensiblement l’offre de logements sociaux au sein de l’agglomération, le bailleur « historique » Nantes Habitat a réappris depuis peu son métier de constructeur, oublié pendant les années 1990. Dans une période de mise en œuvre du Programme local de l’habitat, les zones d’aménagement sous maîtrise d’ouvrage publique sont une aubaine à double titre pour les bailleurs sociaux : ce sont des occasions pour augmenter leur patrimoine et « tirer vers le haut » leur production, en étant associés à un promoteur dans le cadre d’une opération mixte ; ils veulent faire évoluer leurs pratiques et leur image. Comment se positionnent-ils sur ces zones d’aménagement ?

15

La rénovation urbaine implique de positionner les bailleurs hors des quartiers « sensibles », sur des îlots en zac notamment, pour privilégier la mixité sociale à venir dans les nouveaux quartiers en projet. Qui plus est, les bailleurs sociaux nantais deviennent des opérateurs de premier plan dans les projets urbains, puisque les collectivités y programment la « reconstitution » de leur patrimoine (en raison des démolitions réalisées), ou bien y positionnent des droits à construire financés par des prêts de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (anru), suite aux relogements consentis par les autres bailleurs des locataires délogés par les démolitions dans le parc de Nantes Habitat [6][6] Dans le jargon, le « plus-cd », prêt locatif à usage.... Dans cette affaire, un mix de catégories de logements sociaux diversifie un peu plus la programmation des zac[7][7] Sur la zac Bottière-Chênaie, à côté des plus-cd « très....

16

Après des allers-retours avec l’aménageur et les collectivités, les bailleurs sociaux reçoivent des îlots (ou parties d’îlots) avant même le lancement de la consultation des promoteurs. Lorsqu’ils sont positionnés sur un îlot entier, les bailleurs agissent en maîtrise d’ouvrage directe et s’engagent dans le montage de l’opération avec une agence d’architecture, l’aménageur et l’urbaniste du futur quartier. La maîtrise de l’opération est aussi fortement encadrée que pour les opérations des promoteurs. Dans le deuxième cas de figure, décrit précédemment, l’aménageur et les collectivités ont imposé aux bailleurs sociaux des « mariages arrangés » avec des promoteurs. Encadré par les exigences posées par l’aménageur et les contraintes financières du promoteur, le bailleur social n’est pas maître du jeu. Toutefois sa marge de manœuvre est loin d’être nulle dans la concrétisation de l’opération.

Dans ce contexte, les bailleurs ne peuvent déserter ces projets d’aménagement, mais que peuvent-ils tirer de ces expériences ? Dans l’éco-quartier Bottière-Chênaie, sur une base de 1 500 logements, 375 logements locatifs sociaux doivent être réalisés. Il est par ailleurs convenu que Nantes Habitat, en sa qualité de bailleur social de la Ville, réalise environ 70 % de ce parc, soit 260 logements. Pour les bailleurs, la perspective peut être une production de logements neufs déclinés dans tout le panel : individuel groupé, habitat intermédiaire (superposition de deux logements dans un R + 1, chacun avec une entrée privative) et habitat collectif, mixés parfois très finement aux logements en accession (libre et « abordable »). Cette nouvelle offre sociale bénéficiera aussi d’équipements et d’une diversité fonctionnelle en rupture avec la problématique des « grands ensembles » monofonctionnels. Sur ces typologies négociées avec l’aménageur et les promoteurs, les bailleurs sociaux sont particulièrement réceptifs aux produits « logements intermédiaires » et « individuels groupés » qui rejoignent leur préoccupation d’individualisation de l’habitat. Celle-ci vise à maintenir ou à développer l’attractivité de leur parc par rapport aux autres opérateurs de l’habitat. Comme les promoteurs privés, les bailleurs sociaux doivent répondre à des attentes accrues (espaces extérieurs privatifs, accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, etc.).

L’effet d’aubaine a pourtant ses limites. Les nouveaux logements construits dans le cadre de projets urbains peuvent contribuer à déqualifier davantage encore les logements les plus obsolètes du patrimoine des bailleurs, surtout s’ils jouxtent le nouveau quartier. Le futur éco-quartier de Bottière-Chênaie coexistera d’ici 2010 avec le grand ensemble de la Bottière. On comprend la vigilance des bailleurs pour mener de front développement urbain (construction neuve) et réhabilitation du parc existant, ainsi que leur interpellation de la collectivité et de l’aménageur, sur les articulations entre quartiers et sur les risques de fragmentation accrue de leur patrimoine (des logements sociaux obsolètes dans un environnement précarisé et des logements fraîchement livrés dans des opérations mixtes).

Autour de la table des négociations : l’épreuve du montage d’opération

17

Suivre les acteurs du montage des opérations de logements, de l’esquisse architecturale au permis de construire, permet au chercheur d’accéder à la chaîne de production et de s’immerger dans la fabrique des îlots. Nous analysons rapidement cette coproduction, faite d’allers et retours, en nous arrêtant sur des opérations qui révèlent à chaque fois d’âpres négociations relatives à la mise en œuvre de la mixité sociale voulue par l’aménageur et la collectivité, en particulier dans les opérations mixtes.

Les « mariages » promoteurs - bailleurs sociaux : des opérations au forceps ?

18

Ces opérations mixtes permettent de confronter deux acteurs ayant la même compétence de constructeur, mais se différenciant par leurs champs d’intentionnalité et de légitimité. Côté promoteurs, l’acceptation de ce type de montage conditionne leur accès à ces opérations. Elles sont une occasion pour eux de montrer leur engagement pour la mixité sociale, en garantissant un prix de vente aux bailleurs qui soit proche du, voire égal au, prix de revient des logements. Côté bailleurs, ces projets sont jugés relativement novateurs au niveau de leur configuration architecturale et urbaine. « Qui plus est, le montage financier du promoteur vient alimenter notre connaissance des bilans promoteurs », confie un monteur d’opération de l’office public. Sont-elles pour autant reproductibles, ou susceptibles d’influencer d’autres opérations ?

19

Leur montage financier et technique fait naître un certain nombre de tensions, notamment sur les prix de sortie auxquels le promoteur vendra les logements au bailleur. Sur plusieurs îlots, les réunions sont crispées entre ce que demande le promoteur et le prix acceptable pour tel ou tel bailleur.

20

– Bouygues : « On a notre bilan pour nous expliquer. On a été transparent : on ne fera pas de marge sur l’opération sociale ».

– Nantes Habitat : « Mais comment voulez-vous que l’on achète à ce prix vos logements ? »

(réunion interne, îlot 6 Bottière-Chênaie, 26 juin 2006)
21

Pour combler le différentiel, la communauté urbaine construit fin 2006, en parallèle de ces premiers montages mixtes, un dispositif de subvention aux frais de la collectivité. Le risque évident est de faire jouer l’inflation du prix de vente côté promoteur :

22

« Nantes Métropole va être une vache à lait pour les promoteurs. »

(un architecte)
23

De simulations financières en négociations sur la base de bilans prévisionnels, le marchandage entre promoteurs et bailleurs se passe plus ou moins bien. Selon Nantes Habitat, une opération mixte augmente à chaque fois les prix de vente aux bailleurs :

24

« Les prix sont plus chers que si nous les avions faits en direct. »

(chef de projet, Nantes Habitat, Grand Projet de Ville Malakoff)
25

Toutefois, le bailleur achète des produits dont les prestations peuvent être supérieures à ses propres standards. Les négociations portent ainsi sur tous les détails de la production, compte tenu des exigences de l’urbaniste de la zone d’aménagement, des contraintes des promoteurs, mais également des propres exigences du bailleur :

26

« On leur complique la tâche aux promoteurs. On n’est pas sur le même type d’exigence qu’eux. La gestion derrière, pour nous, c’est primordial, on veut pas seulement du beau, mais du solide sur la durée. »

(monteur d’opération, Nantes Habitat, 7 avril 2006)
27

Quelques exemples émaillent les réunions techniques. Nantes Habitat affirme son intention d’utiliser le gaz domestique pour le chauffage, lorsque le promoteur souhaite du chauffage électrique (îlot 6 de Bottière-Chênaie). Le même bailleur demande des parkings boxés, ce qui pose problème au promoteur, mais aussi à l’aménageur :

28

« Les parkings boxés vont servir de cellier et on va retrouver les voitures sur la voie publique. »

(urbaniste du futur quartier Bottière-Chênaie, réunion interne, 26 juin 2006)
29

Les bailleurs se battent sur tous les fronts : ici, la surface des balcons est jugée excessive ; là, la surface des chambres est insuffisante ; les placards sont estimés trop peu nombreux, etc. Les promoteurs aussi mettent en avant leurs intérêts : toute prestation ajoutée par le bailleur se répercute dans le prix de sortie qui doit néanmoins correspondre aux niveaux attendus. Au regard des retards pris (« quelle perte de temps ! », lâche un promoteur), aménageurs et bailleurs préconisent d’en revenir à la maîtrise d’ouvrage directe et de restreindre ces types de montage. Toutes ces expériences n’ont pas été conflictuelles. Sur le Pré Gauchet, une opération associant le bailleur Nantes Habitat avec le promoteur Arcade se serait très bien passée.

Sur le volet morphologique, les bailleurs semblent pris dans leurs contradictions. L’expérimentation formelle conduite par certains promoteurs est en tension avec l’objectif des bailleurs de faire des logements « comme les autres », une « normalité » qui passe notamment par le rejet de toute apparence stigmatisante et la volonté de privilégier des matériaux traditionnels. Pour l’opération « Habiter les Quais 1 » sur l’Île de Nantes, Nantes Habitat demande au promoteur ing que les logements qui lui seront réservés soient traités en béton brut et non en bardage acier comme pour les logements en accession, en raison d’un entretien jugé a priori difficile. Au final, à la livraison, l’aspect inachevé et différencié par rapport aux autres plots lui fait regretter son choix. Autre exemple, l’îlot 6 de Bottière-Chênaie a donné lieu à une désapprobation du même bailleur quant au choix formel et esthétique fait par les architectes d’une barre assez lisse et grise, qui rappellerait l’architecture des grands ensembles ! En même temps, la « modernité» des opérations encadrées par les aménageurs rencontre également l’intérêt des bailleurs. Dans l’opération « Habiter les Quais 1 » (Dano, 2007), l’architecte Nicolas Michelin a conçu pour le bâtiment dédié aux 18 logements sociaux une organisation spatiale inédite pour Nantes Habitat : duplex, terrasses au niveau des chambres, double niveau dans le salon, des prestations particulières (des menuiseries en aluminium de grandes dimensions en rupture avec le traditionnel pvc), une peinture blanche intérieure qui rompt avec le papier peint, des parties communes en coursive avec éclairage naturel. Même si le prix d’achat au promoteur a augmenté d’autant, Nantes Habitat a jugé l’opération positive.

Photo 2 - Opération Habiter les Quais 1 (Île de Nantes) : plot de gauche côté rue, Nantes Habitat (logements sociaux) ; trois autres plots avec vue sur Loire et maisons de ville : logements en accession du promoteur ingPhoto 2
(Source : Célia Dèbre, 8 novembre 2006)

Principes de réalité et autres réflexes ségrégatifs : des limites à l’objectif de mixité

30

Des décalages apparaissent entre les exigences programmatiques et la concrétisation de la mixité. Sur une part non négligeable d’opérations immobilières, la qualité du projet initial a été revue à la baisse entre les intentions premières et la mise en chantier du programme. Ces bouleversements s’expliquent par un premier paramètre sur lequel les aménageurs n’ont guère de prise : le retournement de la conjoncture économique. Entre le lancement des consultations promoteurs (2004-2006) et celui de la commercialisation aux particuliers (à partir de 2007), le marché de l’immobilier s’est détérioré, à Nantes comme ailleurs. Début 2008, le marché était tellement tendu que certaines opérations ont été arrêtées, même sur le projet « phare » de l’Île de Nantes.

31

En lien étroit avec cette temporalité, les crispations apparaissent sur la composante « logement abordable » qui, en théorie, ne doit pas se distinguer physiquement d’un logement en accession libre et offrir le même niveau de prestations.

32

« Il faut trouver des solutions pour faire baisser les prix, ou alors on vend tout en libre. »

(promoteur de l’îlot 5 Bottière-Chênaie, réunion interne à Nantes Aménagement, 27 août 2007)
33

Dans un autre registre, les promoteurs peuvent chercher également à rogner du côté des matériaux et revoient le projet vers une conception a minima des logements produits avec parfois des différenciations selon le statut, contrairement aux intentions de départ. La localisation du produit social dans les opérations mixtes révèle par ailleurs des micro-ségrégations intentionnelles. Ici les logements sociaux sont « relégués » derrière le front de rue, là ils sont exposés aux nuisances sonores d’un futur carrefour, ou bien ne profitent pas autant que les logements en accession de la vue sur la Loire sur l’Île de Nantes. Ces répartitions résultent du principe de réalité. Elles répondent à des logiques économiques : les logements libres sont vendus d’autant plus cher qu’ils sont mieux placés. Le promoteur espère ainsi équilibrer le bilan de son opération, voire réaliser une marge :

34

« Vous imaginez bien qu’aujourd’hui quand on vend à un bailleur social, on vend à perte. Donc, qu’est-ce que ça veut dire vendre à perte ? Ça veut dire que vous devez ré-équilibrer votre opération, en augmentant votre prix de vente sur l’accession classique. Donc vous créez un décalage. Le problème c’est que quand vous sortez du marché, eh bien vous n’êtes plus dans le marché, ce n’est pas rentable. Donc vous arrêtez. Tout simplement. »

(responsable de programmes, entreprise régionale de promotion, 16 octobre 2007)
35

Ces propos soulignent que le décalage des prix de vente reste « borné » par les potentialités du marché. La démarcation spatiale des différents types de logement est souvent justifiée par les promoteurs comme une réponse commerciale aux souhaits entre autres des futurs acquéreurs ciblés :

36

« Quand on nous demande ce qu’on va construire, il y a des gens qui nous disent “est-ce qu’il y aura des logements sociaux ?” C’est assez particulier, mais il y a des gens qui ne veulent pas habiter dans un immeuble où il y aura du logement social. »

(développeur foncier [8][8] Dans une entreprise de promotion, le développeur foncier..., entreprise nationale de promotion, 13 novembre 2007)
37

Si la localisation vient discriminer les prix de vente, une tendance à diminuer le niveau des prestations peut, sur certaines opérations, être une stratégie conduite aussi bien sur les logements sociaux (pour pouvoir les revendre à un prix proche du prix de revient) que sur les logements en accession (pour pouvoir augmenter la marge). Si le bailleur social « veille au grain » sur la qualité, cette attitude peut se retourner contre le promoteur :

38

« [Les logements sociaux] sont parfois des produits un petit peu plus élaborés, donc on les subit et de toute façon on ne peut pas faire autrement, donc effectivement on se plie aux cahiers des charges des bailleurs. Vous avez parfois des paradoxes, vous avez parfois un étage, je l’ai vu dans une opération, à un même étage vous aviez quatre logements sociaux au bout, vous rentriez à l’intérieur vous aviez presque honte de livrer vos logements à côté avec des prestations d’entrée de gamme standard. »

(responsable de programmes, entreprise nationale de promotion, 12 décembre 2007)
39

Réflexes ségrégatifs et volonté de démarcation spatiale peuvent être (étonnamment ?) partagés dans la gestion à venir de la copropriété. Pour justifier leur demande d’avoir en gestion des cages d’escalier entières, ou mieux encore des parties de l’opération bien autonomisées, les bailleurs sociaux évoquent leurs propres logiques de maintenance et de gestion et n’envisagent pas de reconsidérer leurs modes habituels de gestion. Le promoteur y trouve avantage et l’objectif de proximité spatiale est un peu battu en brèche :

40

« Pour nous, c’est sûr que l’on va mieux commercialiser si chacun des types de logements est bien individualisé sur notre opération. »

(promoteur, réunion îlot 13 Bottière-Chênaie, 20 juin 2006)
41

L’insertion de logements spécifiques vient également poser question aux acteurs sur la gestion future avec le reste des logements également programmés. Au passage, les stéréotypes peuvent s’égrener le temps d’une réunion :

42

– Acteur 1 (urbaniste) : « Que pensez-vous de ce fjt [foyer de jeunes travailleurs] dans ce quartier et par rapport au reste de l’opération qui comprend des logements classiques ? C’est bon ou pas bon d’avoir ces jeunes en plein milieu du projet, sachant qu’il y aura des bruits, de la musique ? »

– Acteur 2 (constructeur fjt) : « À Saint-Aignan : c’est au centre du quartier et ça fonctionne bien pour un immeuble de 2-3 ans avec de bonnes normes d’acoustique. »

– Acteur 3 (Ville de Nantes) : « En même temps, c’est l’objectif des élus ce fjt, car on veut pas que ça soit mort. On veut qu’il y ait de l’animation. »

– Acteur 4 (promoteur) : « Cela va être difficile à monter au plan financier et même technique avec des doubles façades, etc. Ça va être cher… »

(réunion interne îlot 8 Bottière-Chênaie, 16 mai 2006)
43

Dans cette affaire, les collectivités et les aménageurs ont-ils péché par excès de zèle en matière de mixité sociale ? Une cadre de Nantes Métropole fait part de ses doutes :

44

« On a tenté une programmation idéale, un peu théorique, sur le Pré Gauchet ou encore sur Bottière-Chênaie. On a mixé et mis un peu de logement social, de “l’abordable”, du libre, et puis on a pensé typologie, et puis dans le social, on a réservé pour tel bailleur, car il y avait les droits plus-cd, et au final la plupart des opérations se sont faites au forceps. »

(directrice Habitat et Solidarité, Nantes Métropole, réunion avec l’équipe de recherche popsu, 5 avril 2007)
45

Si une bonne programmation ne se limite pas à des objectifs quantitatifs, jusqu’où la collectivité peut-elle aller dans ses intentions programmatiques en matière de logement, tout particulièrement dans les projets urbains dont elle a la maîtrise d’ouvrage ?

« Sachant que plus il y a des contraintes, plus on va enfermer le projet dans un carcan, on va se priver de marges de manœuvre. »

(ibid.)

Autre inquiétude, comment la communauté urbaine peut-elle maintenir le cap de ses intentions quand le climat économique devient moins favorable aux opérateurs immobiliers… et aux citadins ?

Conclusion

46

Les intercommunalités et les aménageurs sont les grands « fabricants » de la mixité. L’exemple nantais le vérifie en expérimentant de nouveaux produits de logement et des dispositifs de financement, sur fond d’ambition environnementale. Plus finement, il apparaît que la mixité des produits immobiliers se construit en étroite interaction entre aménageurs et promoteurs, par le jeu de proportions négociées. La commande initiale de l’aménageur peut évoluer fortement en interaction avec les réponses des promoteurs désireux de « jouer le jeu » de la mixité, également sous l’effet de l’équilibre financier des opérations qui vient parfois remettre en cause les ambitions. Les objectifs « sociaux » de la programmation peuvent être revus à la baisse au fil des réunions, pour que les promoteurs puissent atteindre l’équilibre financier et même dégager une marge.

47

Le montage d’opérations mixtes contribue à déplacer un tant soit peu les représentations réciproques des bailleurs et des promoteurs ; ils amorcent une connaissance réciproque des problématiques de l’autre, à défaut d’en partager les préoccupations. L’image du logement social évolue également, au point d’être acceptée par les promoteurs immobiliers comme une composante à part entière de la fabrication urbaine. Là encore, les représentations sur un produit stigmatisé de longue date évoluent lentement et leurs positionnements sont loin d’être homogènes. La concrétisation de la mixité sociale, imposée sur les projets urbains aux opérateurs de l’habitat par l’intercommunalité nantaise, renseigne sur la persistance de réflexes ségrégatifs et une volonté de démarcation (au moins spatiale) argumentée des deux côtés. Enfin, la complexité et les temps longs engagés ne permettent ni des opérations à l’économie ni leur reproductibilité. Ces opérations mixtes exigent un engagement important des opérateurs, bailleurs et promoteurs. Elles les obligent à une négociation quasi permanente, de la programmation à la réalisation. Les opérateurs réussissent à les tenir car elles demeurent des exceptions au regard d’opérations faites dans un cadre d’action moins contraint, hors zac.

À travers le mixage fin d’une palette de types de logements, les stratégies des élus privilégient le milieu de l’échelle sociale. Elles répondent à une demande importante en termes de logements « abordables » (pour les primo-accédants) et de locatifs sociaux (de meilleure qualité que dans les grands ensembles). Mais la question du logement des ménages précaires reste à la marge. Les quartiers aménagés ne seront vraisemblablement habités ni par les ménages riches ni par les très pauvres. Ultime paradoxe, ces opérations sont des « mixages entre plusieurs éléments » (Avenel, 2005), peut-être pas très différents d’un point de vue social. Cette stratégie du « milieu », expérimentée par de nombreuses intercommunalités en France, trouve un écho dans la recherche, en particulier dans les travaux de Jean-Claude Chamboredon et Madeleine Lemaire (1970) qui ont montré que les classes populaires et moyennes en cours de mobilité ascendante sont les plus favorables aux situations de mixité. Les groupes situés aux deux extrémités « critiquent cette situation car elle les contraint à une coexistence contre nature » (Eleb et Violeau, 2008).


Références bibliographiques

  • Avenel, C. 2005. « La mixité dans la ville et dans les grands ensembles. Entre mythe social et instrument politique », Informations sociales, 2005/5, n° 125, p. 67-71.
  • Caillibot, B. 2008. Analyse des coûts des productions urbaines de Nantes Métropole Île de Nantes/Pré-Gauchet, université de Toulouse-Le Mirail, Mémoire master 1 iup Aménagement et développement territorial.
  • Chamboredon, J.-C. ; Lemaire, M. 1970. « Proximité spatiale et distance sociale », Revue française de sociologie, XI-1, janvier-mars, p. 3-33.
  • Cordier, M. ; Meunier, J.-M. 2009. « L’émergence du pouvoir d’agglomération dans le champ de l’habitat », dans A. Bourdin et A. Prost (sous la dir. de), Projets et stratégies urbaines. Regards comparatifs, Marseille, Parenthèses, p. 138-150.
  • Dano, F. 2007. Les enjeux d’une nouvelle offre de logements sociaux par Nantes Habitat, Université de Nantes/ensan, mémoire de master 2 Pro Villes et Territoires (dir. P.-A. Barthel et C. Hanna).
  • Devisme, L. (sous la dir. de). 2009. Nantes : petite et grande fabrique urbaine, éditions Parenthèses.
  • Devisme, L. (sous la dir. de) ; Barthel, P.-A. ; Dèbre, C. ; Dumont, M. ; Roy, É. Décembre 2007, Penser et observer la fabrique urbanistique nantaise contemporaine, gip-epau, Plate-forme d’observation des projets et stratégies urbaines, Équipe de recherche nantaise, rapport final, 3 tomes.
  • Eleb, M. ; Violeau, J.-L. 2008 « Dispositifs architecturaux et mixité sociale » dans M.-C. Jaillet, E. Perrin et F. Ménard, Diversité sociale, ségrégation urbaine, mixité, coll. « Recherche », puca éditions, n° 180, p. 85-102.
  • Garat, I. ; Pottier, P. ; Guineberteau, T. ; Jousseaume, V. ; Madoré, F. 2005. Nantes. De la belle endormie au nouvel Éden de l’Ouest, Paris, Anthropos/Economica, coll. « Villes ».
  • Jaillet, M.-C. ; Perrin, É. ; Ménard, F. 2008, Diversité sociale, ségrégation urbaine, mixité, coll. « Recherche », puca éditions, n° 180.
  • Lefeuvre, M.-P. 2000. « Politiques publiques de l’habitat et acteurs locaux », dans T. Paquot (sous la dir. de), La ville et l’urbain. État des savoirs, Paris, La Découverte, p. 225-232.
  • Madoré, F. 1997. « Politique de la ville, structure sociale et habitat : l’exemple de Nantes », Annales de géographie, n° 597, p. 502-521.
  • Madoré, F. 2003, Ségrégation sociale et habitat, Rennes, Presses universitaires de Rennes.

Notes

[*]

Pierre-Arnaud Barthel, enseignant-chercheur cnrs umr Espaces et Sociétés, université de Nantes et cedj-Le Caire (umifre maeecnrs)

pierre-arnaud.barthel@univ-nantes.fr

[**]

Célia Dèbre, ater en aménagement, université de Bretagne Sud, Lorient ; Géoarchitecture Lorient /Langages, Actions urbaines, Altérités – laua, ensa Nantes

celia.debre@univ-ubs.fr

[1]

L’article 55 de cette loi impose 20 % de logements sociaux aux communes de plus de 3 500 habitants, appartenant à une agglomération de 50 000 habitants possédant une commune d’au moins 15 000 habitants.

[2]

Le chargé d’opération du projet urbain Bottière-Chênaie nous a introduits (et nous l’en remercions) à la table des négociations sur les premiers îlots du projet. Notre présence fut la plus discrète possible, au point d’être parfois identifiés comme des stagiaires, ou les assistants du chargé d’opérations. De février 2006 à mars 2007, nous avons consigné le plus fidèlement possible les discussions au fil des réunions, en observant les manières d’être, les démarches pédagogiques déployées par l’aménageur, l’urbaniste et la collectivité pour « faire passer » la stratégie de « mixité à la nantaise » aux promoteurs, l’apparition de conflits, les compromis négociés. La profusion des questions abordées au cours d’une trentaine de réunions était insoupçonnée au départ.

[3]

Pour bénéficier d’un ptz à Nantes Métropole (un prêt à hauteur de 25 270 euros pour un ménage de deux personnes sans enfants), le revenu mensuel maximum est de 2 927 euros. Le ptz touche des ménages aux revenus intermédiaires, en capacité d’accéder à la propriété.

[4]

Nom d’un promoteur d’envergure nationale.

[5]

Cette enquête a été effectuée entre 2005 et 2008 et le contexte économique peut faire varier ces chiffres.

[6]

Dans le jargon, le « plus-cd », prêt locatif à usage social construction-démolition, créé en 2001. Ce prêt, financé par l’anru à de très bonnes conditions pour les bailleurs, exige que 50 % des logements aient des loyers bas (pour des ménages dont le revenu est inférieur de 10 % aux plafonds de revenus classiques du logement social) et 50 % des logements construits doivent être destinés au relogement des ménages dont le logement fait l’objet d’une démolition.

[7]

Sur la zac Bottière-Chênaie, à côté des plus-cd « très sociaux » (un quart des logements sociaux programmés), le reste est prévu en Prêt locatif aidé d’intégration (plai). Les logements de type pls (Prêt locatif social) sont en définitive bien peu « sociaux » (plafond de ressource mensuel de 2 417 euros pour un ménage d’une personne !) et non inclus dans ce total.

[8]

Dans une entreprise de promotion, le développeur foncier recherche du foncier pour le montage des opérations.

Résumé

Français

Fabriquer une diversité de produits de logements sur les opérations publiques d’aménagement est au cœur de la commande des élus nantais. La programmation est un levier pour établir une mixité d’occupation sociale (locataires, primo-accédants et autres propriétaires occupants). Les aménageurs, chargés par les collectivités des projets urbains, doivent intégrer des logements sociaux (liés aux droits à construire hérités par les bailleurs sociaux des démolitions faites dans les quartiers en rénovation urbaine), constituer une offre inédite de logements à prix encadrés (logements dits « abordables ») et expérimenter des opérations immobilières associant les logements « libres », « abordables » et sociaux. La mise en œuvre de cette programmation complexe montre les réponses faites par les bailleurs sociaux et les promoteurs, l’évolution de leurs pratiques et cultures professionnelles, mais aussi la persistance de réflexes ségrégatifs et une volonté de différenciation argumentée des deux côtés.

Mots-clés

  • habitat
  • promoteur
  • bailleur social
  • intercommunalité
  • Nantes

English

In the “kitchen” of “Diversity”: Revisiting Experimentations in NantesTo create a diversity of housing in the public sphere is the key idea at the heart of the strategy adopted by the elected representative of Nantes and programming becomes the control lever to generate this diversity (tenants, first-time occupiers and other owner-occupiers). Planners are obliged to include social housing (linked to the construction rights inherited by the social landlords as a consequence of the demolitions carried out in neighbourhoods undergoing urban renovation), make available a new offer of affordable properties and experiment with market-priced, affordable and social housing in the same locality. The implementation of this complex programming allows us to follow the the responses of the social landlords and the developers, the evolution of their practices and professional cultures as well as the persistance of segregationist reflexes and the drive for differenciation argued from both sides.

Keywords

  • real estate
  • politics
  • urban promoters (developers)
  • social housing
  • Nantes (France)

Español

En la cocina de la mixidad: enseñanzas sobre experiencias en NantesProducir una diversidad de viviendas en operaciones publicas de planificación se encuentra en el centro del pedido de los gobernantes de Nantes. La programación es un incentivo para establecer una mixidad de ocupación social (locatarios, primeros-ocupantes y otros propietarios ocupantes). Los gestores comisionados par las colectividades de los proyectos urbanos, deben integrar viviendas sociales (relacionadas con el derecho de construir heredado por los arrendadores sociales a partir de las demoliciones realizadas en los barrios renovados), constituir una oferta de viviendas a precios controlados (viviendas “abordables”) y experimentar las operaciones inmobiliarias de viviendas “libres” abordables y sociales. La puesta en obra de esta programación compleja ilustra las respuestas de los arrendadores sociales y los promotores, la evolución de sus prácticas culturales y profesionales, sin embargo persisten los reflejos segregativos y una voluntad de diferenciación argumentada por ambos.

Palabras claves

  • habitat
  • promotor
  • arrendador social
  • inter-comunalidad
  • Nantes

Plan de l'article

  1. Construire un modèle de « mixité à la nantaise »
    1. Une communauté urbaine qui expérimente : l’exemple des logements « abordables »
    2. Promoteurs nantais face à la « contrainte » de faire des logements sociaux
    3. Des bailleurs qui tournent la page de la relégation
  2. Autour de la table des négociations : l’épreuve du montage d’opération
    1. Les « mariages » promoteurs - bailleurs sociaux : des opérations au forceps ?
    2. Principes de réalité et autres réflexes ségrégatifs : des limites à l’objectif de mixité
  3. Conclusion

Article précédent Pages 75 - 91 Article suivant
© 2010-2018 Cairn.info
Chargement
Connexion en cours. Veuillez patienter...